Sonderabschreibung bei Neubau von Mietwohnungen nutzen!

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen: Antragsfrist

Als Datum der Antragstellung gilt das Eingangsdatum des Bauantrags oder der Bauanzeige beim zuständigen Bauamt.

Wird ein Antrag abgelehnt oder später noch einmal verändert, gilt das Eingangsdatum des letzten Bauantrages als Antragsdatum.

Neubau von Mietwohnungen: Was wird gefördert?

Das wird gefördert:

• Die Schaffung neuen Wohnraums durch Neubau, Erweiterung oder Umnutzung

• mit Anschaffungskosten von maximal 3.000 Euro/m², der

• für mindestens zehn Jahre als Mietwohnung genutzt wird.

Durch diese sehr engen Vorgaben soll sichergestellt werden, dass keine besonders teuren Luxuswohnungen von der steuerlichen Förderung profitieren. Auch die enge Bindung an die wohnwirtschaftliche Nutzung hat den Zweck, eine missbräuchliche Gestaltung der Sonderabschreibung zu verhindern. Ferienwohnungen sind nicht förderfähig.

Sonderabschreibung für Mietwohnungen: Wie lange läuft die Förderung?

Gefördert werden solche Wohnungen im Jahr der Fertigstellung und den drei folgenden Jahren. Hier kann der Bauherr die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.

Kaufen Sie eine Wohnung und vermieten diese anschließend, können Sie nach dem Wortlaut von § 7b EStG die Sonderabschreibung nutzen, wenn die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde.

So hoch ist die Förderung

Erfüllt ein Bauvorhaben die Fördervoraussetzungen, kann der Bauherr innerhalb der ersten vier Jahre zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % geltend machen.

Die Sonderabschreibung ist begrenzt auf maximal 2.000 Euro Bemessungsgrundlage je Quadratmeter Wohnfläche. Haben Sie eine neue Wohnung mit geringeren Kosten als 2.000 Euro pro Quadratmeter geschaffen, sind die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

So können Sie die Wohnung schneller abschreiben und erhalten dadurch einen steuerlichen Vorteil. Die schneller geltend gemachten Anschaffungskosten führen zu einer früheren Steuerentlastung.

So wird die Abschreibung berechnet

Regulär können Sie das Objekt mit 2 % pro Jahr abschreiben. Das macht eine Abschreibung von 4.000 Euro pro Jahr. Im Jahr 2019 können Sie die reguläre Abschreibung nur für drei Monate geltend machen, also 4.000 Euro/12 × 3 = 1.000 Euro.

Die Sonderabschreibung dagegen wird in voller Höhe gewährt. In den ersten fünf Jahren sieht die Abschreibung also so aus (alle Beträge in Euro):

So können in den vier Jahren in unserem Beispiel 40.000 Euro zusätzlicher Abschreibung geltend gemacht werden. Für einen Investor mit einem Grenzsteuersatz von 42 % fließen so in diesem Zeitraum 16.800 Euro der Investition über die vorzeitige Abschreibung zurück. Der verbleibende Restwert wird danach auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Übersteigen die Anschaffungskosten den Betrag von 2.000 Euro pro Quadratmeter und bleiben unter 3.000 Euro je Quadratmeter, können Sie die Sonderabschreibung dennoch nutzen. Allerdings wird sie nur auf einen Höchstbetrag von 2.000 Euro je Quadratmeter gewährt. Höhere Kosten steigern also nur die reguläre Abschreibung. Hätte unser Beispielobjekt 300.000 Euro Herstellungskosten verursacht, sähe die Abschreibung in den ersten fünf Jahren so aus (alle Beträge in Euro):

Was gilt als förderfähige Wohnung?

Die Mindestanforderungen an eine Wohnung sind im Bewertungsgesetz geregelt. Danach muss eine Wohnung mindestens 23 m² Fläche haben und in sich abgeschlossen sein. Außerdem muss sie die Führung eines eigenen Hausstands ermöglichen. Dazu muss eine Kochmöglichkeit ebenso vorhanden sein wie ein Bad oder Dusche und eine Toilette.

Für Wohnungen mit weniger als 23 m² kann die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung in einem Studentenwohnheim oder als geschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Einrichtung für betreutes Wohnen liegt. Hier akzeptiert die Finanzverwaltung Einheiten ab 20 m² als förderfähige Wohnung, wenn mindestens ein Bad/WC und eine Kochgelegenheit wie eine Kleinküche vorhanden sind.

Als neu geschaffen gilt eine Wohnung, wenn eine neue Vermieteinheit entsteht. Das ist immer der Fall, wenn eine Wohnimmobilie neu gebaut wird. Das gilt auch, wenn eine Gewerbefläche in Wohnraum umgewandelt wird oder durch Aufstockung eines Gebäudes neuer Wohnraum entsteht.

Bauen Sie vorhandenen Wohnraum um, entsteht nicht unbedingt eine neue Mietwohnung, die gefördert werden kann. Wird eine Wohnung vergrößert, gilt das nicht als neu und die Sonderabschreibung kann nicht genutzt werden.

Vorsicht, Falle: Anschaffung zum Jahreswechsel

Kaufen Sie eine Wohnung, um sie zu vermieten, können Sie die zusätzliche Abschreibung nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Wohnung im Jahr der Fertigstellung angeschafft wurde. Bei einem Immobilienkauf im Jahresverlauf ist das unproblematisch. Bei einem Kauf um den Jahreswechsel kann eine unglückliche Terminwahl aber zum Verlust der Sonderabschreibung führen.

Als angeschafft gilt die Immobilie dann, wenn auch das wirtschaftliche Eigentum übertragen wurde. Entscheidend hierfür sind die Vereinbarungen, die Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag treffen. Hierzu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Häufig wird ein Eigentumsübergang erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung vereinbart. In anderen Fällen wird vereinbart, dass Gefahr, Nutzen und Lasten bereits mit Übergabe der Immobilie erfolgen sollen, also zum Beispiel mit Übergabe der Wohnungsschlüssel.

Vereinbaren Sie einen Übergang erst bei vollständiger Kaufpreiszahlung, wird das ein Problem, wenn die Kaufpreiszahlung erst im Folgejahr beim Verkäufer eingeht. In diesem Fall erfolgen die Anschaffung und Fertigstellung der Immobilie nicht mehr im gleichen Jahr und Sie haben Ihren Anspruch auf die Sonderabschreibung verloren.

Eine zweite Möglichkeit, um sich die Förderung zu sichern: die Wohnung zum Jahresende noch nicht fertigstellen. Dazu ist entscheidend, wann die Wohnung als fertiggestellt gilt. Das ist dann der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bezug zumutbar wäre. Das bedeutet nicht, dass sämtliche Baumaßnahmen am Gebäude abgeschlossen sein müssen. Die Wohnung muss aber als solche bewohnbar sein.

Es müssen also Sanitäranlagen, Fenster, Türen, Heizungsanlage und Versorgungsleitungen vollständig installiert sein. Eine Bauabnahme ist für eine Fertigstellung im steuerrechtlichen Sinne aber nicht erforderlich. Verhandeln Sie über den Kauf einer Immobilie kurz vor Jahresende, lassen sich durch kluge Planung die Förderansprüche retten.

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