Wohnung modernisiert: Wann darf die Miete erhöht werden?
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Nach einer Modernisierung wird der Vermieter in der Regel die Miete erhöhen wollen. Hierfür kann er für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen einen Modernisierungszuschlag auf Basis der entstandenen Kosten erheben. Unzulässig ist eine Mieterhöhung jedoch dann, wenn sie für den Mieter unzumutbar ist.
Inhalt:
Den folgenden Text haben wir dem Ratgeber »Wohnungsmodernisierung: kurz&konkret!« entnommen und für steuertipps.de angepasst.
Welche Modernisierungsmaßnahmen sind umlagefähig?
Der Vermieter kann bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die Miete durch eine einseitige Erklärung, die nicht der Zustimmung des Mieters bedarf, um die aufgewendeten Kosten entsprechend erhöhen.
Eine solche Mieterhöhung ist möglich bei Maßnahmen,
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durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
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durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
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durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
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durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
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die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.
Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters grundsätzlich dulden.
Keine Mieterhöhung ist möglich bei baulichen Veränderungen, durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden, nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird.
Dies gilt, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt. Eine Ausnahme besteht bei Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird oder die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird.
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?
Der Vermieter hat nach Abschluss der Modernisierung drei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen:
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Der Vermieter kann einen Wertverbesserungszuschlag erheben und so die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
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Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wobei er in diesem Fall die sogenannte Kappungsgrenze beachten muss. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% steigen darf (in manchen Städten und Gemeinden ist diese Grenze auf 15% gesenkt). Bei der Einordnung der Wohnung kann der Standard zugrunde gelegt werden, der durch die vollendete Modernisierung erst geschaffen worden ist.
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Vermieter und Mieter können die Miete auch einvernehmlich erhöhen, soweit nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen wird.
Der Vermieter kann nach einer Modernisierung auch dann noch eine Modernisierungsmieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags vornehmen, wenn er zuvor bereits eine Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgeführt hat.
Allerdings muss sich der Vermieter dann den Betrag anrechnen lassen, den er bereits durch die Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erzielt hat. In diesem Fall ist der – nachfolgend geltend gemachte – Wertverbesserungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein aufgrund des Wertverbesserungszuschlags möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits im Rahmen der Erhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete heraufgesetzt wurde.
Im Ergebnis darf also der Betrag, den der Vermieter mit einer alleinigen Modernisierungsmieterhöhung hätte erzielen können, nicht überschritten werden.
Checkliste: Mieterhöhung wegen Modernisierung
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Modernisierungs-Baumaßnahme |
Eine Mieterhöhung ist nur möglich bei Maßnahmen - durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), - durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, - durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, - durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, - die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind. |
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Abschluss der Baumaßnahme |
Die Modernisierungsmaßnahme muss abgeschlossen sein. |
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Ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung |
Die Modernisierungsmaßnahme muss vom Vermieter ordnungsgemäß angekündigt worden sein. |
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Duldungspflicht des Mieters |
Die Mieterhöhung setzt voraus, dass der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war. |
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Zulässigkeit der Mieterhöhung |
Die Mieterhöhung muss zulässig sein. Das ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn sie für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. |
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Absender |
Nur der Vermieter kann die Mieterhöhung geltend machen. Bei mehreren Vermietern muss das Mieterhöhungsverlangen von allen Vermietern angekündigt werden. Bevollmächtigung ist zulässig. |
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Adressat |
Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters muss gegenüber allen Mietern erfolgen. |
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Form |
Die Mieterhöhungserklärung muss formgerecht erfolgen. Textform genügt, die mündliche Ankündigung reicht nicht. |
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Betroffene Mietsache |
In der Erklärung muss die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung bezeichnet werden. |
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Umfang der Mieterhöhung |
Der Vermieter kann die Miete um höchstens 8% der für die Baumaßnahme entstandenen Kosten erhöhen und muss die gesetzliche Kappungsgrenze berücksichtigen. |
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Umlagefähige Kosten |
Bei der Mieterhöhung dürfen nur die umlagefähigen Kosten berücksichtigt werden. |
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Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten |
Bei der Ermittlung der Kosten der Modernisierung müssen die Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten herausgerechnet werden. |
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Staatliche Zuschüsse und Zinsverbilligungen |
Staatliche Zuschüsse und zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den für die Modernisierung aufgewendeten Kosten. |
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Verteilung der Kosten |
Sind die Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, müssen die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. |
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Berechnung und Erläuterung |
Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr die Höhe der entstandenen Kosten berechnet und erläutert ist. |
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Zeitpunkt der Mieterhöhung |
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Unter Umständen verlängert sich die Frist um sechs Monate. |
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Unterschrift |
Die Mieterhöhungserklärung muss von allen Vermietern unterschrieben werden. Bevollmächtigung ist zulässig. |
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(MB)
