BGH-Urteil: Mietkaution kann aufgerechnet werden
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Wird ein Mietverhältnis beendet, können Vermieter wegen streitiger Mietforderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. Zugleich befand das Gericht, dass eine Kautionsabrechnung durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.
Die Mieter einer Wohnung zahlten beim Einzug im Jahr 2005 eine Mietkaution von 1.680 Euro in bar. Seit Mai 2014 stritten sie mit dem Vermieter über angebliche Mängel der Wohnung und zahlten über mehrere Monate bloß eine geminderte Miete. Im Februar 2015 endete das Mietverhältnis mit der außerordentlichen Kündigung der Mieter.
Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete, einen Mietausfallschaden, Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten sowie Nebenkostennachforderungen. Die geforderte Geldsumme betrug rund 6.000 Euro.
Aufrechnung gilt als Rückzahlung
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von rund 5.000 Euro. Das Landgericht verringerte diesen Betrag um rund 1.680 Euro auf rund 3.320 Euro, weil die Mieter auf ihren Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution verzichteten und mit der Zahlungsaufforderung aufrechneten.
Der Vermieter ging daraufhin in Revision, allerdings ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stimmte der Auffassung des Landgerichts zu, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zum Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war (BGH, Urteil vom 24.7.2019, Az. VIII ZR 141/17).
Begründung: Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten abgerechnet werden. Das besteht dann, wenn beispielsweise vom Vermieter – ohne den Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen – eine erklärte Aufrechnung oder Klageerhebung vorliegt. Auf diese Weise bringen Vermieter zum Ausdruck, dass sich ihr "Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt", so der BGH.
Diese Voraussetzung war im Streitfall mit Zustellung der Klage erfüllt. Von diesem Zeitpunkt an waren sowohl der Vermieter als auch die Mieter befugt, die Kaution bzw. den Anspruch auf deren Rückzahlung mit Geldforderungen des Vermieters zu verrechnen.
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(MS)
