Haus oder Eigentums­wohnung verkaufen

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchtest, kann es sein, dass du den Gewinn versteuern musst. Das hängt vor allem davon ab, ob du selbst in der Immobilie gewohnt oder ob du sie vermietet hast.

Dabei gilt der Grundsatz: Verkaufst du ein Haus oder eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren (Spekulationsfrist) nach der Anschaffung, musst du einen Veräußerungsgewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Einen Veräußerungsverlust kannst du mit anderen Gewinnen aus Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Eine Ausnahme gilt für Häuser und Eigentumswohnungen, die du zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast.

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus, in dem du selbst gewohnt hast, verkaufst, interessiert sich das Finanzamt nicht dafür. Du musst auf den Verkaufsgewinn keine Steuern zahlen, kannst aber umgekehrt auch einen eventuellen Verkaufsverlust nicht mit anderen Verkäufen verrechnen.

Damit der Verkauf unter diese Regelung fällt, musst du die Wohnung oder das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren »zu eigenen Wohnzwecken« genutzt haben.

»Nutzung zu eigenen Wohnzwecken« bedeutet, dass du entweder selbst – zusammen mit deiner Familie – dort gewohnt hast oder die Immobilie mietfrei einem deiner Kinder überlassen hast, für das du noch Anspruch auf Kindergeld hast.

Wenn du diese Bedingung nicht erfüllst, gilt für den Verkauf eine zehnjährige Spekulationsfrist.

Willst du eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen, kommt es darauf an, wie lange dir diese Immobilie vor dem Verkauf gehört hat.

Verkaufst du dein Haus oder deine Wohnung dagegen nach weniger als zehn Jahren, so ist der Gewinn, den du dabei machst, steuerpflichtig. Das kommt häufig vor, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage angeschafft wird.

Keine steuerpflichtige Veräußerung liegt vor, wenn du eine Immobilie durch Enteignung abgeben musst. Hier ist auch die Zehnjahresfrist egal. Der Grund: Weil bei einer Enteignung kein Veräußerungsentschluss des Eigentümers vorliegt, handelt es sich nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Auch den Gewinn, den du durch die Entschädigung für die Enteignung erzielst, musst du nicht versteuern.

Wenn du ein geerbtes Haus verkaufen möchtest, gilt Folgendes:

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat, also nicht erst mit dem Zeitpunkt, zu dem du das Erbe antrittst.

Hat der Verstorbene das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft, fällt beim Verkauf der geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer an. Andernfalls kann die Spekulationssteuer durch die sogenannte Dreijahresfrist umgangen werden: Wenn der Erblasser, du selbst oder eines deiner Kinder drei Kalenderjahre lang unentgeltlich und ständig in der Immobilie gewohnt hat, bevor sie verkauft wird, bleibt der Verkauf steuerfrei. Die Kalenderjahre müssen nicht komplett sein: Wenn eine bzw. einer der eben Genannten von Dezember 2022 bis Januar 2024 in der Wohnung oder dem Haus gewohnt hat, ist die Voraussetzung für die Dreijahresfrist erfüllt.

Für die Fristberechnung zählen grundsätzlich das Datum des Kaufvertrags bei Anschaffung und das Datum des Kaufvertrags bei Veräußerung: Liegen dazwischen maximal zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

So eindeutig ist die Lage in der Praxis aber leider selten.

Teilentgeltlicher Erwerb

Komplizierter wird die Betrachtung der Spekulationsfrist, wenn eine Immobilie teilweise unentgeltlich und teilweise gegen Zahlung eines Kaufpreises oder einer gleichwertigen Zahlung übertragen wurde.

Solche Konstellationen treten häufig auf, wenn eine Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung oder bei einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird.

Dann werden zum Beispiel mit der Immobilie auch Schulden übernommen oder Geschwister erhalten eine Ausgleichszahlung, ein sogenanntes Gleichstellungsgeld.

Oft übernimmt auch ein Erbe eine Immobilie aus der Erbmasse und zahlt den Miterben eine Abfindung für den Verzicht auf deren Anteil.

In diesen Fällen spricht man bei der Steuer von einem sogenannten teilentgeltlichen Erwerb. Das bedeutet, dass ein Teil der Immobilie ohne Gegenleistung den Eigentümer wechselte und ein Teil gegen Zahlung eines Kaufpreises erworben wurde.

Diese Übertragungen können ungewollte Konsequenzen nach sich ziehen: Hat der vorherige Eigentümer die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen, liegt bei ihm eine steuerpflichtige Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist vor. Für den Erwerber bedeutet das zugleich, dass die Spekulationsfrist für den entgeltlich erworbenen Anteil der Immobilie neu beginnt.

Teilentgeltlichen Erwerb vermeiden

Durch entsprechende Regelungen im Testament oder Schenkungsvertrag kann man einen Anschaffungsvorgang aber vermeiden.

Dazu muss im Testament die jeweilige Immobilie als Vermächtnis einem Erben zugewendet werden, ohne dass dieser zu einer Ausgleichszahlung an die Miterben verpflichtet wird. Stattdessen können die Erblasser den Miterben einen anderen Vermögensgegenstand (z.B. ein Wertpapierdepot) als Vermächtnis zuwenden.

Auch in Schenkungsverträgen sollten keine Ausgleichszahlungen vereinbart werden. Immer wenn der Beschenkte »Geld in die Hand nehmen muss«, liegt ein Erwerbsvorgang vor, der zu einem (anteiligen) Aufleben der Zehnjahresfrist führt.

Wenn du ein Mehrfamilienhaus verkaufst, in dem du eine Wohnung selbst genutzt und die anderen Einheiten vermietet hast, wird der Verkauf aufgeteilt:

• Der Veräußerungsgewinn, den du mit dem selbst genutzten Teil der Immobilie erzielst, ist auch bei einer gemischten Nutzung des Gebäudes steuerfrei. Hier gibt es also keine Spekulationsfrist, die du beachten musst.
• Für den restlichen Teil gilt: Wenn du das Gebäude weniger als zehn Jahre besessen hast, musst du den Teil des Gewinns, der aus dem Verkauf der vermieteten Wohnungen kommt, versteuern.

Früher wurde der Veräußerungsgewinn durch den direkten Vergleich der Anschaffungskosten mit den Veräußerungserlösen ermittelt. Dadurch fiel der steuerpflichtige Gewinn in den meisten Fällen recht gering aus.

Für neuere Immobilien werden die geltend gemachten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Das führt dazu, dass auch dann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen kann, wenn du die Immobilie zum Anschaffungspreis oder darunter verkauft hast.

Wenn du deine Immobilie selbst und ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers verkaufen willst, kommt eine Menge Arbeit auf dich zu. Den Zeitaufwand für die Selbstvermarktung und ein gutes, professionelles Exposé solltest du nicht unterschätzen.

Wir haben für dich einen praxiserprobten Sieben-Punkte-Plan für Immobilienverkäufer zusammengestellt.

1. Unterlagen zusammenstellen

Ob mit Makler oder ohne: Am Anfang steht das Zusammenstellen aller für den Verkauf notwendigen Unterlagen. Nur so gewinnst du einen Überblick über alle Papiere, die dein Käufer später für sich selbst und vor allem für die Finanzierung bei seiner Bank braucht.

Investiere auch Zeit in die Exposé-Erstellung für die Kaufinteressenten. Darin stellst du auf möglichst nicht mehr als zwei DIN A4-Seiten Informationen zusammen zur genauen Lage der Immobilie, der Wohn- und Verkehrslage, zu Grundriss, Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung, Baujahr und Jahr evtl. umfangreicher Modernisierung, zur Wohnfläche und Grundstücksfläche (bei Häusern), zum Energieverbrauch, Kaufpreis und zur derzeitigen Nutzung (vom Eigentümer selbst bewohnt oder vermietet oder sofort bezugsfrei).

Vergiss nicht deine Kontaktdaten (Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) und füge aussagekräftige Farbfotos von innen und außen sowie eine Grundrisszeichnung bei.

2. Bewertung und Preisfindung

Viele geplante private Immobilienverkäufe scheitern an einer falschen Vorstellung über den Wert und den bestmöglichen Preis der Immobilie.

Wie viel Geld ein Nachbar beim Verkauf eines vergleichbaren Reihenhauses oder einer gleichwertigen Eigentumswohnung erhalten hat, ist ein möglicher Anhaltspunkt für einen guten Verkaufspreis. Mehr aber auch nicht.

3. Kaufangebot und Werbung

Ohne Werbung findest du keinen Käufer: Um Interessenten zu informieren und einen Käufer zu finden, hast du viele Möglichkeiten: Immobilienportale im Internet, Handzettel, die du in der Nachbarschaft aufhängst, die Mitteilung über deine Verkaufsabsicht in einer Eigentümerversammlung, »Mund-zu-Mund-Propaganda« usw. Falls deine Immobilie vermietet ist, frage auch deine Mieter, ob sie dein Haus oder deine Wohnung kaufen möchten.

4. Kontaktaufnahme und Besichtigung

Verzettele dich nicht mit Besichtigungen am laufenden Band und einer Unzahl von Besuchern, sondern konzentriere dich bereits bei der ersten Kontaktaufnahme per Telefon oder E-Mail auf die nach deiner Ansicht echten Kaufinteressenten.

Bei der Besichtigung trennt sich unter den Kaufinteressenten die Spreu vom Weizen. Die einen sind nur »Seh-Leute«, die sich möglichst viele Häuser und Wohnungen anschauen wollen – oft sogar nur aus purer Neugier. Auf die anderen, ernsthafteren Kaufinteressenten kommt es für dich an.

Leider musst du immer damit rechnen, dass der eine oder andere Interessent zum Besichtigungstermin gar nicht erscheint und dir den Grund weder vorher noch nachher mitteilt. Diese angeblichen Interessenten kannst du getrost aus deiner Liste streichen.

Sicherlich wirst du nach einigen Tagen auch Anrufe von Immobilienmaklern erhalten, die ihre Dienste mit dem Hinweis »Für Sie entsteht im Erfolgsfall keine Provision« anbieten. Sage diesen Maklern, dass du dein Glück zunächst auf eigene Faust versuchen willst. Wenn deine Anzeige auch noch in einem Monat platziert sei, könnten sie sich noch einmal melden.

5. Preisverhandlung und Verkaufsgespräch

Mit der Verhandlung über den Preis und das anschließende Verkaufs- bzw. Abschlussgespräch mit ernsthaften Kaufinteressenten tritt der Verkauf in die entscheidende Phase.

Ein Preispoker wird von ernsthaften Kaufinteressenten mit dem typischen Einwand »Mir erscheint der Preis zu hoch«, »Das Haus ist aber zu teuer« oder »Das liegt ein bisschen über meinem Limit« eröffnet. Lass dich davon nicht irritieren. »Zu teuer« heißt zunächst einmal, dass dein potenzieller Käufer noch nicht bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen. Ein anfängliches Nein zum Preis muss aber nicht das Ende jeder Preisverhandlung sein. Falls du keinen anderen Kaufinteressenten in der Hinterhand hast, solltest du dich behutsam auf einen Preispoker einlassen.

Vergiss im Abschlussgespräch auf keinen Fall das Risiko, dass der Käufer den Kaufpreis wegen einer geplatzten Finanzierung nicht zahlen kann. Der Kaufinteressent wird das Thema vermutlich nicht selbst ansprechen, also musst du an dieser Stelle die Initiative ergreifen.

Bitte deinen Käufer darum, dir eine vorläufige Darlehenszusage zu übersenden. Im besten Fall überlässt er dir sogar das konkrete Darlehensangebot seiner Bank oder den bereits von der Bank unterschriebenen Darlehensvertrag.

6. Einigung und notarieller Kaufvertrag

Wenn du dich mit deinem Kaufinteressenten über den Preis und alle anderen wichtigen Punkte geeinigt hast, wird es Zeit für den Abschluss eines entsprechenden notariellen Kaufvertrags.

Da ein Notartermin meist nicht von heute auf morgen zu bekommen ist, solltet ihr die Zeit bis dahin mit einer schriftlichen Privatvereinbarung überbrücken.

Haltet dafür eure mündlich erfolgte Einigung in einer Kaufabsichtserklärung bzw. Reservierungsvereinbarung fest. Der künftige Käufer erklärt sich darin bereit, die Immobilie zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben und auf seine Kosten einen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtest du dich als Verkäufer, auf weitere Werbung per Internet- oder Zeitungsannoncen zu verzichten und an keinen anderen zu verkaufen.

Den Kaufvertragsentwurf des Notars solltest du dann nach Erhalt sorgfältig prüfen und eventuelle Rückfragen stellen. Es empfiehlt sich, diesen Entwurf mit Musterformularen zu notariellen Kaufverträgen zu vergleichen. Von Notaren erstellte Musterformulare zu notariellen Kaufverträgen über Immobilien kannst du im Internet kostenlos herunterladen.

7. Abwicklung und Besitzübergabe

Nach der notariellen Beurkundung folgt die Abwicklung bzw. Erfüllung des Kaufvertrags. Dazu zählen vor allem Besitzübergabe, Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Meist erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrags innerhalb von 6 bis 8 Wochen. Dies hängt vor allem davon ab, wie schnell das zuständige Amtsgericht die vom Notar beantragten Änderungen im Grundbuch vornimmt.

Auch im Alter so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, ist der große Wunsch vieler Seniorinnen und Senioren.

Leider stellt sich für Senioren mit schuldenfreiem Eigenheim und gleichzeitig niedrigem Nettoeinkommen ein neues Problem. Ihr im Berufsleben gewohnter Lebensstandard sinkt trotz Mietersparnis und gesetzlicher Rente. Wenn dann auch noch hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten für das auch nicht mehr ganz junge Eigenheim anstehen, müssen sie sich finanziell einschränken. Träume von Reisen in die Ferne oder von kostspieligen Hobbys zerplatzen, weil das Geld dazu nicht ausreicht.

Eine mögliche Problemlösung wie z.B. der Verkauf des oft viel zu großen Eigenheims und der anschließende Umzug in eine kleinere Eigentumswohnung überzeugt nur wenige Betroffene.

Aktuell bietet sich als Problemlösung die »Immobilien-Leibrente« an. Dabei wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. In diesem speziellen Übertragungsvertrag werden außer dem eigentlichen Kauf auch ein lebenslanges Wohnrecht sowie zusätzlich eine lebenslange Zusatzrente vereinbart.

Beides – Wohnrecht und Leibrente – wird zugunsten des ehemaligen Eigentümers im Grundbuch abgesichert. Manchmal hört man in diesem Zusammenhang auch den Ausdruck »umgekehrtes Eigenheim« (home reversion). Die Umkehr bzw. Rückkehr bezieht sich auf die Eigenschaft als rechtlicher Eigentümer der selbst bewohnten Immobilie.

Bei der Immobilien-Verrentung wirst du als Verkäufer und ehemaliger Haus- und Wohnungseigentümer also zum Besitzer der Immobilie, die du weiter selbst bewohnst, und erhältst darüber hinaus eine lebenslange Rente.

Typischerweise übernimmt der Käufer auch die Verpflichtung zur Instandhaltung, sodass ein weiterer finanzieller Vorteil für den Verkäufer entsteht. Hinsichtlich dieser Instandhaltungsverpflichtung des Käufers wirst du als Besitzer so gestellt wie ein Mieter, der nur die laufenden Betriebskosten bzw. Nebenkosten zahlt, aber keine Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Ob sich diese Immobilien-Leibrente auf dem Markt nun durchsetzt, bleibt abzuwarten. Der typisch deutsche Selbstnutzer von Einfamilienhaus und Eigentumswohnung, insbesondere aus der älteren Generation, möchte sein Eigenheim eigentlich gar nicht verkaufen, obwohl er doch neben dem lebenslangen Wohnrecht noch eine lebenslange Rente erhalten könnte. Diese emotionalen Hindernisse müssen die Anbieter von Immobilien-Leibrenten erst einmal ausräumen.

Für wen eignet sich die Immobilien-Verrentung?

Typischerweise eignet sich die Immobilien-Leibrente für mindestens 70-jährige Senioren mit Eigenheim, die keine Kinder haben und ihre finanzielle Situation durch mehr Einnahmen und/oder weniger Ausgaben verbessern wollen.

Noch ein paar Sätze zur emotionalen Komponente: Nach außen ändert sich nach dem Verkauf auf den ersten Blick nichts, da du weiter in deinem Einfamilienhaus oder in der Eigentumswohnung wohnen bleibst. Du muss weder Nachbarn noch Verwandten, die nicht bei dir wohnen, etwas über den Verkauf erzählen oder gar Rechenschaft ablegen.

Nur wer zufälligerweise bei Nachweis eines berechtigten persönlichen Interesses Einsicht in das Grundbuch nimmt, erfährt vom Eigentümerwechsel und der erstrangigen Eintragung von Wohnrecht und Leibrente zugunsten des Bewohners.

Vorteile und Nachteile der Verrentung

Eine Immobilien-Leibrente in Kombination mit lebenslangem Wohnrecht hat für den Verkäufer außer dem lebenslangen Wohnrecht, das er logischerweise auch als Eigentümer weiter hätte, folgende Vorteile:

• Zusätzliche monatliche Leibrente (evtl. auch Einmalzahlung oder Kombination aus Leibrente und Einmalzahlung).
• Übernahme der Instandhaltungskosten durch den Käufer und damit Entlastung auf der Ausgabenseite, falls vereinbart.
• Höhere Liquidität durch mehr Einnahmen (monatliche Leibrente) und weniger Ausgaben (falls Instandhaltungskosten vom Käufer bezahlt werden).

Die Nachteile dürfen aber nicht verschwiegen werden. Dazu zählen insbesondere:

• Endgültige Aufgabe des Eigentums am Eigenheim (rechtliches Eigentum geht auf den Käufer über, Verkäufer bleibt nur noch Besitzer, kein Recht auf Rückgängigmachung des Verkaufs).
• Laufender Kapitalverzehr und damit laufende Verringerung des verbleibenden Altersvermögens.
• Restrisiko hinsichtlich der Leibrente bei Zahlungsausfall oder Insolvenz des jeweiligen Eigentümers der Immobilie.

Du möchtest, dass deine Immobilie in der Familie bleibt? Dafür stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Natürlich kannst du dein Haus oder deine Wohnung mit einem Testament vererben oder mittels Erbvertrag an deine Erben weitergeben. Ohne Testament oder Erbvertrag tritt im Erbfall die gesetzliche Erbfolge ein. Dann müssen sich deine gesetzlichen Erben möglicherweise mit den Themen Erbengemeinschaft, Pflichtteil und Pflichtteilsausgleich herumärgern - das solltest du ihnen ersparen.

Viele Eltern entscheiden sich dafür, das eigene Haus oder die eigene Wohnung an die Kinder zu verschenken (das kann dann später auch Erbschaftsteuer sparen). Ist eine Schenkung nicht gewünscht oder nicht möglich, kann aber auch ein Verkauf innerhalb der Familie ein sinnvoller Übertragungsweg sein.

Gerade zwischen Eltern und Kindern wird hierbei selten ein Verkauf zum vollen Verkehrswert (Marktwert) durchgeführt. Oft kommt es zu einer Mischung aus Schenkung und Verkauf. Das ist immer dann der Fall, wenn zwar ein Kaufpreis gezahlt wird, dieser Preis aber unter dem Marktwert des Objektes liegt. Einer Kaufpreiszahlung gleichgestellt ist es, wenn zusammen mit der Immobilie Verbindlichkeiten, wie z.B. ein Darlehen, zur Finanzierung der Immobilie übernommen werden oder Ausgleichszahlungen an Geschwister geleistet werden müssen.