Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen

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Immobilienverkauf und Vermietung zwischen Angehörigen

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Über das Produkt

Insbesondere bei Verträgen mit Angehörigen kann Sie der Vorwurf der Liebhaberei treffen. Denn hier prüft das Finanzamt besonders gründlich, ob der Vertrag dem Drittvergleich (Fremdvergleich) genügt, das heißt, ob er in dieser Form auch mit einem fremden Dritten abgeschlossen worden wäre.

Kommt das Finanzamt zu der Einschätzung, dass die Vereinbarung mit Angehörigen nicht dem Drittvergleich genügt, hat das Konsequenzen: Da meist eine geringere Miete als die marktübliche vereinbart wird, entstehen häufig Verluste. Diese Verluste erkennt das Finanzamt in diesem Fall nicht mehr an und für die Vergangenheit können die Verluste gestrichen werden, wenn die Steuerbescheide hierzu vorläufig ergangen sind.

Besonders häufig passiert das, wenn Sie an Angehörige vermieten. Wir sagen Ihnen, wann das Finanzamt hellhörig wird und wie Sie Ihre Mietverträge mit Angehörigen richtig abschließen und durchführen müssen. Außerdem lesen Sie, wie Sie mit der verbilligten Vermietung, der Übertragung einer Immobilie an Angehörige und einer gemischten Schenkung Steuern sparen können.

Für die Immobilienweitergabe in der Familie haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Häufig kommt eine Übergabe ganz ohne Gegenleistung infrage, also eine Schenkung. Ist die nicht gewünscht oder nicht möglich, kann auch ein Verkauf innerhalb der Familie ein sinnvoller Übertragungsweg sein. Gerade zwischen Eltern und Kindern wird hierbei selten ein Verkauf zum vollen Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie durchgeführt. Oft kommt es zu einer Mischung aus Schenkung und Verkauf. Das ist immer dann der Fall, wenn zwar ein Kaufpreis gezahlt wird, dieser Preis aber unter dem Marktwert des Objektes liegt.

Je nachdem, ob der Erwerb vollentgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich war, ergeben sich für die Abschreibung und andere Werbungskosten unterschiedliche Konsequenzen.

Besitzt ein Familienmitglied eine oder mehrere Immobilien, kann das Anlass zu vielen Varianten steuerlicher Gestaltung sein. Nießbrauch und Wohnrecht bieten hierbei viele Möglichkeiten, die es erlauben, auch komplexe Wünsche der Familienmitglieder zu realisieren - von einer Einkommensteuerreduzierung über die Einflussnahme nach einer Immobilienübertragung bis zur Absicherung der Versorgung einer Generation. Wir stellen vor allem die Folgen und Möglichkeiten bei der Einkommensteuer dar.

Diesen Ratgeber erhalten Sie als als eBook zum Download (Dateiformat PDF und EPUB). Damit können Sie es auf allen gängigen eBook-Readern verwenden (z.B. Apple iPad, Tolino, etc.).


Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

  • 1. Vermietung an Angehörige
    • 1.1 So wird das Mietverhältnis anerkannt
    • 1.2 So werden alle Werbungskosten akzeptiert
      • 1.2.1 Wann Sie entgeltlich vermieten
      • 1.2.2 Marktmiete und Nebenkosten
    • 1.3 Mit welchen Angehörigen werden Mietverträge anerkannt?
      • 1.3.1 Sie vermieten an nicht unterhaltsberechtigte Angehörige
      • 1.3.2 Noch cleverer: Sie vermieten an einen Unterhaltsempfänger
  • 2. Übertragung einer Immobilie an Angehörige
    • 2.1 Diese Punkte sollten Sie vor einer Übertragung prüfen
    • 2.2 Wenn durch die Übertragung das Kindeseinkommen steigt
  • 3. Immobilienkauf und Weitergabe zwischen Angehörigen
    • 3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen
      • 3.1.1 Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb
      • 3.1.2 Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb
      • 3.1.3 Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb
    • 3.2 Das sind Ihre Werbungskosten
      • 3.2.1 Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen können
      • 3.2.2 Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar
      • 3.2.3 Die Kosten der Vermögensübernahme sind Anschaffungskosten
      • 3.2.4 Erhaltungsaufwendungen können verteilt werden
    • 3.3 Sonderfragen
      • 3.3.1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt
      • 3.3.2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes
      • 3.3.3 Gewerblicher Grundstückshandel
      • 3.3.4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist
  • 4. Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen
    • 4.1 Nießbrauch und Wohnrecht: Was bedeutet das?
      • 4.1.1 Was ist ein Nießbrauch?
      • 4.1.2 Was ist ein Wohnrecht?
      • 4.1.3 Lohnen sich Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge?
    • 4.2 Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung
    • 4.3 So vereinbaren Sie einen Nießbrauch
      • 4.3.1 Erster Schritt: Sie müssen einen Vertrag abschließen
      • 4.3.2 Zweiter Schritt: Der Nießbrauch muss ins Grundbuch eingetragen werden
      • 4.3.3 Der Nießbrauch wird nicht ins Grundbuch eingetragen – was passiert dann?
      • 4.3.4 Wann endet der Nießbrauch?
      • 4.3.5 Der Nießbrauch bei minderjährigen Kindern
    • 4.4 Vorbehaltsnießbrauch: steuerliche Folgen
      • 4.4.1 Der Vorbehaltsnießbrauch ist meist unentgeltlich
      • 4.4.2 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher
      • 4.4.3 Steuerliche Folgen beim Eigentümer
      • 4.4.4 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit dem Nießbrauch belastet ist
      • 4.4.5 Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit dem Wohnrecht belastet ist
      • 4.4.6 Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs: Was ist zu beachten?
      • 4.4.7 Was passiert nach dem Erlöschen des Nießbrauchs?
      • 4.4.8 Was wird aus dem Vorbehaltsnießbrauch beim Tod eines Ehepartners?
      • 4.4.9 Wenn die Eltern sich am Hausbau der Kinder beteiligen
      • 4.4.10 Statt Vorbehaltsnießbrauch: Welche Alternativen gibt es?
    • 4.5 Zuwendungsnießbrauch: steuerliche Folgen
      • 4.5.1 Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich sein
      • 4.5.2 Steuerliche Folgen beim Eigentümer
      • 4.5.3 Steuerliche Folgen beim Nießbraucher
      • 4.5.4 Ablösung des Zuwendungsnießbrauchs: Was ist zu beachten?
      • 4.5.5 Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch?
      • 4.5.6 Sonderfall Vermächtnisnießbrauch
  • 5. Immobilienübertragung gegen Versorgungsleistungen
    • 5.1 Rente
    • 5.2 Dauernde Last
    • 5.3 Steuerliche Einordnung
    • 5.4 Entgeltliche Übertragung
    • 5.5 Teilentgeltliche Übertragung
    • 5.6 Die Steuer beim bisherigen Eigentümer
      • 5.6.1 Bei Übertragung des Eigenheims
      • 5.6.2 Bei Übertragung von Mietimmobilien
    • 5.7 Die Steuer beim neuen Eigentümer
      • 5.7.1 Bei entgeltlicher Übertragung
      • 5.7.2 bei teilentgeltlicher Übertragung

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