Gestaltungs­möglich­keiten innerhalb der Familie

Immobilien bieten dir viele Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu beeinflussen. Egal, ob du nach dem Kauf oder Bau erst einmal einen steuerlich wirksamen Verlust erzielst oder Familie und Kinder steuergünstig unterstützen kannst, weil du ihnen zu einer Wohnung verhilfst und dabei vielleicht sogar etwas billiger vermietest, als das ein anderer Vermieter tun würde.

Auch wenn es um die Weitergabe von Immobilien geht, hast du mit Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht spannende Möglichkeiten Einkommensteuer und Erbschafsteuer zu beeinflussen, die teilweise nur mit nahen Angehörigen wirklich machbar sind.

Gerade bei Angehörigen geht vieles hier einfacher als mit Fremden. Das weiß natürlich auch das Finanzamt und schaut deswegen besonders genau hin. Auf der sicheren Seite bist du immer, dann, wenn alles genau so gemacht wird, wie mit einem fremden Dritten auch. Es ist aber auch klar, dass man für Angehörige eher Zugeständnisse macht und auch eine verbilligte Vermietung infrage kommt.

Bei dieser Steuergestaltung mit Angehörigen wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen (oder sogar zu einem Verlust), aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.

Eine verbilligte Vermietung wird nur infrage kommen, wenn du an nahestehende Personen bzw. nahe Angehörige wie Eltern, Partner oder Kinder vermietest. Unkompliziert durchführbar sind Vermietungen an Eltern oder erwachsene Kinder.

Neben Fragen, die die Bonität des Interessenten betreffen, darfst du nach dem Familienstand fragen, aus welchen Gründen er seine alte Wohnung aufgeben und die neue Wohnung beziehen will, welchen Beruf er ausübt und seit wann, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob er Haustiere halten will.

Die Vermietung an die Lebenspartner oder Ehepartner wird dagegen besonders genau geprüft und nur in Ausnahmefällen anerkannt. Beispiel: Du nutzt in einem Gebäude, das deinem Partner oder deiner Partnerin allein oder im Miteigentum gehört, einzelne Räume zu beruflichen Zwecken. Zieht aber ein Lebenspartner in die Immobilie ein, die dem anderen Partner allein gehört, kannst du dafür keine Miete berechnen. Das Interesse am Zusammenleben ist privat und nicht aus wirtschaftlichen Gründen, wie es der Fall ist, wenn du einen Untermieter aufnimmst.

Mietverträge innerhalb der Familie: So werden sie anerkannt

Bei Mietverträgen mit Angehörigen müssen alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau eingehalten und dokumentiert werden.

Schließe also auch mit Angehörigen einen schriftlichen Mietvertrag ab, wie du es mit jedem anderen Mieter auch tun würdest (das ist der sogenannte Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches. Abweichungen von Verträgen, die mit fremden Dritten üblich sind, führen immer zu Nachfragen.

Auch eine vermeintliche Vereinfachung führt schnell zu Problemen. Zum Beispiel solltest du die Miete auch dann überweisen lassen, wenn sie direkt aus einer Unterhaltszahlung der Eltern an ihr Kind bezahlt wird. Es gibt zwar ein BFH-Urteil, das eine direkte Verrechnung der Miete mit Unterhaltsansprüchen gestattet, trotzdem ist die klare Einhaltung des Mietvertrags bei getrennten Zahlungen leichter zu beweisen.

Damit ein Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten durchgeführt ist, müssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Alle Mieter haben Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung – das gilt auch bei der Vermietung an Familienangehörige!

Wie hoch muss die Miete sein, damit das Finanzamt die Werbungskosten anerkennt?

Von einer sogenannten »entgeltlichen Vermietung« wird ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz – EStG). In diesen Fällen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller Höhe möglich.

Liegt die vereinbarte Miete unter 50% der ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Vermietest du zum Beispiel zu 40% der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du auch nur 40% deiner Werbungskosten geltend machen.

Beträgt die verbilligte Miete zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Dabei musst du mit einer Musterberechnung nachweisen, dass du auch mit der vereinbarten Miete noch einen Gewinn mit der Vermietung erreichen kannst. Erreichst du trotz reduzierter Miete einen steuerlichen Totalüberschuss, darfst du alle Werbungskosten ungekürzt ansetzen. Gelingt dir der Nachweis eines Totalüberschusses nicht, musst du die Werbungskosten aufteilen und kannst nur den gekürzten Betrag ansetzen.

Was ist die Marktmiete?

Die ortsübliche Miete oder Marktmiete ist der Mietpreis, der für eine ähnlich Wohnung am gleichen Ort gezahlt wird. Als Anhaltspunkt kannst du den örtlichen Mietspiegel anschauen. Hier findest du Angaben dazu, wie der Mietpreis in deiner Region ist. Gibt es keinen Mietspiegel, musst du Vergleichsmieten zum Beispiel aus Mietangeboten für vergleichbare Wohnungen belegen. Achte darauf, dass auch mitvermietete Einrichtungsgegenstände in der Miete berücksichtigt sind. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen werden auch im Mietspiegel höhere Mieten ausgewiesen.

Achtung: Zum Vergleich wird immer die Bruttomiete mit Nebenkosten herangezogen. Am besten vereinbarst du im Mietvertrag nur eine verbilligte Vermietung zu einer reduzierten Kaltmiete mit voller Nebenkostenabrechnung.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Checkliste

Diese Unterlagen und Nachweise solltest du für das Finanzamt griffbereit haben:

• Mietvertrag
• Nachweis einer Kautionsstellung
• Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Beleg der Mietzahlungen
• Nachweis der Nebenkostenabrechnungen

Es gibt viele Gründe, das Wohneigentum an die Kinder zu übergeben:

• Statt Unterhalt an ein volljähriges Kind zu zahlen, kann man mit einer Immobilie eine Einkommensquelle übergeben. So erzielt das Kind selbst die notwendigen Einkünfte, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.
• Mit der Übergabe der Einkünfte an ein Kind nutzt man auch die Steuerfreibeträge der Kinder. Hat das Kind kein weiteres Einkommen, kann so ein Teil des Einkommens der Eltern beim Kind steuerfrei eingenommen werden. Das lohnt sich auch dann noch, wenn das Kind zwar Steuer auf die Einnahmen bezahlen muss, der persönliche Steuersatz aber deutlich niedriger ist als bei den Eltern.
• Langfristig spart eine frühzeitige Übertragung des Eigenheims auch Erbschaftsteuer.

Der einfachste Weg ist es natürlich, das Eigenheim an die Kinder zu verschenken oder zu verkaufen. In der Familie wird hier oft eine Schenkung vorgenommen. Dabei gehen mit der Immobilie auch ein Mietvertrag (falls vorhanden) und alle Rechte auf das Kind über. Nach der Schenkung gibt der neue Eigentümer die Mieteinkünfte in seiner Steuererklärung in Anlage V an.

Es gibt aber viele Situationen, in denen es nicht clever ist, Wohneigentum ohne alle Einschränkungen an ein Kind zu übertragen. Dann kann durch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch die freie Verwendung der Wohnung eingeschränkt oder der Wert der Schenkung reduziert werden.

• Wohnen die Eltern selbst in der Wohnung, könnten sie diese zwar nun vom neuen Eigentümer mieten. Das ist aber oft nicht gewollt, denn selbst bei einer kostenlosen Vermietung könnte das Kind nun den Mieter vor die Tür setzen.
• Die Eltern wollen zwar ihr Eigentum weitergeben, benötigen die Mieteinkünfte aber noch, um den eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten oder ein Darlehen zu tilgen.
• Der Wert der Immobilie liegt über den Freibeträgen bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Was ist ein Wohnrecht?

Der Inhaber des Wohnrechts darf die Immobilie bewohnen, ohne dass er dafür eine Miete zahlen muss. Das Recht steht aber nur dem Wohnrechtsinhaber zu und kann nicht übertragen werden.

Zieht er aus, kann er die Wohnung nicht an jemand anderen, auch nicht an nahe Angehörige, weitergeben, die an seiner Stelle kostenlos einziehen. Mit dem Auszug kann der Eigentümer die Wohnung nach Belieben nutzen und auch vermieten. Ziehen die Eltern also aus, verlieren sie auch den Einfluss auf die Wohnung. Wird diese nun vermietet, stehen die Mieteinnahmen dem Eigentümer zu.

Trotzdem bietet ein Wohnrecht auch hier noch einige Einflussmöglichkeiten. Der Verkauf eines mit Wohnrecht belasteten Eigenheims ist praktisch nicht möglich. Rechtlich ist es zwar kein Problem, die Wohnung zu verkaufen, das Wohnrecht bleibt aber bestehen. Damit ist die Wohnung für den Käufer deutlich weniger wert. Er hat das Risiko, dass der Inhaber des Wohnrechts sein Recht geltend macht und die Wohnstätte ohne Mietzahlung nutzt. Kaum jemand ist bereit, eine Wohnung mit dieser Einschränkung zu kaufen.

Wird die Wohnung verschenkt, hilft das Wohnrecht, Schenkungsteuer zu sparen. Weil der neue Eigentümer bis zum Ende des Wohnrechts keine Mieteinnahmen erzielt, ist die Wohnung natürlich weniger wert. Der Wert des Wohnrechts wird bei der Berechnung der Schenkungsteuer vom Wert der Wohnung abgezogen. So kannst du ein Wohnrecht nutzen, um auch Immobilien steuerfrei zu verschenken, deren Wert über dem Freibetrag der Schenkungsteuer liegt.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts ist umso höher, je jünger der Berechtigte ist. Das liegt daran, dass ein jüngerer Wohnrechtsinhaber wahrscheinlich noch länger lebt und sein Wohnrecht auch ausüben kann. Wie hoch genau der Wert ist, errechnet sich aus der Lebenserwartung und dem jährlichen Wert des Wohnrechts. Als Jahreswert des Wohnrechts wird die ortsübliche Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung angesetzt.

Was ist ein Nießbrauchsrecht?

Ein Nießbrauchsrecht bietet dem Berechtigtem mehr Möglichkeiten als ein Wohnrecht. Er hat das unbeschränkte Recht, die Immobilie zu nutzen, ohne dass er Eigentümer wird. Der Nießbraucher darf also selbst darin wohnen, darf sie aber auch vermieten oder an einen fremden Dritten unentgeltlich überlassen. Im Gegenzug muss er in der Regel die laufenden Kosten der Immobilie tragen und für die Instandhaltung aufkommen.

Das hat auch den Vorteil, dass er diese Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben kann, wenn er die Immobilie vermietet. Wird eine Wohnung oder ein Haus an die Kinder verschenkt und die Eltern behalten sich ein Nießbrauchsrecht vor, können sie sogar weiter die Abschreibungen in Anlage V ihrer Steuererklärung als Werbungskosten ansetzen.

Auch die Belastung mit einem Nießbrauchsrecht verringert den steuerlichen Wert des Grundstücks für die Festsetzung von Schenkungsteuer. So kann mit Hilfe eines Nießbrauchsvorbehalts den Kindern eine Immobilie übertragen werden, deren Einkünfte die Eltern noch benötigen. Gleichzeitig können die Beteiligten Schenkungsteuer sparen oder sogar ganz vermeiden.

Wie ein Wohnrecht auch, verhindert ein Nießbrauchsvorbehalt, dass die Kinder die Immobilie gegen den Willen des Nießbrauchers verkaufen. Auch hier gilt: Niemand kauft eine Immobilie, bei der jemand anderes das Nutzungsrecht hat. Soll das Objekt verkauft werden, muss der Nießbrauchsberechtigte zuerst den Nießbrauch aufgeben und kann dafür auch eine Abfindungszahlung verlangen.

Nießbrauch statt Wohnrecht – das ist der Vorteil

Wohnen die Eltern im Eigenheim und wollen das an ein Kind übergeben, kann auch hier ein Nießbrauchsrecht eine tolle Sache sein. Solange die Eltern im Eigenheim wohnen2, gibt es keinen Unterschied zu einem Wohnrecht, aber für den Fall, dass die Eltern in ein Pflegeheim umziehen müssen, stehen ihnen bei einem Nießbrauch auch die Mieteinkünfte zu, die mit dem Eigenheim nach ihrem Auszug erzielt werden.

Das kann helfen, die Kosten des Pflegeheims zu finanzieren, ohne dass die Kinder dadurch belastet werden.

Kann man auch ein Nießbrauchsrecht verschenken?

Bekommst du statt der Immobilie ein Nießbrauchsrecht geschenkt, nennt man das einen Zuwendungsnießbrauch. Dann gehört dir die Immobilie zwar nicht, aber du kannst darüber verfügen. Du kannst also selbst einziehen oder wirst zum Vermieter.

Diese Möglichkeit wird gern genutzt, wenn ein Kind eigentlich Unterhalt von den Eltern benötigt. Statt der Unterhaltszahlungen bekommt es ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus. Die Miete fließt an das Kind und es kann daraus seinen Unterhalt bestreiten. Oft hat das Kind außerdem noch einen viel geringeren Steuersatz als die Eltern, so dass auch noch ein steuerlicher Vorteil entsteht.

Spannend ist ein solcher Zuwendungsnießbrauch auch dann, wenn ein Kind noch studiert. Hier besteht sogar die Möglichkeit, das Nießbrauchsrecht nur zeitlich befristet zu übertragen, bis das Studium beendet ist.