Untervermietung bei einer Einzimmerwohnung?
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Kann man auch bei einer Einzimmerwohnung »einen Teil der Wohnung« untervermieten? Ja, sagt der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Mieter während eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts persönliche Gegenstände in der Wohnung ließ, den Rest der Wohnung aber unterviermietete. Sein Vermieter hatte ihm dies untersagt.
Wunsch des Mieters: Untervermietung während eines beruflichen Auslandsaufenthalts
Der Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung musste beruflich für einige Zeit ins Ausland und bat seinen Vermieter um die Gestattung der Untervermietung vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022 an eine namentlich benannte Person. Der Vermieter lehnte dies ab.
Der Mieter klagte auf die Erlaubnis der Untervermietung »eines Teils der Wohnung« und trug vor, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern.
Mieter schafft Fakten
Während seines Auslandaufenthalts lagerte der Mieter wie geplant seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Er behielt zudem einen Wohnungsschlüssel.
So entschieden Amtsgericht und Landgericht
Die Klage hatte beim Amtsgericht keinen Erfolg, die Richter stellten sich auf die Seite des Vermieters und verboten die Untervermietung. Dagegen legte der Mieter erfolgreich Berufung ein: Das Landgericht verurteilte den Vermieter dazu, die Untervermietung »eines Teils der Wohnung« an die von dem Mieter benannte Person zu gestatten.
Der Vermieter ging daraufhin in Revision und begehrte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, also der Entscheidung des Amtsgerichts, die zu seinen Gunsten ausgefallen war.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass dem Mieter ein Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zusteht.
Die Begründung des BGH
Der BGH folgte seiner bisherigen Rechtsprechung zu Wohnungen mit mehreren Zimmern und erklärte, die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB sei daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.
Danach könne ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschließen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei – wie hier – befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten (BGH-Urteil vom 13.9.2023, Az. VIII ZR 109/22).
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(MB)
