Mietverträge mit Angehörigen: Miethöhe bis Jahresende überprüfen
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Wenn ein Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Baukosten oder Erwerbskosten, Erhaltungsmaßnahmen sowie den laufenden Aufwendungen und Kreditzinsen eines Hauses beteiligen will, lässt sich dies über ein lukratives familieninternes Sparmodell umsetzen.
Inhalt
Vermietung an Familienangehörige: So geht's
Bei dieser Steuergestaltung in der Familie wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.
Mietverträge mit Kindern, Enkeln, den (Groß-)Eltern oder anderen Verwandten sollten regelmäßig darauf geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen und in der Praxis auch so durchgeführt werden. Das gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten.
Ein passender Termin für die Überprüfung ist der Jahreswechsel: Halten die Verträge hier kritischen Fragen stand, steht dem Werbungskostenabzug auch in Zukunft nichts im Wege.
Mit welchen Angehörigen werden Mietverträge anerkannt?
Eine verbilligte Vermietung wird nur infrage kommen, wenn Sie an nahe Angehörige wie Eltern, Partner oder Kinder vermieten.
Unkompliziert durchführbar sind Mietverhältnisse mit den Eltern oder erwachsenen Kindern. Dabei ist es nicht erforderlich, dass Eltern oder Kinder die Miete aus eigenem Einkommen bestreiten können. Selbst wenn Sie Unterstützungsleistungen zahlen und daraus die Miete beglichen wird, kann das Mietverhältnis voll anerkannt werden. Grund: Die Unterhaltsleistungen werden in diesem Fall wie Einkommen betrachtet.
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Die Vermietung an den Lebens- oder Ehepartner wird dagegen steuerlich besonders genau geprüft und nur in Ausnahmefällen anerkannt. Beispiel: In einem Gebäude, das einem Partner allein oder im Miteigentum gehört, nutzt der andere Partner einzelne Räume zu beruflichen Zwecken.
Wichtig für alle Mietverträge mit Angehörigen: Der Mieter muss in dem Gebäude einen eigenen Hausstand führen können.
Man kann dem eigenen Kind oder den eigenen Eltern auch eine Einliegerwohnung im Haus vermieten, wenn die Wohnung alle erforderlichen Einrichtungen besitzt und klar von den anderen Räumen getrennt ist. Es müssen vor allem Küche und Bad vorhanden sein, die nicht gemeinsam genutzt werden dürfen. Auch muss die vermietete Wohnung über einen eigenen Eingang verfügen und sollte durch eine abschließbare Tür von den übrigen Räumen getrennt sein.
Wann werden Mietverträge mit der Familie anerkannt?
Bei Mietverträgen mit Angehörigen müssen alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau eingehalten und dokumentiert werden.
Es muss also auch mit Familienangehörigen ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, wie man es mit jedem anderen Mieter auch tun würden (Fremdvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.
Am besten verwendet man dazu einen Mietvertrag, den den man auch bei Vermietung an einen Fremden nutzen würde (Formularmietverträge). Mitglieder im Haus- und Grundbesitzerverein erhalten dort ebenfalls geprüfte und rechtssichere Vertragsmuster.
Wichtig: Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden! Das heißt, die Mietzahlungen müssen nachweisbar fließen. Am leichtesten fällt dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenabschlägen auf ein separates Konto einzahlt. Das erleichtert nicht nur die Buchführung im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. Es kann auch jederzeit belegt werden, dass die Mieten wie vereinbart gezahlt wurden.
Damit ein Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten durchgeführt ist, müssen auch die Nebenkosten erfasst und in einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden. Jeder Mieter hat Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung – das gilt auch bei der Vermietung an Familienangehörige!
Wie hoch muss die Miete sein, damit das Finanzamt die Werbungskosten anerkennt?
Von einer sogenannten »entgeltlichen Vermietung« wird ausgegangen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz – EStG). In diesen Fällen ist ein Abzug der Werbungskosten in voller Höhe möglich.
Liegt die vereinbarte Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Beträgt die Miete zum Beispiel 40 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können auch nur 40 % der Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Für Mieten zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Erreicht man trotz reduzierter Miete einen steuerlichen Totalüberschuss, dürfen alle Werbungskosten ungekürzt angesetzt werden. Gelingt der Nachweis eines Totalüberschusses nicht, müssen die Werbungskosten aufgeteilt werden und es kann nur der gekürzte Betrag abgesetzt werden.
Wichtig: Bei der verbilligten Vermietung dürfen die Mietpreiserhöhungen nicht vergessen werden. Denn das Finanzamt muss Vermieter nicht darauf hinweisen, dass sie ihre Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerungen erhöhen müssen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Verbilligten Vermietung an Angehörige: Checkliste
Diese Unterlagen und Nachweise sollten Vermieter zur Verfügung haben:
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Mietvertrag
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Nachweis einer Kautionsstellung
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Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete
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Beleg der Mietzahlungen
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Nachweis der Nebenkostenabrechnungen
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(MB)
