Immobilienmakler: Reservierungsgebühr in AGB ist verboten
-
Wenn ein Makler in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Interessenten zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichtet, dann ist diese Vereinbarung unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH).
Inhalt
BGH-Urteil zur Reservierungsgebühr
Im entschiedenen Fall hatten die Kläger beabsichtigt, ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus zu kaufen, das ihnen eine Immobilienmaklerin gezeigt hatte. Kaufinteressenten und Maklerin schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Maklerin verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Interessenten vorzuhalten.
Diese entschieden sich dann aber doch anders, nahmen vom Kauf Abstand und verlangen die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Während das Landgericht (LG) Dresden noch davon ausgegangen war, dass die Reservierungsgebühr rechtens sei (Urteil vom 10.6.2022, Az. 2 S 292/21), sah der Bundesgerichtshof die Sache anders und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Zur Begründung erklärten die Richter, der Reservierungsvertrag unterliege der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handle. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, stehe dem nicht entgegen.
Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und sei daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergäben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.
Außerdem komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspräche dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat (BGH-Urteil vom 20.4.2023, Az. I ZR 113/22).
Wann muss man Maklerprovision bezahlen?
Von der Reservierungsgebühr zu unterscheiden ist die Maklerprovision.
Der Makler kann nur dann eine Provision verlangen, wenn er einen verbindlichen Auftrag und seinem Auftraggeber ein Objekt »nachgewiesen« oder »vermittelt« hat.
In bestimmten Fällen kann der Makler keine Provision verlangen. Das ist insbesondere der Fall, wenn kein wirksamer Maklerauftrag vorliegt. Drängt sich beispielsweise ein Makler auf und schickt Angebote zu, weil er ein Zeitungsinserat gesehen hat, kommt kein Vertrag zustande. Wenn der Betroffene dann trotzdem Informationen des Maklers nutzt, indem er sich mit dem Verkäufer in Verbindung setzt, muss er keine Maklerprovision zahlen.
Im Maklervertrag sollte klar und eindeutig geregelt sein, welche Leistung der Makler im Einzelfall schuldet, wenn er die vereinbarte Provision geltend machen will. Inhaltlich ist ein Maklervertrag entweder auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Hauptvertrages gerichtet.
-
Bei einem Nachweisvertrag besteht die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages in der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, dass dieser in konkrete Verhandlungen über einen Kaufvertrag treten kann. Der Makler muss also seinem Auftraggeber potenzielle Kunden präsentieren, die sich tatsächlich für das Objekt interessieren bzw. das Objekt veräußern wollen. Der Makler muss seinem Auftraggeber alle notwendigen Kenntnisse verschaffen, damit dieser mit dem Hauptvertragspartner in die Verhandlungen über den gewünschten Vertrag eintreten kann. Ein Nachweis liegt nicht vor, wenn der Makler seinem Auftraggeber lediglich eine Liste mit einer Vielzahl von denkbaren Interessenten vorlegt. Es muss ein konkreter Nachweis geführt werden.
-
Bei einem Vermittlungsvertrag muss der Makler bewusst und aktiv auf die Willensbildung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirken, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern. Eine bloße Unterstützung des Auftraggebers wie beispielsweise die Teilnahme an einer Besichtigung reicht dabei nicht aus, vielmehr muss sich der Makler ausdrücklich an den Verhandlungen beteiligt haben. Der Makler muss auf die Gegenseite einwirken, um das Geschäft mit seinem Auftraggeber zustande zu bringen.
Egal, wie sehr sich ein Makler anstrengt und welchen Kostenaufwand er dafür gehabt hat: Eine Provision muss der Auftraggeber nur dann zahlen, wenn ein wirksamer Hauptvertrag, also ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Wichtig:
-
Die Provision bekommt der Makler auch dann, wenn der Kaufvertrag von dem abweicht, was im Maklervertrag als Vertragsziel (z. B. Einhaltung einer bestimmten Preisgrenze, Lage des Objekts) vereinbart worden ist.
-
Die Pflicht zur Provisionszahlung durch den Auftraggeber bleibt bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis reduziert hat und selbst – ohne Einschaltung des Maklers also – abermals inseriert, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldet und kauft.
Wer trägt die Kosten für einen Immobilienmakler?
Die am 23.12.2020 in Kraft getretenen Neuregelungen der Maklerprovision legen unter anderem fest, dass nur derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn auch beauftragt hat.
Davor war die Zahlung der Maklerprovision frei verhandelbar, wurde aber in der Praxis meist komplett vom Käufer gezahlt – auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklercourtage ist gesetzlich nicht geregelt. Üblicherweise fällt ein fester, prozentualer Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises an.
Traditionell gibt es Regionen, in denen ein höherer Provisionssatz genommen wird als anderswo. Dies ist inzwischen nach Bundesländern aufgeschlüsselt. So ergeben sich folgende Gebührensätze, die als Obergrenze bei der Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks gelten:
|
Bundesland |
Durchschnittliche Maklerprovision in % des Kaufpreises (zzgl. 19% USt). |
|
Baden-Württemberg |
6 % |
|
Bayern |
6 % |
|
Berlin |
6 % |
|
Brandenburg |
6 % |
|
Bremen |
5 % |
|
Hamburg |
5,25 % |
|
Hessen |
5 % |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
5 % |
|
Niedersachsen |
4 % bis 5 % (je nach Region) |
|
Nordrhein-Westfalen |
6 % |
|
Rheinland-Pfalz |
6 % |
|
Saarland |
6 % |
|
Sachsen |
6 % |
|
Sachsen-Anhalt |
6 % |
|
Schleswig-Holstein |
6 % |
|
Thüringen |
6 % |
Ratgeber rund um den Immobilienkauf
Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen – Was Sie von Auswahl bis Versicherung beim Immobilienkauf beachten müssen (Inhaltsverzeichnis | Leseprobe (PDF) | Shop)
Kauf von Gebrauchtimmobilien – Fallen erkennen und vermeiden (Inhaltsverzeichnis | Shop)
Immobilien kaufen, bauen und vermieten – So optimieren Sie Ihre Steuern (Inhaltsverzeichnis | Shop)
(MB)
