Umzug ins Pflegeheim: Mietvertrag endet nicht
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Wer nicht mehr in seinen eigenen vier Wänden leben kann, sondern in ein Pflegeheim umziehen muss, befindet sich in einer außerordentlichen Situation. Doch das berechtigt ihn nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags.
Der Kernsatz eines Urteils des Landgerichts Berlin, mit dem die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt wurde, lautet: "Der Umstand, dass sie aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht mehr in der Lage waren, in der streitgegenständlichen Wohnung zu leben, genügt nicht für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB" (Az. 64 S 2/19).
"Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen", so wird § 543 BGB eingeleitet. Die weiteren Bestimmungen dieses Paragrafen machen deutlich, dass mit dem wichtigen Grund nicht auf die persönliche Situation des Mieters oder Vermieters Bezug genommen wird.
So berechtigt ein Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt nicht zur fristlosen Kündigung. Die Gründe müssen vielmehr jeweils in der Gegenseite liegen. So kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung "durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet". Und der Mieter kann kündigen, wenn ihm "der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird".
Solche Gründe lagen im Fall, über den in Berlin verhandelt wurde, nicht vor. Hier waren die Mieter wegen ihrer Demenzerkrankung in ein Pflegeheim umgezogen und kündigten ihre bisherige Wohnung durch ihre Betreuerin fristlos, wobei sie die Rückgabe ihrer Mietkaution verlangten.
Der Vermieter sah die Kündigung jedoch als normale fristgerechte Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist an und rechnete die in diesem Zeitraum ausbleibende Miete gegen die Kaution auf – und bekam nach dem Amtsgericht nun auch beim Landgericht recht.
Wer Nachmieter stellt, kann gegebenenfalls vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden
Einen direkten Rechtsanspruch auf das Stellen eines Nachmieters wird man im BGB vergeblich suchen – und erst recht keine pauschale Regelung à la "schlage drei Nachmieter vor und du bist aus dem Mietvertrag raus". Eine solche gesetzliche Regelung gibt es nicht.
Allerdings können sich Mieter auf die Treu und Glauben-Regel von § 242 BGB stützen. Danach gilt, wenn es um Vertragsbeziehungen geht, der Maßstab: Was würde ein redlich und anständig handelnder Mensch tun?
Auf das Mietverhältnis übertragen bedeutet das: Nehmen wir an, ein Mieter hat wichtige persönliche Gründe zum Auszug, etwa der notwendige Wechsel in ein Pflegeheim oder eine schwere Erkrankung, die es ihm unmöglich macht, seine im fünften Stock liegende Wohnung zu verlassen. Und nehmen wir weiter an, der Betroffene benennt akzeptable Nachmieter. In diesem Fall würde dem Vermieter kein Schaden entstehen, wenn er den Mietvertrag vorzeitig auflöst und dazu müsste er im Regelfall auch bereit sein.
In einem solchen Fall sollten Mieter umgehend die Wohnung kündigen und den Vermieter darüber informieren, dass sie Nachmieter stellen möchten. Zudem müssen die Betroffenen dann auch Nachmieter ausdrücklich benennen. Anzumerken ist, dass manchen Vermietern durchaus Voranfragen von Mietinteressenten vorliegen. In solchen Fällen sind sie unter Umständen von sich aus bereit, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.
(MS)
