Kaution
Private und gewerbliche Mietkautionen können unter gewissen Voraussetzungen von der Steuer abgesetzt werden. Die Möglichkeiten sind allerdings begrenzt. Ob und wenn ja in welcher Höhe die gezahlte oder erhaltene Kaution steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Hinweis der Redaktion: Der Begriff "Kaution" wird im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit "Mieterkaution" verwendet.
Private Mietkaution
Sind Sie Vermieter und behalten die Kaution Ihrer Mieter ein? Dann erzielen Sie damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werden mit der Mietkaution Reparaturarbeiten ausgeführt, zählen diese zu Ihren Werbungskosten und können entsprechend steuermindernd angesetzt werden.
Sind Sie Mieter und zahlen die Kaution an Ihren Vermieter? Dann können Sie diese nur geltend machen, wenn:
-
die Mietkaution vom Vermieter einbehalten wurde,
-
es sich um eine beruflich genutzte Zweitwohnung handelt.
Voraussetzung für beide Fälle ist jedoch, dass die Kosten für die Kaution dauerhaft angefallen sind. Bedeutet: Erhalten Sie nach dem Auszug Ihre gezahlte Kaution zurück, kann diese nicht von der Steuer abgesetzt werden. Behält der Vermieter jedoch die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ein, sieht der Fiskus diese als tatsächlich angefallene Aufwendungen an und Sie können die Kosten in der Steuererklärung angeben.
Sollten Sie für die Zweitwohnung am Arbeitsplatz einen Kredit aufnehmen, um die Kosten für den Umzug, die Renovierung, Einrichtung und auch die Kaution zu finanzieren, können Sie einen Teil der entstandenen Kosten geltend machen. In Bezug auf die Kaution sind jedoch nur die Zinsen absetzbar.
Private Mieter müssen Zinsen aus einem Mietkautionskonto als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern. Die Zinseinnahmen sowie die einbehaltene Zinsabschlagsteuer können jedoch im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt und steuersenkend angesetzt werden. Als Nachweis hierfür muss der Vermieter seinem Mieter die jährliche Zinsbescheinigung der Bank aushändigen.
Tipp: Vermieter sind dazu verpflichtet, die Sicherheitsleistung auf einem Mietkautionskonto bei einer Bank zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz anzulegen. Alternativ können Mieter auch ein Kreditinstitut mit höherer Verzinsung wählen und das entsprechende Mietkautionskonto an den Vermieter verpfänden.
Gewerbliche Mietkaution
Ziehen Sie in neue Büroräume und haben im Rahmen der Anmietung eine Kaution an den Vermieter gezahlt, kann diese als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Zumindest dann, wenn Ihr Unternehmen nicht bilanzierungspflichtig ist. Bekommen Sie als Mieter jedoch die bezahlte Sicherheitsleistung am Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter zurück, zählt dies als Einnahme und muss entsprechend versteuert werden.
Sind Sie bzw. Ihr Unternehmen zur Bilanzierung verpflichtet, kann die gewerbliche Mietkaution nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden. Stattdessen müssen Sie die Kaution als "sonstiger Vermögensgegenstand" in der AKTIVA Bilanz eintragen.
Wichtig: Mietkautionen unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Grund hierfür ist, dass die Kaution als Sicherheitsleistung und nicht als finanzielle Gegenleistung für eine Dienstleistung oder Ware bezahlt wurde. Und da der Vermieter nicht frei über die Kaution verfügen darf, sondern diese lediglich verwaltet, zählt die einbehaltene Sicherheitsleistung steuerrechtlich gesehen als Einlage und nicht als Einnahme.
Beitrag für Mietkautionsbürgschaft
Zahlen Sie als Mieter einen Beitrag für eine gewerbliche Kautionsbürgschaft, haben Sie die Möglichkeit, diese steuerlich geltend zu machen. Beitragskosten für eine Mietkautionsversicherung oder Bankbürgschaft können nämlich in der Steuererklärung unter "sonstige Betriebsausgaben" eingetragen werden.
Der Begriff »Kaution« wird im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit »Mieterkaution« verwendet.
Die Miete erhöhen: kurz&konkret!
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.