Vermietung: Nachträgliche Schuldzinsen nicht immer abzugsfähig
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Auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie können Sie noch die Zinsen aus einem Darlehen zur Finanzierung der Immobilie als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ansetzen.
Damit das funktioniert, müssen Sie aber strenge Anforderungen erfüllen. Wie eng die Vorgaben sind, musste ein Steuerpflichtiger erfahren, der sein Anliegen bis zum Bundesfinanzhof verfolgte.
Er hatte eine von zwei vermieteten Immobilien verkauft und den Kaufpreis nicht zur Tilgung der Darlehen genutzt, die auf der Immobilie lasteten. Stattdessen tilgte er Darlehen, die zu einem anderen Objekt gehörten, und schaffte mit neuen Darlehen eine weitere Immobilie an.
Das Finanzamt verweigerte den Abzug der Darlehenszinsen auf die Altdarlehen, weil mit dem Verkauf des Objektes und der anderweitigen Nutzung des Verkaufserlöses der notwendige Zusammenhang des Darlehens mit der Vermietungstätigkeit aufgelöst wurde. Dagegen wandte sich der Immobilieneigentümer mit dem Argument, er habe die Darlehen nicht abgelöst, da er weitere Vermietungsobjekte habe anschaffen wollen. Unter Berücksichtigung der günstigen Kreditkonditionen und der ersparten Vorfälligkeitsentschädigungen sei dies günstiger gewesen.
Zwei Jahre später schaffte er tatsächlich zwei neue Vermietungsobjekte an, nahm hierzu aber neue Darlehen auf.
Der BFH blieb bei seinen Anforderungen zur Anerkennung nachträglicher Schuldzinsen. Ein Zusammenhang mit Vermietungseinkünften besteht auch nach dem Verkauf der Immobilie. Voraussetzung ist aber: Der Verkaufserlös wird vollständig zur Schuldentilgung genutzt und ein Restdarlehen verbleibt oder mit dem Verkaufserlös wird eine neue Einkommensquelle angeschafft, die zu neuen Mieteinkünften führt. Beides war in dem konkreten Fall aber nicht gegeben, sodass die Anerkennung der Schuldzinsen nach dem Verkauf der Immobilie zu Recht abgelehnt wurde (BFH-Urteil vom 6.12.2017, Az. IX R 4/17).
