Überschussprognose: Ferienwohnungen nicht mit Hotels vergleichbar
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Vermieter von Ferienwohnungen müssen eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen, wenn sie Werbungskosten steuerlich geltend machen wollen. Bei der Ermittlung dieser Kosten kommt es auch auf die ortsübliche Vermietungszeit an. Allerdings nur auf die von anderen Ferienwohnungen!
Bei ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit dafür bereitgehaltenen Ferienwohnungen ist grundsätzlich und ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich, also um nicht mehr als 25 Prozent, unterschreitet. Das geht aus einem Urteil des FG Mecklenburg-Vorpommern hervor.
Beträgt die Vermietungsquote also 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit, so darf das Finanzamt keine Überschussprognose fordern. Das FG Mecklenburg-Vorpommern hat entschieden, dass bei dem Vergleich der Vermietungszeit nur Ferienwohnungen zählen – andere Beherbergungsbetriebe, wie zum Beispiel Hotels oder Gasthöfe, nicht. Ob und ggf. wo die entsprechenden auch veröffentlicht worden sind, sei dabei nicht relevant.
Im entschiedenen Fall hatte der klagende Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. 9.104 Euro aus der Vermietung einer Ferienwohnung erklärt. Die Ferienwohnung befindet sich in seinem selbstgenutzten Haus, das über eine Gesamtwohnfläche von ca. 200 qm verfügt: 155 qm nutzt der Kläger zu eigenen Wohnzwecken, 65 qm entfallen auf die Ferienwohnung.
Die Vermietungszeit betrug in den Jahren von 2006 bis 2015 13 bis 124 Tage. Das Finanzamt erkannte die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht an und wies darauf hin, dass nach BFH-Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen sei, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich, also um mindestens 25%, unterschreite.
Vor dem erstentscheidenden Finanzgericht bekam der Vermieter Recht – und inzwischen hat sich der BFH dieser Meinung angeschlossen (BFH-Urteil vom 26.5.2020, Az. IX R 33/19; Vorentscheidung: FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15).
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(MB)
