Immobilienweitergabe innerhalb der Familie – So vermeiden Sie Streit!
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Bevor Sie eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben, sollten Sie sich mit den betroffenen Personen zusammensetzen – denn hier prallen wirklich sehr unterschiedliche Interessen und Blickwinkel aufeinander!
Offene Gespräche sind natürlich das A und O. Daher ist es wichtig, dass alle Beteiligten vorher einige Regeln vereinbaren, die zu einer zweckmäßigen Gesprächsführung beitragen können. Denn gerade innerhalb der Familie kommt es häufig vor, dass eigene Vorstellungen nicht offen ausgesprochen werden und vieles ungesagt als gegeben angenommen wird.
Vereinbaren Sie vor einem Gespräch zwischen den Immobilieneignern und den potenziellen Erben einen »Diskussions-Knigge«:
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Jeder gibt seine eigene Meinung deutlich wieder.
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Ansichten dürfen von jedem Gesprächspartner – Eltern, Kinder, Schwiegerkinder – offen ausgesprochen werden, ohne dass diese infrage gestellt werden.
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Argumente werden ausgetauscht, es ist aber nicht zwingend erforderlich, in allen Punkten eine Einigung zu erzielen. Jeder hat das Recht, seine Meinung beizubehalten und zu einem Vorschlag Nein zu sagen.
Gibt es bereits im Vorfeld Unstimmigkeiten oder Sie befürchten, dass wichtige Punkte entweder nicht offen angesprochen werden oder zu Auseinandersetzungen führen könnten, dann hilft es, einen Dritten als Moderator hinzuzuziehen. Dieser sollte von allen Beteiligten als kompetent akzeptiert werden und im Idealfall allen Familienmitgliedern bereits vertraut sein.
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1. Interessen der Senioren (Immobilieneigner)
Emotionen
Besonders, wenn es um die Weitergabe des eigenen Elternhauses oder die selbst errichtete Immobilie geht, spielen Gefühle oft eine viel größere Rolle als die nackten Zahlen.
Falls Sie mehrere Immobilien besitzen, sollten Sie zur Vorbereitung eine Liste zusammenstellen, von welchen Objekten Sie sich am leichtesten trennen könnten. Beginnen Sie mit den Objekten, bei denen Ihnen die Weitergabe am wenigsten ausmachen würde, und arbeiten Sie sich zu der Immobilie vor, die Sie unter keinen Umständen vorzeitig übergeben möchten.
Finanzen
Viele gut verdienende Arbeitnehmer und Selbstständige haben bei ihrer Altersversorgung auf zwei wesentliche Bausteine gesetzt: Lebensversicherungen und Immobilien, die mit Mieteinnahmen ein regelmäßiges Einkommen im Alter sichern sollten.
Wird ein Teil der Mieteinnahmen noch benötigt, um den eigenen Bedarf zu decken, muss eine vorbehaltlose Übertragung aller Immobilien natürlich ausscheiden: Entweder wird auf die Übertragung von Immobilien – in Teilen – verzichtet oder der Lebensunterhalt muss bei der Übertragung weiterhin gesichert werden können, beispielsweise durch die Vereinbarung von Rentenzahlungen durch den neuen Eigentümer oder einen Nießbrauchsvorbehalt.
Eigennutzung
Möchten Sie die selbst genutzte Immobilie auch in Zukunft weiter bewohnen, klammern Sie das Objekt bei der Übertragungsplanung zunächst aus: Wer lange Jahre im Eigenheim gewohnt hat, wird sich schwertun, wenn das Objekt plötzlich nicht mehr ihm selbst gehört und er vor größeren Maßnahmen den neuen Eigentümer, der zudem noch das eigene Kind ist, um Erlaubnis fragen muss. Bedenken Sie, dass bereits kleine Umbauten – wie die Verbreiterung von Türen für leichtere Zugänge mit einer Gehhilfe – nicht mehr ohne Abstimmung möglich sind.
Nur wenn absolut klare Verhältnisse zwischen Eltern und Kindern geschaffen wurden und auch die Entscheidungen über mögliche spätere Veränderungen besprochen sind, bestehen gute Chancen, Konflikte zu vermeiden.
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Auseinandersetzung des Nachlasses
Eine Übertragung von Todes wegen findet immer ungeplant statt. Oft ist nicht alles so gründlich geregelt, dass tatsächlich der Wille des Erblassers rechtlich umgesetzt wird. Für die Erben bedeutet das häufig eine langwierige Auseinandersetzung, bis man sich schließlich einig ist. Besonders bei Immobilien kann das dazu führen, dass der Wert des Nachlasses schon sinkt, bevor die Erben endlich Zugriff darauf haben. Die einzige Möglichkeit, dieses Risiko vollständig auszuschließen, ist eine Übertragung der "kritischen" Objekte zu Lebzeiten.
Bei Immobilien kommt hinzu, dass die späteren Erben einen deutlich höheren Nutzen von einer Immobilie haben, wenn sie frühzeitig Eigentümer werden: Zum einen nutzt ein selbst genutztes Eigenheim einer jungen Familie mehr als ein Jahre später geerbtes Eigenheim, zum anderen sind die zusätzlichen Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie gerade in jüngeren Jahren eine willkommene Zusatzeinnahme.
Erbschaftsteuergestaltung
Liegt das Gesamtvermögen, das bei Tod der Senioren vererbt wird, über den Erbschaftsteuerfreibeträgen, kann eine frühzeitige Übertragung Einsparungen erbringen. Denn die Steuerfreibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer leben nach zehn Jahren wieder auf. Das bedeutet: Wer rechtzeitig an Übertragungen denkt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen.
2. Interessen der Kinder (potenzielle Erben)
Nutzung
Wenn der künftige Eigner selbst noch Mieter ist, möchte er vielleicht künftig im Eigenheim wohnen. Dann muss die übertragene Immobilie nicht nur den Erfordernissen des Übernehmers entsprechen, auch die Finanzierung darf den neuen Eigner nicht vor Probleme stellen – beispielsweise für Veränderungen vor dem Einzug. Zugleich soll die Immobilie kurzfristig zur Verfügung stehen. Steht eine bisher vermietete Immobilie im Mittelpunkt des Interesses, muss zuerst einmal geklärt werden, ob der bestehende Mietvertrag ohne Weiteres wegen Eigenbedarf des neuen Eigners gekündigt werden kann.
Einkommenssteigerung
Sollen vermietete Immobilien übergeben werden, dann erwartet der neue Eigentümer eine Erhöhung seiner Einnahmen. Damit es keine bösen Überraschungen gibt, muss der Übernehmer sich aber einen Überblick verschaffen, welche Aufwendungen durch den Immobilienbesitz auf ihn zukommen. Besonders bei älteren Objekten kommen auch Ausgaben für Instandhaltungen und Renovierungen auf den Eigentümer zu. Außerdem erhöhen die zusätzlichen Einnahmen die Einkommensteuerbelastung.
Kosten der Übergabe
Mit dem Eigentum an einer Immobilie sind für den Erwerber nicht nur Vorteile, sondern auch einige Verpflichtungen verbunden. Oft sollen bei der Übergabe auch Darlehen mit übergehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden. Damit tritt der Übernehmer in die Darlehensverpflichtung ein.
Kommt es zu Leerstand oder Mietausfällen, muss er aus anderen Einnahmequellen in der Lage sein, die übernommenen Darlehen weiterhin zu bedienen. Kann der Übernehmer das nicht, droht ihm bei Mietausfällen eine existenzielle Gefahr.
Weitere Zahlungen können bei der Übernahme selbst anfallen, wenn der Übernehmer Abfindungszahlungen an Geschwister oder Miterben leisten muss, die ebenfalls Ansprüche haben und weniger Vermögen übertragen bekommen.
Miterben
Um Streit zu vermeiden, fällt vielen Eltern als Erstes die Möglichkeit einer Übertragung auf mehrere Kinder zu gleichen Teilen ein. Dadurch werden die Probleme aber oft nur größer: Es entsteht eine Eigentümergemeinschaft, die zunächst einmal aneinander gebunden ist und sich darüber einigen muss, wie die Immobilie künftig verwaltet wird. Zahlreiche Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden und zu guter Letzt ist auch noch die gemeinsame Abgabe einer Steuererklärung vorgeschrieben.
Gibt es bereits ausgeprägte Unstimmigkeiten im Kreis der zukünftigen Miteigentümer, sollte unbedingt eine andere Lösung gesucht werden: Fehlende Einigkeit unter den Erben kann sogar die Auflösung der Eigentümergemeinschaft durch Auflösungsversteigerung der Immobilie auf Antrag eines Gesellschafters auslösen.
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3. Interessen der Mieter/Nutzer
Fortsetzung der Miete
Durch einen Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer als Vertragspartner in den bestehenden Mietvertrag ein und ist auch an die getroffenen Vereinbarungen gebunden. Dennoch kann die Veränderung für langjährige Mieter Anlass zur Sorge sein, wenn eine persönliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter bestand. Immerhin ist nicht sicher, dass zum Nachfolger ein ähnliches Vertrauensverhältnis entsteht. Dazu treten oft noch Ängste auf den Plan, der neue Eigner könnte durch aufwendige Sanierungen oder Veränderungen Anlass für starke Mieterhöhungen schaffen.
Immobilienkauf
Zu größeren Schwierigkeiten kann es führen, wenn der Mieter gehofft hat, die Immobilie vom bisherigen Eigentümer kaufen zu können. Das kann für Mieter und Vermieter zu unangenehmen Veränderungen der Situation führen. Geht der Mieter andere Wege und verwirklicht seinen Wunsch, im Eigentum zu leben, kündigt er den Mietvertrag, dann droht dem neuen Eigentümer ein Leerstand, falls er nicht kurzfristig einen neuen Mieter findet. Das kann für den Eigentümer erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten.
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(MB)
