Familienheim geerbt: Steuerbegünstigung bei Verbindung von zwei Doppelhaushälften
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Eine Immobilie, in der sich die Wohnräume der Familie befinden, kann erbschaftsteuerfrei auf den Ehe-/Lebenspartner oder die Kinder übertragen werden. Welche Voraussetzungen gelten und welche Fallstricke gilt es zu beachten?
Zusammenlegung von zwei Doppelhaushälften: Aktuelles Urteil zur Erbschaftsteuer
In einem gerade veröffentlichten Urteil entschied der BFH: Erbt ein Steuerpflichtiger eine Wohnung, die an seine selbst genutzte Wohnung angrenzt, kann dieser Erwerb als Familienheim steuerbegünstigt sein, wenn die hinzuerworbene Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist.
Der wegen der Beseitigung eines gravierenden Mangels eintretende Zeitverzug steht der unverzüglichen Selbstnutzung nicht entgegen, wenn der Erwerber den Baufortschritt angemessen fördert.
Der Fall betraf einen Mann, der als Alleinerbe seines Vaters eine von diesem bis zu seinem Tode selbst genutzte Doppelhaushälfte (Doppelhaushälfte 1) erbte. Der Sohn bewohnte bereits eine hieran direkt angrenzende Doppelhaushälfte (Doppelhaushälfte 2).
Nach dem Abschluss von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten nutzte er die – nunmehr zu einer Wohnung verbundenen – Doppelhaushälften 1 und 2 selbst. Für die Erbschaft des Hauses muss er keine Erbschaftsteuer zahlen (BFH, Urteil vom 6.5.2021, Az. II R 46/19).
→ Mit diesem Rechner können Sie ermitteln, wie viel Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer für Vermögensübergänge fällig wird.
Familienheim und Erbschaftsteuer: Worum geht es da?
Im Erbfall bleibt das Grundstück, auf dem die Familie ihre Wohnung hatte, beim Ehe-/Lebenspartner erbschaftsteuerfrei, wenn
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der Erblasser darin bis zu seinem Tod gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen wie z.B. Krankheit und Pflegebedürftigkeit an der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und
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der Ehe-/Lebenspartner die Wohnung unmittelbar nach dem Tod des Erblassers selbst zu Wohnzwecken nutzt.
Bedingung für diese Steuerbefreiung: Der Ehe-/Lebenspartner bewohnt die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Partners mindestens zehn Jahre selbst. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. Wer also das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod des Ehe-/Lebenspartners verkauft, vermietet oder daraus auszieht, muss damit rechnen, nachträglich mit Erbschaftsteuer belegt zu werden.
Auch bei der Übertragung des Familienheims auf Kinder oder Enkelkinder gilt: Kinder oder Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie es unmittelbar nach dem Erbfall selbst beziehen und die Wohnung mindestens zehn Jahre lang nutzen.
Im Gegensatz zur Übertragung an den Ehe-/Lebenspartner gibt es für die Übertragung an Kinder und Enkel allerdings eine Obergrenze für die Größe der Immobilie: Kinder und Enkel können das Objekt nur dann steuerfrei erhalten, wenn die Wohnfläche des selbst genutzten Wohnraums die Größe von 200 m2 nicht übersteigt. Fällt die Wohnung größer aus, wird auf den übersteigenden Anteil des Immobilienwertes Erbschaftsteuer erhoben. Dieser Teil des Immobilienwertes wird dem steuerpflichtigen Erwerb hinzugerechnet.
Soll das Familienheim steuerfrei auf eines von mehreren Kindern übergehen, ist es ratsam, durch eine Teilungsanordnung im Testament bereits im Vorfeld festzulegen, welches Kind die Immobilie erhalten soll. Andernfalls besteht die Gefahr, dass das Kind, das die Immobilie zukünftig bewohnen möchte, diese aus dem Nachlass erwerben muss. Das käme einem Kauf der Immobilie gleich und die Nutzung durch den Erben selbst ist nicht mehr gegeben.
Befreiung von der Erbschaftsteuer kann rückwirkend entfallen!
Die Steuerbefreiung fällt nachträglich weg, wenn das Familienheim verkauft oder verschenkt wird. Grund: Das Erbschaftsteuergesetz stellt eindeutig nicht allein auf die Nutzung, sondern auch auf das Eigentum an der Immobilie ab.
Auch ein Nießbrauchsvorbehalt rettet die Steuerbefreiung nicht. In einem vor dem Bundesfinanzhof verhandelten Fall hatte die Mutter das von ihr geerbte Familienheim der Tochter geschenkt und sich selbst einen Nießbrauch vorbehalten. Die Mutter blieb in der Immobilie wohnen. Dennoch verlor sie die Steuerbefreiung und musste nachträglich Erbschaftsteuer auf das Familienheim zahlen. Grund: Sie hatte das Eigentum an dem Haus zugunsten ihrer Tochter aufgegeben (BFH-Urteil vom 11.7.2019, II R 38/16).
Auch wenn die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erst nach vielen Jahren der Eigennutzung des Familienheims nicht mehr erfüllt sind, fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit vollständig weg. Das bedeutet: Auch eine Aufgabe der Eigennutzung nach neun Jahren und elf Monaten bewirkt den vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung.
Ausnahme: Es erfolgt keine nachträgliche Steuerfestsetzung, wenn es für den überlebenden Ehe-/Lebenspartner zwingende Gründe für die Aufgabe der Wohnung gab, die ihn daran hindern, diese auch weiterhin selbst zu nutzen. Der Gesetzgeber dachte hier bei den zwingenden Gründen vor allem an Krankheit oder Pflegebedürftigkeit. Dagegen ist eine Aufgabe der Wohnung wegen eines beruflichen Umzuges als befreiungsschädlich eingestuft worden. In diesem Fall fällt also die Steuerbefreiung nachträglich weg.
Erbschaftsteuererklärung: Steuerbefreiung für ein Familienheim beantragen
Um den Erwerb des Familienheims von der Erbschaftsteuer befreien lassen, müssen Sie im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung einen gesonderten Antrag stellen. Diese »Anlage Steuerbefreiung Familienheim« umfasst nur eine Seite und ist vergleichsweise unkompliziert.
Im Formular geben Sie an:
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genaue Lage des Familienheims,
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gesamte Wohn- und Nutzfläche,
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Größe der bisher vom Erblasser selbst genutzten Wohnung sowie
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mit dem Objekt verbundenen Lasten (Schulden).
Konnte der Erblasser das Objekt zuletzt nicht mehr selbst nutzen, müssen Sie die Gründe hierfür angeben. Der einzige bisher bekannte Grund, der nicht befreiungsschädlich ist, ist eine Pflegebedürftigkeit des Erblassers.
Können Sie selbst nicht direkt in die Immobilie einziehen, müssen auch hierfür zwingende Gründe genannt werden. Auch hier sind die möglichen Gründe, die von der Finanzverwaltung anerkannt werden, sehr eng. So wird die Befreiung für den Erwerb durch ein Kind dann gewährt, wenn das Kind noch nicht volljährig ist und daher rechtlich noch nicht in der Lage ist, die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken in Gebrauch zu nehmen.
Nicht akzeptiert wird dagegen, wenn eine Eigennutzung aus beruflichen Gründen nicht möglich ist.
Ratgeber zu Immobilien und Erbschaft
Häuser und Wohnungen in der Familie vererben: Die Weitergabe steuerlich, rechtlich und ohne Streit gestalten – Wenn Immobilien auf die nächste Generation übertragen werden sollen, ist das Wissen um rechtssichere Regelungen und den steuerlichen Rahmen wichtig. Darüber hinaus sollten Sie Streit in der Familie verhindern und so die Immobilienwerte schützen.
Erbschaft einer Immobilie: Steuer- und rechtliche Tipps zu Vermietung, Verkauf und Eigennutzung – In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige, was Sie rechtlich und einkommensteuerlich als Alleinerbe oder Miterbe (Erbengemeinschaft) von Häusern oder Wohnungen wissen müssen.
Erbschaft und Schenkung: Frühzeitig planen und so Steuern sparen – Erben ist keine einfache Sache und will gut geplant sein. Erbschaft-/Schenkungsteuer fällt z.B. immer an, wenn Vermögen ohne Gegenleistung an Erben bzw. Beschenkte übertragen wird und der Wert des Vermögens bestimmte Freibeträge übersteigt. Diese Beträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker/Erblasser und Beschenktem/Erben ab. Damit Ihre Erbschaft ein voller Erfolg wird, haben wir diesen Beitrag zusammengestellt. Ihr Nachlass ist es wert, frühzeitig geplant zu werden.
(MB)
