Geldanlage: Was sind offene Immobilienfonds und was bringen sie?

Was steckt in den Fonds?

Mit dem Kundengeld kaufen die Fondsmanager Immobilien ein, um aus der Vermietung und den An- und Verkauf der Objekte Erträge zu erzielen. Investiert wird dabei meist in verschiedene Länder, Städte und Regionen, um das Verlustrisiko zu senken. Nach Angaben des deutschen Fondsverbands BVI steckten Ende März 2023

• etwa 55 % des Vermögens der offenen Immobilienfonds in Bürogebäuden,

• gefolgt von Objekten des Einzelhandels und der Gastronomie (22 %) und

• Hotels (7,6 %).

• Noch gering sind die Investitionen in Wohnungen mit einem Anteil von gut 4 %.

Der Nutzungsmix ist von Fonds zu Fonds jedoch sehr unterschiedlich.

Welche Erträge bringen Immobilienfonds?

2019, vor Corona, lief es noch besser. Die Fonds erzielten nach Berechnungen der Ratingagentur Scope, die 27 Fonds untersucht hat, damals eine Rendite von durchschnittlich 3,2 %. 2020 und 2021, in den Pandemiejahren, schrumpften die Renditen auf im Durchschnitt 2,2 % bzw. 2,6 %, bedingt durch Mietausfälle und die sinkende Nachfrage nach Büros. 2022 legten die Fonds im Wert um 2,6 % zu. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds kamen im Mittel auf 2,4 %, reine Wohnimmobilienfonds auf 3,1 %.

Bis Ende April 2023 gingen die Renditen etwas zurück, bei großen Unterschieden, wie die folgende Tabelle zeigt. Bei Fonds, die schon mindestens drei Jahre auf dem Markt sind, liegt die Spannbreite zwischen 0,4 % und 5 %. In diesem Jahr erwartet Scope eine durchschnittliche Rendite von 2,5 %. In dieser Gesamtrendite enthalten sind laut Scope sowohl mögliche Kursveränderungen wie auch die Ausschüttungsrendite. Die Fonds schütten in der Regel einmal im Jahr einen Teil der Erträge an die Anlegenden aus.

Wie wirkt sich der Anstieg der Zinsen aus?

Die Fonds verfügen über beträchtliche liquide Mittel. Durchschnittlich etwa ein Siebtel des Nettovermögens ist kurzfristig angelegt, um genug Geld für neue Investitionen oder für Auszahlung von Anlegern bereitzuhaben. Wegen der Kursverluste am Anleihenmarkt erzielten etliche Fonds mit diesem Geld im vergangenen Jahr sogar Verluste.

Nun läuft es viel besser: Wegen des kräftigen Anstiegs der Zinsen könnten die Fonds ihre liquiden Mittel nun besser verzinslich anlegen, heißt es bei Scope.

Was bedeutet der Rückgang der Immobilienpreise für Immobilienfonds?

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Monaten bundesweit zum Teil deutlich gesunken. Offene Immobilienfonds sind jedoch vom Rückgang der Immobilienpreise weniger stark betroffen, weil die Bestände in den Fonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Ein Rückschlagspotenzial besteht vor allem bei den Objekten, die danach in der Höchstpreisphase gekauft wurden.

Klar ist aber: Die Zeit, in der Immobilien stetig aufgewertet wurden, ist vorerst vorbei. Und inwieweit eine niedrigere Bewertung von Immobilien die Fonds belasten werden, lässt sich derzeit nicht beziffern – dafür fehlen aktuelle Kaufpreise für große Gewerbeimmobilien, weil solche Transaktionen nahezu zum Erliegen gekommen sind.

Die spannende Frage unter den Akteuren am Immobilienmarkt lautet daher: Bei welchem Preisniveau werden große Immobilienobjekte wieder gekauft und verkauft? Und wann geht es mit den Transaktionen wieder los?

Was können Anleger jetzt tun?

Viele Anleger dürften sich nun fragen, ob manche der offenen Immobilienfonds wieder in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten, wenn Kunden in großem Umfang Geld aus den Fonds zurückziehen. Der Grund: Nach der Jahrtausendwende hatten viele der Fonds Immobilien teuer eingekauft, mussten diese aber in der Finanzkrise 2008/2009 mit teils milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Fondsanteile loswerden wollten. 18 Fonds mussten damals wegen Liquiditätsmangel geschlossen und später abgewickelt werden.

Es gilt jedoch als äußerst unwahrscheinlich, dass es noch einmal zu so einem Desaster kommen wird. Denn noch immer fließt mehr Geld in die Fonds neu herein als heraus. Aber während einige Fondsgesellschaften früher die Abgabe von Fondsanteilen begrenzten oder gar kein frisches Geld mehr annahmen, sind sie heute wieder für Mittelzuflüsse dankbar.

Für Stabilität sorgen zudem Auflagen des Gesetzgebers: So müssen Neuanleger seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will und dies nicht über eine Börse versucht, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden.