Wenn die Wohnung zu groß wird: Durch Untervermietung Wohnkosten senken
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Die Kinder sind schon lange ausgezogen, unter Umständen ist der Ehepartner verstorben. Dann wird die eigene Wohnung häufig viel zu groß. In solchen Fällen kann eine Untervermietung helfen – und nebenbei auch die eigene Haushaltskasse entlasten.
Haushaltslöcher stopfen und Mitwohner an den Miet- und Heizkosten beteiligen. Foto: AdobeStock
Meist dürfen Vermieter hiergegen keine Einwände erheben. Und: Sie dürfen nur dann einen Mietzuschlag erheben, wenn die Belegung der Wohnung mit einer weiteren Person zu einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters führt, so entschied das Landgericht Berlin am 11.2.2019 (Az. 64 S 104/18).
Wer als Mieter Räume untervermieten will, braucht dafür grundsätzlich das Ja des Vermieters. Dieser muss allerdings in der Regel die Zustimmung erteilen, wenn der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Das bestimmt § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter Nein zur Untervermietung sagen. Die Pflicht, die Zustimmung des Vermieters einzuholen, soll vor allem dafür sorgen, dass der Vermieter über neue Mitbewohner informiert ist.
Wenn enge Angehörige – wie der Ehepartner oder gemeinsame Kinder – einziehen, muss gar keine Zustimmung eingeholt werden. Doch auch hier gilt: Es dient dem Hausfrieden, wenn der Vermieter informiert ist.
Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse
In anderen Fällen geht es darum, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das dürfte immer der Fall sein, wenn der Mieter Unterstützung im Haushalt benötigt, aber auch, wenn sich seine finanzielle Lage verschlechtert – was auch der Fall sein kann, wenn Rücklagen aufgebraucht sind – und er deswegen auf die Untervermietung angewiesen ist.
In solchen Fällen darf der Vermieter die Untervermietung nur ablehnen, wenn die Wohnung hierdurch überbelegt wird oder wenn der vorgestellte Untermieter unzumutbar erscheint. Dafür muss der Vermieter aber schon schwerwiegende Gründe anführen, beispielsweise schlechte Erfahrungen mit der betreffenden Person.
Wichtig: Es muss sich immer um eine Untervermietung eines Teils der Wohnung handeln. Die zeitweise Überlassung der kompletten Wohnung an Dritte kann der Vermieter durchaus ablehnen.
Eine Erhöhung der Miete darf wegen einer Untervermietung nicht erfolgen. Allerdings darf ein Untermietzuschlag erhoben werden. Dieser setzt aber voraus, dass dem Vermieter die Erlaubniserteilung nur bei einer entsprechenden angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.
Eine Regelung im Mietvertrag, die generell die Erhebung eines Zuschlags (im entschiedenen Fall: 26,– € pro Monat) bei einer Untervermietung vorsieht, ist von vornherein unwirksam, entschied das Landgericht Berlin.
Die Regelung im Mietvertrag, wonach die Vermieterin berechtigt war, ihre Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlags abhängig zu machen, sei nach Auffassung des Landgerichts gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Vielmehr muss die Belastung des Vermieters konkret belegt werden. Zudem seien im entschiedenen Fall keine Anhaltspunkte ersichtlich, welche die Annahme einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung der Vermieterin begründeten.
§ 553 BGB beschäftigt sich mit der Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Er lautet:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(MS)
