Erbschaftsteuer: Änderungen bei der Immobilienbewertung ab 2023

Anhebung des »Sachwertfaktors«: Wie begehrt ist die Immobilie am Markt?

Eine wichtige Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022: Der Sachwertfaktor wird angehoben.

Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 0,5 bis 1,5 (Anlage 25 des Bewertungsgesetzes – BewG). Nach der Gesetzesänderung liegt er ab 2023 zwischen 0,8 und 1,8 – eine Anpassung »an das aktuelle Marktniveau«, so die Gesetzesbegründung (hier auf Seite 127 nachzulesen). Alternativ soll ein Gutachterausschuss den Faktor für die jeweilige Region festlegen.

Diese Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie natürlich erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftsteuer.

Immobilie vererben oder verschenken: Methoden zur Wertermittlung

Die Änderung des Sachwertfaktors wirkt sich vor allem auf die Ermittlung nach dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren aus.

Neben diesen Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien gibt es aber auch noch das Vergleichswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist gegenüber dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren vorranging.

Das bedeutet: Nur wenn für die Immobilie keine Vergleichswerte vorliegen, werden die neuen Regeln angewendet!

Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausnutzen

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wurden seit 2009 nicht geändert.

Für eine teure Immobilie in einer guten Lage wird in den meisten Fällen Erbschaftsteuer anfallen – schon dieses Jahr, und nächstes Jahr tatsächlich mehr. Die Steuer kann man aber niedrig halten, wenn man die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kennt und nutzt.

Übersicht / Tabelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerfreibeträge

(Wann) werden die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer angehoben?

Dass die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer seit 13 Jahren unverändert geblieben sind, stört vor allem Bayern. So kündigte denn auch der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU) an, dass Bayern im Streit um die Erbschaftsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht klagen werde. Ziel: »Die notwendige Erhöhung der Freibeträge und eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer« soll erzwungen werden.

Fürackers Argument für den Vorstoß: »Die Erbschaftsteuer steht in voller Höhe den Ländern zu – daher sollten die Länder auch maßgeblich über ihre Ausgestaltung entscheiden können.« Die Erbschaftsteuer sei aber ein Bundesgesetz, den Ländern seien dadurch die Hände gebunden. (Quelle)

Auch Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) ist für eine Anhebung der Freibeträge offen und hält eine Anhebung um rund 25% für notwendig.

In der Koalition soll es für die Anhebung der Erbschaftsteuer-Freibeträge einen Durchbruch gegeben haben: Falls sich eine Mehrheit im Bundesrat auf die Inflationsanpassung der Erbschaftsteuer-Freibeträge verständigen kann, wolle man sich mit den Ländern beraten und dann ein entsprechendes Gesetz im Bundestag auf den Weg bringen. Bisher gibt es allerdings keine solche Initiative vonseiten der Länder. (Quelle)

Keine Erbschaftsteuer für das Familienheim

Keine Erbschafsteuer fällt an, wenn es sich bei der geerbten Immobilie um das »Familienheim« handelt.

Diese Regelung betrifft Eltern, Ehepartner und Kinder. Für die steuerliche Begünstigung des sogenannten Familienheims bei der Erbschaftsteuer gelten folgende Voraussetzungen:

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall – also bis zu seinem Tod – als eigene Wohnung genutzt haben (Ausnahme: Er war aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert).

• Die Erben (Kinder oder LebenspartnerIn) müssen innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einziehen und diese dann selbst als Familienwohnheim nutzen.

• Die Wohnfläche darf maximal 200qm betragen (gilt nur für die Übertragung an die Kinder; erbt der/die Lebens- oder EhepartnerIn, gibt es keine Obergrenze).

• Der Erbe muss die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Erblassers mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg.