Abschreibung bei Austausch des Nießbrauchobjektes
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Erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, können Sie damit verbundene Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Das ist auch bei Einnahmen aus einem entgeltlich erworbenen Nießbrauch an einer Immobilie der Fall. Dann dürften Sie die Kosten für den Erwerb des Nießbrauchrechts auf die voraussichtliche Nutzungsdauer abschreiben. Doch wie ist die Abschreibung zu ermitteln, wenn ein Nießbrauchrecht im Austausch gegen ein anderes Nießbrauchrecht erworben wird? Das beschäftigte nun die Gerichte.
Darum ging es: Die Eltern hatten ihr Eigenheim den drei Kindern übertragen und sich selbst ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehalten. Da sie das Objekt weiter selbst bewohnten, war der Vorgang steuerlich nicht von Belang.
Als sie beschlossen, sich eine Wohnung in einer anderen Stadt zu mieten, vereinbarten sie mit den Kindern den Verkauf des Eigenheims und die anschließende Anschaffung von Mietobjekten aus dem Kaufpreis. An diesen sollten die Eltern wiederum einen Nießbrauch erhalten. Die Vereinbarung wurde auch so umgesetzt.
Aus den neu gekauften Immobilien erzielten die Eltern als Nießbraucher nun Mieteinnahmen, denen sie Abschreibungen der Anschaffungskosten als Werbungskosten entgegenstellen wollten. Bei der Festsetzung der Abschreibungsgrundlagen galt es, zunächst die Anschaffungskosten und die Nutzungsdauer zu ermitteln. Die Steuerpflichtigen setzten als Anschaffungskosten den rechnerischen Restwert des Nießbrauchs auf die ursprüngliche Immobilie an. Diesen Wert wollten sie auf die zu erwartende Dauer des Nießbrauchs, also die Restlebenserwartung, abschreiben. Diese lag mit 20 Jahren deutlich unter der Nutzungsdauer der Immobilie.
Dem widersprach das Finanzamt und akzeptierte Abschreibungen auf die tatsächlichen Anschaffungskosten für die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie. Durch die deutlich längere Nutzungsdauer führte das zu geringerer Abschreibung und einer höheren Steuerbelastung. Zugleich ermittelte das Finanzamt die Abschreibungsgrundlage durch eine Aufteilung des Kaufpreises der Immobilie zwischen Grundstücksteil und Gebäude. Nur auf den Gebäudeanteil akzeptierte es die Regelabschreibung von 2 % jährlich. Dagegen wehrten sich die Steuerpflichtigen. Sie argumentierten, das neue Nießbrauchrecht sei entgeltlich gegen Aufgabe des vorherigen Nießbrauchs angeschafft und diese Anschaffungskosten müssten berücksichtigt werden.
Die Steuerpflichtigen versuchten für ihre Ansicht Unterstützung bei Finanzgericht und BFH zu finden und unterlagen. Abschreibungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen dem Nießbraucher zu, wenn er Anschaffungskosten getragen hat. Dies war durch den Austausch des Nießbrauchsgutes der Fall. Das ursprüngliche Nießbrauchsobjekt wurde durch andere Immobilien ersetzt. Allerdings sind die Abschreibungen nach Ansicht des BFH auf Basis der Anschaffungs- und Herstellungskosten zu ermitteln. Im vorliegenden Fall also auf Basis der Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Abschreibungsdauer ergibt sich aus der Gesamtdauer der Nutzung der Immobilie zur Einkunftserzielung und kann typisiert mit 2 % jährlich angesetzt werden (BFH-Urteil vom 24.5.2022, Az. IX R 1/21).
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(AI)
