Teilverkauf des Eigenheims: Was sind die Risiken?
-
Wer sein Eigenheim zu Geld machen und dennoch lebenslang darin wohnen möchte, kann es gegen Wohnrecht und eine lebenslange Rente verkaufen. Alternativ dazu bietet sich der Teilverkauf von 20 bis 50 % des Immobilienwerts mit einer Sofortauszahlung ab 100.000,- € an. Was spricht dafür und was dagegen? Worin liegen die Risiken?
Der Marktführer für dieses Modell zur Umwandlung des Eigenheims in Bargeld, die Wertfaktor GmbH aus Hamburg, hat neuerdings einige Partner für die Finanzierung der Sofortauszahlungen gewonnen, z.B. die Volksbank Mittelhessen, die Volksbank Bielefeld-Gütersloh und die Volksbank Halle in Westfalen. Diese Partner beteiligen sich auch an der Gewinnung neuer Interessenten für dieses Geldbeschaffungsmodell.
Zudem steigt seit kurzem die Volksbank Immobilien GmbH in Heidelberg, eine Tochtergesellschaft der Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG, direkt in das bundesweite Geschäft mit dem Immobilien-Teilverkauf ein. Damit ist sie der einzige Anbieter, der nicht von externen Kapitalgebern abhängig ist. Das für die Sofortauszahlung benötigte Geld kommt also von der Volksbank selbst.
Ein Teilverkauf des Eigenheims zu 20 bis 50 % des Immobilienwerts in Kombination mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht verschafft dem Eigenheimbesitzer als Teilverkäufer zwar eine hohe Geldsumme, doch er holt sich mit dem Teilkäufer – also beispielsweise der Wertfaktor GmbH in Hamburg oder der Volksbank Immobilien GmbH in Heidelberg – einen weiteren Miteigentümer mit ins Haus. Der spätere Gesamtverkauf im Fall des Versterbens wird bereits im notariell beurkundeten Teilkaufvertrag ebenso geregelt wie ein möglicher Rückkauf durch den Teilverkäufer oder dessen Erben. Doch das birgt einige Risiken.
Ratgeber Immobilienfinanzierung: Tipps für Baufinanzierung, Haus- & Wohnungskauf
Musterfall: Sofortauszahlung von 250.000,- €
In einem Musterfall nutzt ein 70-jähriges Ehepaar ihr Reihenhaus im Wert von 500.000,- € selbst und wünscht eine Sofortauszahlung von 250.000,- €, also 50 % des Immobilienwerts.
Zu diesem Zweck verkauft das Ehepaar die Hälfte ihres Eigenheims an die Volksbank Immobilien GmbH in Heidelberg. Nach Bewertung ihrer Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter sowie notariellem Abschluss des Kaufvertrags über die Hälfte des Eigenheims wird die Auszahlung in der gewünschten Höhe kurzfristig und problemlos erfolgen können.
Nutzungsentgelt von 97.500,- im Laufe von zehn Jahren
Das Ehepaar zahlt ein jährliches Nutzungsentgelt von 9.750,- € (= 3,9 % des Teilverkaufpreises von 250.000,- €), das für zehn Jahre festgelegt wird. Bei monatlichen Raten von 812,50 € fallen also insgesamt 97.500,- € an Nutzungsentgelten für die ersten zehn Jahre an.
Im Gegenzug erhält das Ehepaar ein Nießbrauchrecht für den halben Anteil, der an den neuen Miteigentümer Volksbank Immobilien GmbH verkauft wurde. Dieses Nießbrauchrecht erlischt aber bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts nach sechs Monaten und führt dann zum Auszug aus dem Eigenheim.
Um in diesem Fall die Vollstreckung in den Grundbesitz durchführen zu können, wird für die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank eG eine Grundschuld für die gesamte Immobilie vorrangig vor dem Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld sichert auch die Finanzierung der Volksbank in Höhe von 117 % des Teilkaufpreises ab.
Finanzielle Beteiligung des Teilkäufers an den Instandhaltungskosten
Grundsätzlich trägt das Ehepaar nach Abschluss des Teilverkaufs weiterhin alle Bewirtschaftungskosten selbst, also außer den laufenden Betriebskosten auch sämtliche Instandhaltungskosten.
Die Volksbank Immobilien GmbH als Teilkäufer beteiligt sich entsprechend ihres Miteigentumsanteils an größeren Instandsetzungskosten für Heizung, Elektrik oder Rohrleitungssysteme sowie bei einer energetischen Sanierung. Allerdings übernimmt sie keine Kosten für außerordentliche Ausbesserungen und Erneuerungen.
Teilverkäufer trägt das Wertverlustrisiko allein
Kommt es beispielsweise nach zehn Jahren zum Gesamtverkauf des Eigenheims, trägt das Ehepaar als Teilverkäufer das Risiko eines Wertverlusts ganz allein. Die Volksbank Immobilien GmbH sichert sich mit mindestens 117 % des von ihr gezahlten Teilkaufpreises zuzüglich eines Servicebeitrags in Höhe von 3,25 % des Gesamtverkaufspreises ab.
Aus einem Gesamterlös von 500.000,- € bei fehlender Wertsteigerung nach zehn Jahren erhält sie demnach 308.750,- €, während der frühere Teilverkäufer oder dessen Erben nur den Rest von 191.250,- € erhalten.
Bei einem Wertverlust von 20 % und einem Gesamtverkaufspreis von nur 400.000,- € sieht die Verteilung des Gesamterlöses wie folgt aus: 305.500,- € für die Volksbank Immobilien GmbH und nur rund 94.500,- € für den ehemaligen Teilverkäufer.
Erst ab einem Gesamtverkaufspreis 585.000,- € wird der Erlös zunächst zu gleichen Teilen an die Volksbank Immobilie GmbH und den Ex-Teilverkäufer verteilt, also 292.500,- € für beide. Allerdings wird der ehemalige Teilverkäufer noch mit einem Abwicklungsentgelt inklusive Maklercourtage in Höhe von 3,25 % des Gesamtverkaufspreises belastet, also gut 19.000,- € bei einem Gesamtverkaufspreis von 585.000,- €. Tatsächlich erhält er also nur 273.500,- €.
Dieses Modell ist ein sicheres und lukratives Geschäft für die Volksbank Immobilien GmbH, jedoch ein eher schlechtes für den ehemaligen Teilverkäufer. Auf ihn wird das Risiko eines Wertverlusts oder einer fehlenden Wertsteigerung in vollem Umfang abgewälzt.
Rückkauf lohnt sich nicht für Teilverkäufer oder dessen Erben
Beim Rückkauf des verkauften Anteils von 250.000,- € muss der Teilverkäufer oder dessen Erben 117 % davon zuzüglich eines Serviceentgelts von 2,25 % an die Volksbank Immobilien GmbH zahlen, sofern der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Rückkaufs nicht gestiegen ist. Der Rückkaufpreis schaukelt sich somit auf 298.125 € hoch, dies sind 19,25 % über dem ursprünglichen Teilverkaufspreis.
Darüber hinaus fallen Kaufnebenkosten von rund 8 % des Rückkaufpreises und somit 23.850,- € für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren an, sofern das Eigenheim beispielsweise in Nordrhein-Westfalen mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % liegt. Der Rückkauf würde somit eine Summe von rund 322.000,- erfordern. Das sind rund 28 % mehr als der ursprüngliche Teilverkaufspreis von 250.000,- €. Daher lohnt sich ein eventuell geplanter Rückkauf aus finanziellen Gründen nicht.
Chancen und Risiken beim Teilverkauf
Die Chance einer hohen Sofortauszahlung aus einem Teilverkauf ist groß und relativ schnell zu verwirklichen. Das ist sicherlich ein Anreiz, wenn Banken ein Hypothekendarlehen in gleicher Höhe tatsächlich verweigern oder die Hauseigentümer ganz bewusst auf die Aufnahme neuer Schulden verzichten wollen.
Dieser Chance stehen jedoch auf lange Sicht eine Reihe von Risiken gegenüber wie die Löschung des Nießbrauchrechts bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts oder das allein vom Teilverkäufer zu tragende Risiko eines Wertverlusts beim späteren Gesamtverkauf. Auch der Rückkauf lohnt sich wegen zu hoher Kosten nicht.
Jeder Hauseigentümer, der mit einem möglichen Teilverkauf liebäugelt, sollte den Spruch "Was Du auch tust, tue es klug und bedenke das Ende" unbedingt beherzigen.
Wer nur auf den kurzfristigen Geldvorteil schaut, übersieht schnell die möglichen langfristigen Risiken. Auf lange Sicht sind die Teilkäufer wie die Volksbank Immobilien GmbH in Heidelberg immer im Vorteil, da sie beim späteren Gesamtverkauf das Risiko eines Wertverlusts vollständig auf den bisherigen Hauseigentümer verlagern.
Das dicke Ende für den ehemaligen Teilverkäufer oder dessen Erben kommt im Falle eines Wertverlusts spätestens mit dem Gesamtverkauf.
Jeder Verbraucher, der trotz aller möglichen Risiken sein Eigenheim zum Teil an Dritte verkaufen will, sollte vorher unbedingt rechtlichen Rat einholen. Ist schon ein Kaufvertragsentwurf des Notars beim klassischen Immobilienverkauf für einen Laien schwer verständlich, so wird dieser bei der Lektüre des komplexen Vertragswerks nahezu verständnislos dastehen.
(MS)
