Seniorendarlehen: Wie bekommen ältere Immobilieneigentümer einen Kredit?

Welche Vorteile gibt es bei klassischen Hypothekendarlehen von Banken?

Senioren mit Eigenheim sind zu Recht stolz, wenn ihre eigenen vier Wände endlich schuldenfrei sind. Möglicherweise haben sie die bei Bau oder Kauf aufgenommenen und in der Dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden noch gar nicht gelöscht.

Das ist eher von Vorteil, wenn sie nun in hohem Alter noch Geld brauchen für die Modernisierung oder den altersgerechten Umbau ihres Eigenheims. Benötigen sie beispielsweise dafür 50.000,- € und liegt die noch eingetragene Grundschuld darüber, wird die Bank auf eine Neueintragung verzichten. Schließlich ist die abstrakte Grundschuld nicht wie die Hypothek an eine zugrunde liegende Darlehensforderung gebunden.

Sollten sämtliche Grundschulden bereits gelöscht sein, muss allerdings eine neue Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen werden. Dies zieht Kosten für die notarielle Bestellung und die grundbuchliche Eintragung der Grundschuld nach sich (Finanzierungsnebenkosten der dinglichen Sicherung), die etwa 0,5 % der Darlehenssumme ausmachen.

Die Gesamtzinskosten für dieses Volltilgerdarlehen betragen dann 7.950,- € (= 482,92 € x 120 Monate minus Darlehenssumme 50.000,- €). Die gesamten Zinskosten steigen bzw. sinken selbstverständlich, wenn der Sollzins 1 über 3 % steigt oder unter 3 % fällt. Eine Volltilgung bereits nach fünf Jahren bieten nicht alle Banken an. Zudem würde die monatliche Rate für Zins und Tilgung etwa auf das Doppelte steigen, was für die weitaus meisten Senioren eine zu hohe finanzielle Belastung darstellen dürfte.

Was passiert, wenn der Darlehensnehmer stirbt?

In der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) steht ausdrücklich, dass ein mögliches Versterben des Darlehensnehmers während der Vertragslaufzeit unter bestimmten Voraussetzungen unberücksichtigt bleibt. Das soll dann gelten, wenn der Darlehensnehmer zu Lebzeiten seinen fälligen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag wahrscheinlich nachkommen wird und der Immobilienwert eine Abdeckung der im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehenden Verbindlichkeiten gewährleistet.

Bei der Kreditwürdigkeits- und Bonitätsprüfung kommt es laut dieser Verordnung auf Faktoren wie Einkommen, Ersparnisse und andere Vermögenswerte einerseits sowie Ausgaben, Schulden und sonstige Verbindlichkeiten andererseits an.

Die Bonität steigt, je höher die Alterseinkommen (gesetzliche, betriebliche und private Renten oder Pensionen) und je geringer die laufenden Ausgaben sind. Nicht kurzfristig liquidierbare Vermögenswerte (zum Beispiel Sparbriefe oder Festgelder mit einer Restlaufzeit von mehreren Jahren) und fehlende restliche Schulden erhöhen ebenfalls die Kreditwürdigkeit.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sollte als Kreditsicherheit ausreichen, sofern sie deutlich unter dem Verkehrswert des Eigenheims liegt. Eine zusätzliche Kreditsicherheit bietet der Bank die Mitverbindlichkeitsverpflichtung eines deutlich jüngeren Ehepartners. Tochter oder Sohn sollten als zweiter Darlehensnehmer oder gar Bürge nur in Ausnahmefällen herangezogen werden, und zwar auch nur dann, wenn sie als künftige Erben im Testament oder Erbvertrag vorgesehen sind. Eine Übersicherung sollten ältere Darlehensnehmer daher vermeiden.

Viele Senioren weigern sich, ihr Eigenheim im hohen Alter nochmals mit Grundschulden zu belasten. Dies ist zwar emotional verständlich, da das Eigenheim nun nicht mehr schuldenfrei ist. Eine Geld- bzw. Kapitalbeschaffung durch eine Grundschuld als Sicherheit auf einem vorher schuldenfreien Eigenheim sollte jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden.

Welche Vorteile gibt es beim Allianz Best Ager Darlehen für Eigenheimbesitzer ab 60?

Die Allianz als Deutschlands größter Versicherer bietet Eigenheimbesitzern mit einem Alter ab 60 Jahren Festdarlehen ohne Tilgung bis zu 40 % des Verkehrswertes an (sog. Allianz Best Ager Finanzierung). Der Zins kann beispielsweise auf 25 Jahre festgeschrieben werden und macht dann rund 3,5 % im Jahr aus. Bei einem Eigenheim mit einem Verkehrswert von beispielsweise 500.000,- € kann das tilgungsfreie Hypothekendarlehen 200.000,- € Euro ausmachen. Bei einem Hypothekenzins von beispielsweise 3,5 % pro Jahr sind dann 7.000,- € Euro im Jahr bzw. 583,33 € im Monat an Zinskosten aufzubringen.

Zur Sicherheit der Allianz wird eine erstrangige Grundschuld von 200.000,- € in der Dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Die endfällige Tilgung des Hypothekendarlehens erfolgt durch den Eigentümer selbst oder im Falle seines Ablebens durch seine Erben. Bei Rückzahlung durch den oder die Erben fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Alternativ dazu können die Erben das Festdarlehen auch übernehmen und dann fortführen.

Das Eigenheim selbst muss zurzeit schuldenfrei sein. Wofür das neu aufzunehmende tilgungsfreie Festdarlehen verwendet wird, spielt keine Rolle. Zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten für die Neueintragung einer Grundschuld fallen nur an, falls die bisherigen Grundschulden bereits gelöscht wurden oder geringer als die neu einzutragende Grundschuld sind. Das Festdarlehen kann der Darlehensnehmer auch einseitig nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung beenden.

Welche Vorteile gibt es bei KfW-Krediten für altersgerechten Umbau?

Die staatliche KfW-Bank vergibt Darlehen bis zu 50.000.- € für den altersgerechten Umbau des Eigenheims oder den Kauf von altersgerecht umgebautem Wohnraum (Programm Nr. 159).

Es handelt sich dabei um barrierereduzierende und einbruchssichernde Maßnahmen. Zu den barrierereduzierenden Maßnahmen zählen insbesondere Eingangsbereich und Wohnungszugang, vertikale Erschließung/Überwindung von Treppen und Stufen, Anpassung der Raumaufteilung und/oder den Abbau von Schwellen, Badumbau (mit bodengleicher Dusche) bzw. Maßnahmen an Sanitärräumen.

Vorteil: Das KfW-Darlehen ist unabhängig vom Alter. Eine Altersgrenze (zum Beispiel 80 Jahre) gibt es also nicht. Der Antrag ist nicht direkt bei der KfW zu stellen, sondern über eine Bank. Dies kann ein Nachteil sein, wenn Ihre Hausbank möglicherweise aus fadenscheinigen Gründen davon abrät. Die Bank als durchleitendes Finanzierungsinstitut haftet für den KfW-Kredit und entscheidet über die Vergabe. Dafür erhält sie von der KfW eine Provision, die aus ihrer Sicht wegen der Bearbeitungskosten zu niedrig ausfällt.

Der Sollzins lag Anfang Juli 2022 bei 2,45 % (effektiv 2,48 %) für eine zehnjährige Zinsbindung. Tilgungsfrei sind das erste Jahr oder die beiden ersten Jahre. Bei einem Höchstdarlehen von 50.000,- € und zwei tilgungsfreien Anfangsjahren liegt die monatliche Rate für Zins und Tilgung ab dem dritten Jahr bei 574,07 €. In den ersten beiden Jahren werden nur die Zinsen von monatlich 204,16 € gezahlt. Nach zehn Jahren ist das Darlehen vollständig getilgt. Der Gesamtzinsaufwand macht 7.560,71 € aus.

Auf laufende Zinszahlungen und eine regelmäßige Tilgung kann ganz verzichtet werden, wenn man sich stattdessen für ein endfälliges Darlehen (Festdarlehen) entscheidet. In diesem Fall wird am Ende der Zinsbindungsfrist das KfW-Darlehen zusammen mit den aufgelaufenen Zinskosten in einer Summe zurückgezahlt. Bei einem KfW-Höchstdarlehen von 50.000,- € und einem Sollzins von 2,88 % wären nach zehn Jahren Zinsbindung 66.417,05 € auf einen Schlag zu zahlen.

Eine solche endfällige Tilgung ohne laufende Zinszahlungen kommt allerdings nur in Betracht, wenn spätestens am Ende des zehnten Jahres ein liquidierbares Vermögen in der entsprechenden Höhe zur Verfügung steht. Dies kann beispielsweise die garantierte Ablaufleistung einer Kapitallebensversicherung oder privaten Rentenversicherung sein.

Anstelle des KfW-Darlehens kann man sich auch für einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 6.250,- € für den Abbau von Barrieren und mehr Wohnkomfort (Programm Nr. 455-B) entscheiden. Allerdings werden Anträge nur bewilligt, wenn auch genügend Bundesmittel dafür zur Verfügung stehen.

Welche Vorteile gibt es bei Bauspardarlehen?

In eher seltenen Fällen haben Senioren noch einen laufenden Bausparvertrag, der in Kürze zuteilungsreif ist. Die Zuteilung erfolgt, nachdem mindestens 40 bzw. 50 Prozent der Bausparsumme eingezahlt wurden und die Zielbewertungszahl erreicht ist. Beträgt die Bausparsumme beispielsweise 50.000,- € und das Bausparguthaben inklusive Zinsen 25.000,- €, liegt das Bauspardarlehen nach Zuteilung auf gleicher Höhe.

Die Zuteilung des Bausparvertrages setzt eine wohnwirtschaftliche Verwendung der Bausparmittel voraus, zum Beispiel die Modernisierung des Eigenheims. Das Bauspardarlehen von beispielsweise 25.000,- € wird je nach Zins- und Tilgungssatz in aller Regel bereits nach 10 bis 12 Jahren vollständig getilgt. Dies gelingt, weil üblicherweise ein recht hoher Tilgungssatz zugrunde gelegt wird. Das Bauspardarlehen kann auch bereits vorher getilgt werden ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Bauspardarlehen bis zu einer Höhe von 50.000,- € können laut aktueller Bausparkassen-Verordnung ab August 2021 auch ohne Grundschuldeintrag vergeben werden. Dadurch werden die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld für Bauspardarlehen bis zu 50.000,- € gespart.

Senioren, die nach Löschung sämtlicher Grundschulden bereits ein laut Grundbuch schuldenfreies Eigenheim besitzen und keine neuen Grundschulden eintragen wollen, wird das freuen. Diese Blankodarlehen eignen sich besonders für Modernisierungen, energetische Sanierungen und altersgerechte Umbauten.

(MS)