Immobilien-Investments für wenig Geld: 5 Alternativen
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Immobilienanlagen müssen nicht teuer sein. Um in den Genuss von solider Immobilien-Sicherheit zu kommen, braucht man keine Immobilie zu kaufen. Wer von attraktiven Immobilien-Renditen profitieren möchte, hat fünf Investment-Alternativen zur Wahl.
Ob zum langfristigen Vermögensaufbau, zur sicheren Altersvorsorge oder zum Schutz vor der grassierenden Inflation: Immobilien gelten als werthaltige und rentable Geldanlage und sollten deshalb in keinem Anlageportfolio fehlen. Häufig fällt daher im Zusammenhang mit Immobilien der Begriff Betongold. Er macht deutlich, welche Wertschätzung die Anlage in Immobilien als solide Geldanlage genießt.
Eine Investition in Immobilien ist für alle Kapitalanleger sinnvoll, denn mit Immobilien wird jedes Vermögen zweckmäßig diversifiziert. Grundstücke, Wohnungen und Häuser korrelieren in ihrer Wertentwicklung wenig bis gar nicht mit anderen Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen.
Doch wie investieren Sie sinnvoll in Häuser oder Wohnungen? Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung oder zum Vermieten zu kaufen. Unabhängig von der Form der Geldanlage ist es stets riskant, sein komplettes Vermögen in ein einziges Anlageobjekt zu stecken (Stichwort Klumpenrisiko). Das gilt auch für Immobilien – schließlich lassen sich die Nachfrage nach Wohnraum, gesetzliche Änderungen wie ein Mietendeckel oder die Zinsentwicklung ebenso wenig vorhersagen wie ungeplante Reparaturmaßnahmen an Dach oder Heizung.
Fazit: Die klassische Direktanlage in Immobilien verliert wegen der hohen Preise an Attraktivität. Zum Glück gibt es Alternativen: Neue Anlageformen machen Immobilien-Investitionen auf unkomplizierte Weise möglich, sodass auch Kleinanleger mit geringen Geldbeträgen Grundbesitz in der Brieftasche erlangen können. Wir stellen im Folgenden fünf Immobilien-Alternativen vor.
Ausführliche Informationen und zahlreiche geldwerte Tipps zu diesen fünf Immobilien-Alternativen finden Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
Alternative 1: Crowdinvesting in Immobilien
Völlig anders als die Direktanlage in vermietete Immobilien funktioniert das seit 2014 mögliche Crowdinvesting in Immobilien, die sogenannte Schwarmfinanzierung. Zwar legt auch hierbei eine Vielzahl von Anlegern kleinere Beträge ab meist 500,– € je Projekt an, doch diese Gelder werden lediglich für die Finanzierung von Immobilienprojekten verwandt. Eine Investition in die noch zu erstellende oder modernisierende Immobilie findet somit gar nicht statt. Die festen Zinsen von 5 % bis 8 % bei kurzen Laufzeiten bis zu drei Jahren sind angesichts der Niedrig- und Nullzinsphase höchst attraktiv und werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen derzeit über die Abgeltungsteuer versteuert.
Da jedoch bloß nachrangige Sicherheiten vergeben werden, besteht grundsätzlich das Risiko eines Totalausfalls. Damit bestätigt sich die bekannte Regel "Je höher die Rendite, desto höher das Risiko" und umgekehrt. Eine Risikostreuung über mehrere Projekte und Projektanbieter ist daher dringend anzuraten.
Bei einem durchschnittlichen Zins von 5,5 % pro Jahr, einer mittleren Laufzeit von zwei Jahren und gleich hohen Anlagebeträgen kommt man erst in die Gewinnzone, wenn bei mindestens 90 % der finanzierten Projekte das Kapital einschließlich Zinsen auch ausbezahlt wird.
Fünfzig Projektfinanzierungen müssten es sein, um fünf Totalausfälle ohne Verlust verkraften zu können. Erst wenn alle erfolgreich finanzierten Projekte auch ausbezahlt werden, ist die jährliche Verzinsung sicher.
Beim Crowdinvesting in Immobilien handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der viele Anleger konkrete Immobilienprojekte finanzieren. Der Lohn dafür:
Die Investoren erhalten einen Festzins von 5 % bis 8 % pro Jahr für erfolgreich finanzierte Immobilienprojekte mit kurzen Laufzeiten bis zu drei Jahren oder
anfängliche Ausschüttungen ab 4 % pro Jahr als erfolgsabhängige variable Zinsen für Bestandsobjekte mit längeren Laufzeiten bis zu zehn Jahren.
Mehr Informationen und Tipps zum Crowdinvesting lesen Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
Alternative 2: Wie Sie erfolgreich in Pflegeimmobilien investieren
Die Kapitalanlage in Pflege- oder Sozialimmobilien weicht von der klassischen Kapitalanlage in Wohnimmobilien ab, da Pflegeheime von pflegebedürftigen älteren Menschen und Seniorenresidenzen von ebenfalls älteren, aber noch nicht pflegebedürftigen Menschen bewohnt werden. Man spricht auch von Seniorenimmobilien, die älteren Personen eine stationäre Pflege, betreutes Wohnen oder Wohnen mit Service ermöglichen.
Da die Anzahl der Senioren und Pflegebedürftigen stetig steigt, werden immer mehr Pflege- oder Sozialimmobilien benötigt. Für Kapitalanleger eröffnet sich eine interessante Marktnische. Das Nischenprodukt Pflegeimmobilie bietet wegen der langfristig sicheren Mieteinnahmen mehr Kalkulationssicherheit als eine vermietete Eigentumswohnung und kann in puncto Mietrendite diese fast immer übertreffen.
Zwei Arten von Pflege- oder Sozialimmobilien
Wer in Pflege- oder Sozialimmobilien investieren will, muss jedoch vorab zwei wichtige Entscheidungen treffen.
Erstens: Soll es eine förderungswürdige Pflegeimmobilie oder eine nicht förderungswürdige Seniorenimmobilie (z. B. betreutes Wohnen) sein?
Zweitens: Ist eine Direktanlage (z. B. Kauf eines Pflegeapartments) oder eine Beteiligung an einem Pflegefonds geplant?
Je nachdem, ob es sich um ein Pflegeheim nach den gesetzlichen Regelungen über die soziale Pflegeversicherung handelt oder nicht, unterscheidet man zwischen förderungswürdigen und nicht förderungswürdigen Sozialimmobilien.
Der Direktanleger verpachtet sein Pflegeapartment inklusive anteiliger Gemeinschaftsfläche an den Betreiber und erhält aus dem meist über 20 bis 30 Jahre abgeschlossenen Pachtvertrag seine festen Einnahmen. Er muss sich also im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung nicht selbst um die Vermietung und Verwaltung kümmern. Mietausfälle infolge Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit von Mietern wie bei vermieteten Eigentumswohnungen gibt es also nicht.
Gleiches gilt für Beteiligungen an Pflegeimmobilienfonds, wo der Initiator des Fonds mit den Betreibern Pachtverträge abschließt. Allerdings erwirbt der Fondsanleger entsprechend seiner Beteiligungssumme nur einen Anteil an den Pachteinnahmen.
Mehr Informationen und Tipps zu Pflegeimmobilien lesen Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
Alternative 3: Börsennotierte Immobilienbeteiligungen in REITs
Als Alternative zur klassischen Direktanlage in vermietete Wohnimmobilien (Mietwohnhäuser und vermietete Eigentumswohnungen) weichen viele auf die passive Kapitalanlage in vermietete Immobilien aus. Dazu gehören auch Geldanlagen in REITs.
REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust, was wörtlich übersetzt so viel bedeutet wie Immobilien Kapitalanlagegesellschaft.
Diese REITs sind für die meisten Anleger ein Buch mit sieben Siegeln und für Eingeweihte schon eher ein Geheimtipp. Sie ähneln den an deutschen Börsen gehandelten Wohnimmobilienaktien wie beispielsweise den Aktien der im DAX notierten Vonovia.
Im Gegensatz zur Immobilienaktiengesellschaft Vonovia konzentrieren sich REITs auf Nicht-Wohnimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsgeschäfte, Krankenhäuser und Pflegeheime. Während es in den USA über 200 Immobilien-REITs gibt, sind es in Deutschland gerade einmal fünf. Erst im Jahr 2007 wurden sie nach Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes über REITs (REIT-G) überhaupt zugelassen.
Wer Geld in REITs anlegen und über viele Unternehmen streuen will, kommt somit an US-REITs nicht vorbei. Den Chancen auf hohe Dividenden von 4 % bis 8 % des angelegten Betrags stehen Risiken wie bei jeder Aktienanlage gegenüber. Allerdings sind die Risiken wegen der recht stabilen Mieterträge geringer.
Bei US-REITs kommt aber das Währungs- bzw. Wechselkursrisiko hinzu. Sofern der US-Dollar gegenüber dem Euro sinken sollte, würden auch die in Euro umgerechneten Dividenden fallen. Diesem Risiko steht aber auch die Chance eines steigenden US-Dollars gegenüber.
REITs als besondere Immobilienaktien mit hoher Dividende
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine Spezialform von börsennotierten Immobilien-AGs. Richtig gesprochen sind es "riets". Die wichtigste Besonderheit von REITs liegt in ihrer steuerlichen Bevorzugung gegenüber den bekannten Wohnimmobilienkonzernen wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG.
Die von REITs erzielten Gewinne bzw. Dividenden werden auf der Ebene der Unternehmen überhaupt nicht besteuert. Weder fällt Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer in Deutschland an.
Im Gegensatz dazu werden bei den üblichen Aktiengesellschaften von der Bruttodividende bzw. vom Gewinn der AG zunächst rund 30 % für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer abgeführt. Der an die Aktionäre ausgeschüttete Gewinn nach Abzug dieser Unternehmenssteuern macht somit nur rund 70 % aus. Von dieser verbleibenden Dividende muss der Aktionär noch Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) zuzüglich Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer zahlen. Letztlich fließt dem normalen Aktionär nur eine Netto-Dividende von rund 50 % des Unternehmensgewinns zu.
Bei REITs ist das anders, da das Unternehmen selbst keine Steuern auf den Unternehmensgewinn abführt. Im Bestfall wird der gesamte Unternehmensgewinn als Dividende an die Anleger bzw. Aktionäre in Immobilien-REITs ausgeschüttet.
Fünf besondere Voraussetzungen für REITs
Dieser erhebliche Steuervorteil setzt aber voraus, dass der REIT die folgenden fünf Voraussetzungen erfüllen muss.
Erstens: Mindestens 90 % der Dividende müssen an die Anleger/Aktionäre ausgeschüttet werden (Mindestausschüttungsquote). Das erklärt die hohe Bruttodividende für Anleger.
Zweitens: Mindestens 75 % des Anlagevermögens müssen in Immobilien angelegt sein und mindestens 75 % der Erträge aus Immobilien stammen (Mindestimmobilienquote).
Drittens: Mindestens 45 % Eigenfinanzierung der Immobilien (Mindesteigenkapitalquote).
Viertens: Ausschluss des reinen Immobilienhandels (also Buy-and-Hold-Prinzip).
Fünftens: In Deutschland keine Wohnimmobilien- und keine Hypotheken-REITs.
Nachteilig für Anleger in REITs ist die Erfüllung dieser Voraussetzungen nicht. Ganz im Gegenteil: Die Mindestausschüttungsquote von 90 % der Dividende an die Anleger führt grundsätzlich zu höheren Dividenden im Vergleich zu den sonst üblichen AGs. In gar nicht so seltenen Fällen werden sogar 100 % ausgeschüttet.
Eine Mindestimmobilienquote von 75 % des Gesamtvermögens und eine Mindesteigenkapitalquote von 45 % der Gesamtfinanzierung sorgen für mehr Sicherheit. REIT-Anleger können davon ausgehen, dass der weit überwiegende Teil der Erträge aus Immobilien stammt (also Mietreinertrag nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten) und eine zu hohe Fremdfinanzierung vermieden wird.
REITs sind Bestandshalter, deren Kerngeschäft die Vermietung und Bewirtschaftung der Immobilien ist. Sie kaufen Immobilien, um sie langfristig zu bewirtschaften (Buy-and-Hold) und nicht um sie so schnell wie möglich zu verkaufen (Buy-and-Sell). Dabei geht es darum, langfristig zu investieren und nicht kurzfristig zu spekulieren.
REITs sind keine Anlagen für die schnelle Spekulation. Nicht der erhoffte Kurs- und Veräußerungsgewinn, sondern die auf Dauer verlässliche Dividende sollten im Vordergrund stehen.
In Deutschland aufgelegte REITs (Hamborner REIT, Deutsche Konsum REIT, Deutsche Industrie REIT, Fair Value REIT und alstria Office REIT) müssen darüber hinaus die Investition in Wohnimmobilien meiden und dürfen sich auch nicht auf das Geschäft mit Hypotheken konzentrieren.
Bei den weitaus meisten US-REITs ist dies zwar auch so. Es gibt aber auch US-REITs, die in Wohnimmobilien investieren (sogenannte Residential REITs) oder in Hypotheken (Mortgage REITs).
Einsteigern ist von diesen speziellen US-REITs eher abzuraten.
Für wen eignen sich REITs?
REITs eignen sich für Anleger, die auf eine hohe und gleichzeitig sichere laufende Ausschüttung der Dividende setzen. Die Ausschüttungen erfolgen meist quartalsweise, zuweilen aber auch monatlich.
Sofern das Geld in verlässlichen Unternehmen mit einer langen Dividendenhistorie angelegt wird, führen REITs zu einer stetigen passiven Einkommensquelle. Anleger in REITs sollten daher in erster Linie auf laufende vierteljährliche oder monatliche Einnahmen fokussiert, also einkommens- und ausschüttungsorientiert sein. In diesem Fall könnten REITs sogar ein möglicher Ausweg aus der lang anhaltenden Niedrigzinsphase sein. Allerdings dürfen Dividende und Ausschüttung nicht mit Festzinsen wie etwa bei Festgeldern verglichen werden.
Sinnvoller ist der Vergleich mit Rentenzuflüssen aus der gesetzlichen, betrieblichen oder privaten Rente. Im Kern stellen laufende Ausschüttungen aus REITs eine besondere Form von Immobilienrenten auf Zeit dar. Wie bei der langfristigen Direktanlage in Mietshäuser (Mietwohnhaus, gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus, vermietete Gewerbeimmobilie) geht es um den laufenden Mietreinertrag, der nach der völligen Entschuldung des Mietshauses wie eine Rente wirkt. Nicht von ungefähr haben früher insbesondere Selbstständige zwecks Altersvorsorge ihr Geld in solchen Mietshäusern angelegt und diese zu Recht als Rentenhäuser bezeichnet. Zuweilen geschieht das auch noch heute.
Einen wichtigen Unterschied zu gesetzlichen, betrieblichen oder privaten Renten gibt es bei Immobilienrenten allerdings immer: Es sind in aller Regel keine lebenslang gezahlten Renten (sogenannte Leibrenten), sondern auf eine bestimmte Laufzeit gerichtete Renten (sogenannte Zeitrenten).
Mehr Informationen und Tipps zu REITs lesen Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
Alternative 4: Sachwertgestützte Kapitalanlage mit breiter Risikostreuung in offene Immobilienfonds
Für Anleger, die kleinere Beträge in Immobilien investieren wollen, keinen Kredit aufnehmen möchten und die Arbeit lieber Profis überlassen, ist die Anlage in Anteilen an offenen Immobilienfonds eine Alternative. Die Fonds investieren meist in Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren, Hotels und Wohnimmobilien – wobei der Schwerpunkt in der Regel auf den genannten Gewerbeimmobilien liegt. Und das nicht nur national, sondern auch international. Schon mit wenigen Euros können Anleger auf diesem Weg an den Mieteinnahmen und Wertentwicklungen von Immobilien teilhaben. Zusätzlich lässt sich durch die breite Anlagestreuung der Fonds in verschiedene Gebäude, Städte, Regionen und Länder das Einzeltitelrisiko für den Anleger reduzieren.
Als Sachwertanlagen können offene Immobilienfonds vor allem dazu beitragen, Wertpapierdepots zu stabilisieren. Der Wert der Anteile schwankt in der Regel weniger stark als der von Aktien. Zudem gelten die Papiere als guter Schutz vor den Folgen der Geldentwertung (Inflation). Dass sich die Fonds in den nächsten Jahren zu Renditerennern entwickeln, ist allerdings nicht zu erwarten. Durchschnittlich sollten Anleger nicht mehr als 2 % pro Jahr erwarten.
Die Zeiten von Schnäppchen am Immobilienmarkt, auch im globalen Maßstab, sind lange vorbei. Entsprechend teuer wird eingekauft und die jährliche Rendite offener Immobilienfonds sackt Richtung 2 % und weniger ab. Das ist im aktuellen Zinsumfeld aber immer noch attraktiv. Deshalb fließen weiterhin Milliardenbeträge in die Fonds. Sollte sich das Zinsumfeld dereinst wieder ändern, wird es spannend. Dann wird es sich zeigen, ob die Fondsmanager aus den Krisen der Vergangenheit gelernt haben und sich die Zahl der Abschreibungen auf überteuerte Immobilien in Grenzen hält.
Ein gewisses Risiko birgt auch das Investment in jetzt neu aufgelegte offene Immobilienfonds. Diese müssen nun ihr Portfolio in einer Hochpreisphase aufbauen. Das stellt das Fondsmanagement vor besondere Herausforderungen. Ein solcher Fonds entfaltet erst dann seine Stabilität, wenn er eine gewisse Größe erreicht hat und einen nach Standorten, Ländern und Nutzungsarten breit gestreuten Immobilienbestand aufweisen kann. Die Gefahr ist allerdings hoch, dass der gesamte Immobilienbestand auf längere Sicht zu teuer eingekauft wurde.
Mehr Informationen und Tipps zu offenen Immobilienfonds lesen Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
Alternative 5: Geschlossene Investmentfonds mit Immobilien
Alternative Investmentfonds (AIF) mit Immobilien sind die rechtlichen Nachfolger der geschlossenen Immobilienfonds. Seit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Juli 2013 werden diese Immobilienfonds strenger reguliert.
Insbesondere muss nun eine zusätzliche Kapitalverwertungsgesellschaft (KVG) das Management dieser Immobilienfonds übernehmen. Das ist leider auch mit zusätzlichen einmaligen und laufenden Fondskosten verbunden. Verkaufsprospekte werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eingehender auf Plausibilität überprüft. Außerdem muss ein vierseitiges Merkblatt über wesentliche Anlageinformationen (WAI) bei der BaFin eingereicht und genehmigt werden. Für die wirtschaftliche Beurteilung der Chancen und Risiken ist aber weiterhin der Fondsanleger selbst verantwortlich.
Hinsichtlich der Finanzierung der Immobilienobjekte durch Fremdkapital (Hypothekendarlehen der Bank) und Kommanditkapital (Beteiligungssummen aller Fondsanleger) gibt es eine klare Vorgabe: Laut § 263 Abs. 1 KAGB darf das Fremdkapital nicht höher sein als 150 % des Kommanditkapitals. Da Banken typischerweise nur 60 % der Kaufpreise für Fondsimmobilien finanzieren und die hohen Kauf- und Fondsnebenkosten von beispielsweise 20 % des Kaufpreises von den Kommanditisten finanziert werden, liegt das Fremdkapital häufig in etwa so hoch wie das Kommanditkapital. Die gesamten Investitionskosten werden somit typischerweise je zur Hälfte von den Banken und den Fondsanlegern finanziert.
Die Investitions- und Finanzierungsrechnung im Verkaufsprospekt gibt Aufschluss über die Mittelverwendung (Investition) und Mittelherkunft (Finanzierung). Der Investitionsrechnung ist auch die Höhe der einmaligen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision) und Fondsnebenkosten (insbes. Vermittlungsprovisionen) zu entnehmen.
Eine Prognoserechnung zu den Einnahmen, Ausgaben und Einnahmenüberschüssen des Fonds über die gesamte Fondslaufzeit ist für alternative Investmentfonds (AIF) mit Immobilien seit 2013 keine Pflicht mehr. Die auch als Zahlentapeten bezeichneten Prognoserechnungen, die früher meist auf vier eng beschriebenen Prospektseiten zu finden waren, kommen daher kaum noch vor. Der interessierte Fondsanleger muss sich also wohl oder übel mit textlichen Erläuterungen über zu erwartende Zu- und Abflüsse von Geldern zufriedengeben.
Schauen Sie sich als interessierter Fondsanleger eventuell vorliegende Prognoserechnungen genau an. Sofern diese nicht vorhanden sind, hinterfragen Sie die erwarteten Ausschüttungen von meist 4 % bis 5 % des Beteiligungsbetrages pro Jahr sowie die erwartete Schlusszahlung am Ende der Fondslaufzeit anhand der wesentlichen Anlegerinformationen (WAI) und des Verkaufsprospektes.
Auswahl- und Ausschlusskriterien bei geschlossenen Immobilienfonds
Keine Frage: Nach Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der pflichtgemäßen Einrichtung von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) und der gründlicheren formalen Prüfung der Verkaufsprospekte durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sind die auf dem Markt für alternative Investmentfonds (AIF) angebotenen Produkte deutlich besser und wohl auch sicherer geworden.
Lassen Sie sich durch die neuen Fachbegriffe und Abkürzungen (KAGB, KVG, AIF) nicht abschrecken. Auf dem Immobiliensektor sind es im Kern immer noch geschlossene Immobilienfonds, die nun im neuen Gewand der AIF angeboten werden.
Wichtig: Eine Geldanlage in alternative Investmentfonds mit Immobilien ist eine unternehmerische Beteiligung. Als Gesellschafter und Kommanditist sind Sie am Gewinn oder Verlust des Fonds beteiligt, der meist in der rechtlichen Form einer GmbH & Co. KG konstruiert ist. Ein Totalverlust kann also grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Im Gegensatz zu den früheren geschlossenen Immobilienfonds gibt es bei den neuen AIF-Immobilienfonds jedoch keine Nachschusspflicht für Anleger mehr.
Ausschüttungen und Schlusszahlungen
Im Vordergrund sollten für Anleger die laufenden Ausschüttungen der Immobilienfonds stehen. Sofern sich diese Ausschüttungen vor allem an den realistisch erzielbaren Mietreinerträgen orientieren, liegen sie meist in einer engen Spanne zwischen 4 % und 5 % pro Jahr. Die Ausschüttungen sind aus rechtlicher Sicht zunächst nichts anderes als Kapitalentnahmen. Die anteiligen wirtschaftlichen Ergebnisse des Fonds werden davon nach oben oder unten abweichen.
Nur auf die angegebene Höhe der Ausschüttung in Prozent der Beteiligungssumme pro Jahr zu schauen und zu vertrauen, ist daher zu wenig. Sofern die Ergebnisse schlechter oder besser ausfallen, sinken bzw. steigen die Ausschüttungen.
Die Höhe der Schlusszahlung am Ende der Fondslaufzeit ist ebenfalls zu beachten. Sie sollte bei realistischen Annahmen über die zu erzielenden Veräußerungserlöse zumindest so hoch sein wie die Beteiligungssumme. Bei einer durchschnittlichen Ausschüttung von beispielsweise 4,5 % pro Jahr und einer Schlusszahlung von 100 % liegt auch die jährliche Rendite vor Steuern bei 4,5 %.
In dieser Größenordnung werden zurzeit die meisten Immobilienfonds auf dem Markt angeboten. Die Zeiten hoher Ausschüttungen und Renditen von 6 % oder gar 7 % sind vorbei. Das liegt an zwei Gründen:
→ Die Preise für Fondsimmobilien sind in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was die erzielbaren Mietrenditen nach unten gedrückt hat.
→ Die an die Mietrenditen angelehnten Ausschüttungen werden im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds in den 1990er- und 2000er-Jahren in aller Regel nicht mehr durch Finanzierungstricks, wie hohes Disagio, kurze Zinsbindungsdauer oder fehlende bzw. minimale Tilgung von Hypothekendarlehen, nach oben manipuliert.
Heutzutage ist es üblich, rund die Hälfte der Investitionskosten durch Fremdkapital (Hypothekendarlehen) zu finanzieren. Diese Darlehen werden zu 100 % ausgezahlt (also ohne Disagio). Die längere Zinsbindungsdauer entspricht meist der geplanten Fondslaufzeit. Angesichts rekordtiefer Hypothekenzinsen wird in der Regel eine Tilgung von 2 % bis 3 % zuzüglich ersparter Zinsen vereinbart.
Die Laufzeit der Immobilienfonds liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren. Es handelt sich also um eine langfristige Anlage. Als Mindestbeteiligung werden meist 10.000,– € gefordert plus 5 % Agio (Ausgabeaufschlag).
Da das Agio nichts anderes als eine Außenprovision darstellt, ist sie für Fondsanleger verhandelbar. Wenn Sie auf eine Beratung durch Banken oder freie Finanzdienstleister verzichten, können Sie sich das Agio sparen. Sie zeichnen und zahlen dann ihren Beteiligungsbetrag ohne Agio direkt an den Fondsinitiator oder schalten einen Fondsdiscounter als Vermittler ein, der Ihnen das Agio bis zur vollen Höhe erstattet.
Mehr Informationen und Tipps zu geschlossenen Immobilienfonds lesen Sie im aktuellen Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage: Attraktive Rendite mit Pflegeimmobilien, Crowdinvesting, REITs, ETFs und Fonds.
(MS)
