Herstellungsaufwand bei Gebäuden
Nach der Fertigstellung eines Gebäudes ist Herstellungsaufwand anzunehmen, wenn Aufwendungen durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserung eines Gebäudes entstehen.
Zu einer Erweiterung kommt es durch Aufstockung oder Anbau, Vermehrung der Substanz oder durch Vergrößerung der Nutzungsfläche.
Eine wesentliche Verbesserung liegt erst vor, wenn Maßnahmen zur Instandsetzung bzw. Modernisierung in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinaus gehen. Dabei muss der Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöht werden und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen werden.
Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelnen Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000,– € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, so ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln (R 21.1(2) EStR).
Die Miete erhöhen: kurz&konkret!
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.