Haus oder Eigentums­wohnung kaufen

Immobilien sind in. Aber oft überschätzen gerade Einsteigerinnen und Einsteiger in das Thema ihre Möglichkeiten, mit zum Teil unschönen Folgen. Wie kommst du also ohne Stress an dein neues Zuhause?

Bevor du an die Umsetzung des Kaufs einer Wohnung oder eines Hauses gehst, solltest du dich mit den verschiedenen Finanzierungsarten und staatlichen Fördermöglichkeiten vertraut machen. Auch mit den wichtigsten Versicherungen für Eigentümer und Bauherren solltest du dich beschäftigen. Wenn du eine »gebrauchte« Immobilie kaufen möchtest, muss du außerdem die Bausünden und typischen Baumängel der vergangenen Baujahre kennen.

Die Entscheidung, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder zu bauen, wirkt sich ganz allgemein langfristig auf dein Leben aus: Beides kostet viel Geld und bindet sehr viel Kapital, außerdem musst du vermutlich einen hohen Kredit aufnehmen.

Vor allem, wenn du beim Kauf oder Bau noch jung bist, musst du auch überlegen, wie sich dein Leben entwickeln könnte: Möchtest du Kinder haben und brauchst dann mehr Platz und Zimmer zum Wohnen? Ist eine Einliegerwohnung sinnvoll? Musst oder möchtest du vielleicht irgendwann beruflich umziehen?

Wie eng möchtest du an deinen Nachbarn wohnen? Ist eine Eigentumswohnung mit Balkon in einem Mehrfamilienhaus das richtige für dich? Bist du eher der Typ modernes Fertighaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus mit schönem Garten, ebenerdiges barrierefreies Wohnen im Bungalow, luxuriöse Penthouse-Wohnung, Stadt, Dorf oder Stadtrand? Energie-effizienter Neubau oder Altbau mit Stuck und hohen Decken?

Beides hat seine Vorteile und Nachteile: Als Käufer einer fertigen Immobilie sparst du meist Geld, Zeit und Nerven. Andererseits musst du mehr Kompromisse eingehen, denn das Haus oder die Wohnung wird eben nicht neu nach deinen Wünschen gebaut. Positiver Aspekt daran: Du kannst die Immobilie vorher besichtigen und dich über etwaige Macken informieren. Und wenn dir etwas nicht passt, kann man ja vieles auch später noch nach den eigenen Wünschen umbauen.

Beim Neubau kannst du als Bauherr Einfluss auf die Bauausführung und die Ausstattung des Hauses nehmen. Außerdem ist das Gebäude auf dem neuesten Stand der Technik, und wesentliche Reparaturen sind zunächst einmal nicht zu erwarten. Andererseits brauchen gerade Neubausiedlungen eine gewisse Zeit, um sich mit Leben zu füllen.

Wohl kaum jemand kann eine Immobilie sofort auf einen Schlag bezahlen. Eine Immobilienfinanzierung besteht daher aus zwei Teilen: Eigenkapital und Fremdkapital.

Eigenkapital sind alle Finanzmittel, die dir als Bauherr frei zur Verfügung stehen – also Bargeld und alles, was du zu Geld machen kannst. Dazu gehören zum Beispiel Bausparguthaben, Wertpapiere wie z.B. Aktien, kapitalbildende Lebensversicherungen, eigene weitere Immobilien, Schmuck, Gold und andere Luxusgegenstände, die du verkaufen kannst (und willst).

Fremdkapital sind Geldmittel, die ein Kreditgeber gegen Zinsen an einen Kapitalnehmer (also dich) abgibt. Dazu gehören zum Beispiel Kredite, Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Fördermittel und Finanzmittel im Rahmen des »Wohn-Riester«.

Potenzielle Kreditgeber sind etwa Banken, Sparkassen, Hypothekenbanken, Versicherungen und Bausparkassen. Und auch der Staat vergibt Darlehen und Zuschüsse.

Im Gegenzug für die Vergabe von Krediten verlangen die Kreditgeber nicht nur Zinsen, sondern auch Sicherheiten für den Fall, dass ein Bauherr seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann.

Je nach Anbieter bergen die Finanzierungsgeschäfte verschiedene Chancen und Risiken in sich und werden ganz unterschiedlich abgewickelt.

Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihr Haus oder ihre Wohnung mit einem Hypothekendarlehen von einer Bank, Sparkasse, Versicherung oder einem Baugeldvermittler. Hypothekendarlehen werden mit einer langen Laufzeit getilgt. Es gibt drei verschiedene Methoden dafür:

Die meisten Hypothekendarlehen sind sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bezahlst du während der vereinbarten Zinsbindungsdauer jährlich konstante Raten aus Zins und Tilgung (die »Annuität«). Die Höhe dieser immer gleichbleibenden Annuität ergibt sich aus dem Zinssatz und dem Tilgungssatz, den du mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart hast.

Bei einem Ratentilgungsdarlehen wird die Gesamtschuld durch gleichbleibende Tilgungsraten mit fallenden Raten abbezahlt. Weil die Zinskosten mit zunehmender Tilgung geringer werden, die Tilgungsrate aber nicht erhöht wird, sinkt die Belastung von Jahr zu Jahr. Die Raten sinken also ständig. Das lohnt sich nur, wenn du über ein hohes Monatseinkommen verfügst und die hohe finanzielle Belastung auch verkraften kannst.

Die Festhypothek wird nach Ablauf einer bestimmten Laufzeit komplett zurückgezahlt. Während der Laufzeit werden Zinsen gezahlt, jedoch keine Tilgung vorgenommen. Die monatlichen Raten sind deshalb zwar geringer, du zahlst aber insgesamt mehr Zinsen. Festhypotheken bekommst du meist in Verbindung mit einer Lebensversicherung oder auch im Zusammenhang mit staatlicher Förderung.

Der Sollzins wird von den Kreditinstituten veröffentlicht und gilt für den gesamten Finanzierungszeitraum. Das heißt, bei einer Finanzierungslaufzeit von 30 Jahren gilt auch der Sollzins für diesen Zeitraum. Im Sollzins ist nicht nur der eigentliche Zins enthalten (also die Refinanzierungskosten der Kreditinstitute), sondern auch zusätzliche operative Kosten und ein Risikozuschlag für etwaige Kreditausfälle.

Eigentlich ist der Sollzins aber vor allem eines: furchtbar verwirrend.

Aussagekräftiger ist der Effektivzins, der bereits die Nebenkosten und Gebühren berücksichtigt und bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Kredits gilt. Im Wesentlichen setzt er sich nach der Preisangabenverordnung (PangV) aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Sollzins,
• Disagio oder Agio,
• Tilgungssatz,
• Zinsbindungszeit,
• Tilgungszahlungs- und Verrechnungstermine,
• Prämien für Restschuldversicherungen,
• Vermittlungsprovisionen,
• Bearbeitungsgebühren.

Wenn du verschiedene Angebote vergleichen möchtest, frage die Anbieter, welchen Zins sie nach Ablauf der Zinsbindung zur Berechnung der Zinssätze herangezogen haben. Nur mit dieser Information lassen sich verschiedene Angebote angemessen beurteilen.

Lass dir außerdem den Effektivzins für die Dauer der Zinsbindung ausrechnen, also für die Jahre, die das Darlehen zu einem festen Zins läuft. Nur so kannst du realistisch die Kostenbelastung berechnen, da die Zinsen nach dem Ende der Zinsbindungszeit sehr wahrscheinlich ohnehin nicht mehr auf dem gleichen Niveau wie bei Darlehensabschluss sein werden.