Energetische Sanierung des Eigenheims

Jeder spricht von Energiesparen und der Nutzung von erneuerbaren Energien. Manches geht einfach, für andere Dinge musst du erst einmal viel Geld in Hand nehmen. Besonders, wenn du in einem Altbau wohnst, gibt es eine Menge zu tun, damit das Gebäude weniger Energie braucht.

Von Heizungstausch über eine Isolierung bis zur Erneuerung von Fenster und Türen findest du viele Sanierungsmaßnahmen, die langfristig viel Geld sparen können. Auch die Nutzung von erneuerbaren Energien ist in den letzten Jahren ein großes Thema geworden – sei es in Form von Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen), Solarthermie-Anlagen oder mittels Kraft-Wärme-Kopplung.

Weil die Maßnahmen zuerst einmal teuer werden können, gibt es dazu Unterstützung. Immer dann, wenn es keine direkte Förderung über einen Zuschuss gibt, kann das Finanzamt helfen.

Unterstützung gibt es bei der energetischen Sanierung von selbst genutzten Wohngebäuden, die älter als zehn Jahre sind. Im Einkommensteuergesetz findest du eine ganze Liste von Maßnahmen, für die eine Förderung möglich ist (§ 35c EStG):

• Wärmedämmung von Dachflächen,
• Wärmedämmung von Geschossdecken,
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
• Kosten für sommerlichen Wärmeschutz,
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
• neue Heizung,
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Damit die Förderung gelingt, muss die energetische Maßnahme Mindestanforderungen erfüllen. So gibt es zum Beispiel Vorgaben zur Wärmedämmung von Fenstern und Türen. Hier sind Fachhandwerker oder Energieberater gute Ansprechpartner und helfen dir bereits bei der Planung deiner Sanierung.

Gefördert werden zudem nur Investitionen in Immobilien, die dir gehören und die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Für eine vermietete Immobilie kannst du die Förderung nach § 35c EStG nicht bekommen. Du kannst die Investition dann aber über die Erhaltungsaufwendungen geltend machen oder als Herstellungskosten abschreiben.

Darf ich selbst sanieren?

Für Eigenleistungen gibt es keine steuerliche Förderung. Du darfst die Sanierungsmaßnahmen also nicht selbst durchführen.

Damit das Finanzamt die energetische Sanierung akzeptiert, muss ein Fachbetrieb die Durchführung bestätigen. Für diese Bescheinigung gibt es ein amtliches Muster, an das sich die Betriebe zu halten haben.

Die Kosten für die Erteilung dieser Bescheinigung gehören ebenfalls zu den begünstigten Aufwendungen.

Wie funktioniert die Förderung?

Anders als bei der KfW ist die Förderung über die Einkommensteuer kein direkter Zuschuss.

Sanierst du deine selbst genutzte Immobilie energetisch, darfst du in den nächsten drei Jahren insgesamt 20% der Sanierungskosten direkt von deiner Einkommensteuerschuld abziehen: In den ersten beiden Jahren nach der Sanierung kannst du 7% der bestätigten Sanierungskosten abziehen, im dritten Jahr nochmal 6%.

Aber Achtung: Insgesamt darfst du in den ersten beiden Jahren höchstens 14.000 Euro abziehen und im dritten Jahr 12.000 Euro. Insgesamt fördert das Finanzamt deine energetische Sanierung mit maximal 40.000 Euro pro Gebäude.

Beispiel: Du hast in deinem Haus einige alte Fenster ausgetauscht. Die neuen Fenster erfüllen die Anforderungen an eine einzelne Sanierungsmaßnahme, weil sie eine deutlich verbesserte Wärmedämmung haben. Weil du die Fenster ohne KfW-Kredite bezahlt hast und es sonst keine Fördermittel gab, kannst du die Steuerermäßigung nutzen. Die Fenster haben insgesamt 10.000 Euro gekostet. Davon kannst du in den nächsten drei Jahren insgesamt 2.000 Euro von deiner Einkommensteuerschuld abziehen: Im ersten und zweiten Jahr darfst du jeweils 700 Euro von deiner Steuerschuld abziehen, im dritten Jahr sind es noch einmal 600 Euro.

Wenn du weniger als drei Jahre nach einer energetischen Sanierungsmaßnahme aus deiner Wohnung oder deinem Haus ausziehst, entfällt der restliche Abzug der Sanierungsaufwendungen! Denn um den Abzugsbetrag geltend machen zu können, musst du im Veranlagungszeitraum selbst in der Immobilie gewohnt haben. Im Jahr des Auszugs darfst du den Abzugsbetrag noch geltend machen, für alle späteren Jahre entfällt er aber.

Energetische Sanierung bei Eigentumswohnungen

Natürlich gibt es die Steuerermäßigung auch für die Besitzer von Eigentumswohnungen. Auch hier ist die Bedingung, dass du die Wohnung selbst bewohnst und nicht vermietest. Die Durchführung von Maßnahmen kann aber etwas komplizierter sein. Weil das Haus nicht dir allein gehört, musst du Maßnahmen, die nicht nur deine Wohnung betreffen, zusammen mit den anderen Eigentümern durchführen.

Alles, was deine Wohnung allein betrifft, kannst du selbst entscheiden. Schau hierzu am besten noch einmal genau in die Unterlagen, was zu deinem sogenannten Sondereigentum gehört. Einzelne Maßnahmen daran kannst du allein durchführen. Oft werden dazu auch die Fenster deiner Wohnung gerechnet. Neue Fenster kannst du dann selbst in Auftrag geben. Soll aber die Haustür getauscht oder eine neue Heizung eingebaut werden, muss dazu die Mehrheit der Eigentümer zustimmen. Weil diese Teile des Gebäudes allen gemeinsam gehören, sanieren die Eigentümer diese Dinge immer gemeinsam. Dazu braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Plane dazu immer etwas mehr Zeit ein, weil die Versammlung meistens nur einmal im Jahr stattfindet. Am besten stimmst du dich schon vorher einmal mit den Miteigentümern ab, wenn das möglich ist.

Nach der Sanierung stellt der Handwerker auch hier die Bestätigung aus, dass er eine Sanierungsmaßnahme durchgeführt hat. Bei Mehrfamilienhäusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, muss er in der Bescheinigung auch angeben, wie sich die Anteile an den Sanierungsmaßnahmen auf die einzelnen Miteigentümer verteilen.

Gibt es noch andere Förderprogramme?

Ja, es gibt auch Förderprogramme zum Beispiel von der KfW-Bank, bei denen du einen finanziellen Zuschuss oder zinsgünstige Kredite für deine Sanierung bekommst.

Die Förderung über die KfW schließt dann allerdings die Förderung über die Steuererklärung aus – du kannst nicht beides in Anspruch nehmen.

Du musst dich also entscheiden. Der Abzug der Kosten deiner Sanierung von der Einkommensteuer ist ausgeschlossen, wenn du eine andere Förderung in Anspruch genommen hast. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um ein zinsgünstiges KfW-Darlehen, einen Zuschuss oder andere Fördermittel handelt.

Nicht nur das Finanzamt kann dir bei der Sanierung helfen. Es gibt noch eine ganze Menge anderer Chancen auf staatliche Förderung. Willst du nicht nur einzelne Bereiche sanieren, sondern dein Haus zum KfW-Effizienzhaus machen, kann die KfW-Förderung für dich noch interessanter sein als die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Baust du das ganze Haus mit Hilfe eines Energieeffizienz-Experten um, gibt es dafür auch staatliche Förderung. Im KfW-Programm KfW 261 gibt es nicht nur vergünstigte Zinskonditionen, sondern auch einen echten Zuschuss. Du musst nämlich 5 bis 45 % weniger zurückzahlen, als du von der KfW an Darlehen erhalten hast.

Willst Du nur die Heizung austauschen, kannst du über die Bundesförderung für effiziente Gebäude Zuschüsse auch für Einzelmaßnahmen nach dem Förderprogramm BEG EM bekommen.