Geldanlage in Immobilien

Ob zum Vermögensaufbau, zur Altersvorsorge oder zum Schutz vor Inflation: Eigene Immobilien gelten als sichere Geldanlage mit guter Rendite und sollten deshalb in keinem Anlageportfolio fehlen.

Häufig wird dabei auch der Begriff »Betongold« genannt. Dies macht deutlich, wie beliebt diese – oft langfristige – Investition in Deutschland ist.

Eine Investition in Immobilien ist für alle Kapitalanleger sinnvoll und wird immer wichtiger. Grundstücke, Wohnungen und Häuser stehen in ihrer Wertentwicklung wenig bis gar nicht im Zusammenhang mit anderen Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen.

Doch wie investiert man sinnvoll in Häuser oder Wohnungen? Nicht immer ist es dabei nötig, eine eigene, selbstgenutzte Immobilie oder ein Objekt zum Vermieten zu kaufen.

Oft fehlt angesichts hoher Immobilienpreise auch das notwendige Eigenkapital für den Immobilienkauf, damit zumindest 10 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert werden können.

Hinzu kommt: Um Verwaltung und Instandhaltung einer vermieteten Eigentumswohnung muss sich der Direktanleger selbst kümmern, sofern er dies nicht einem Mietverwalter gegen laufende Kosten überträgt.

Und schließlich besteht bei einer Vermietung immer das Risiko eines Mietausfalls, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung einige Zeit leer steht.

Außerdem lassen sich die Nachfrage nach Wohnraum, gesetzliche Veränderungen wie ein Mietendeckel oder die Zinsentwicklung ebenso wenig vorhersagen wie erforderliche Modernisierungsmaßnahmen oder ungeplante Reparaturmaßnahmen.

Zum Glück gibt es Alternativen. Neben dem klassischen Immobilienkauf machen neue Anlageformen mit Immobilien eine unkomplizierte Investition möglich. Beim Crowdinvesting für Immobilien beispielsweise ist es nicht notwendig, dass man sich um Mietleerstände, die Bonität von Mietern oder permanente Reparaturen kümmern muss.

Wer sein Kapital in Immobilien anlegen will, kann dies auf vielfältige Art und Weise tun. Die klassische Direktanlage in vermietete Wohnimmobilien wie Mietwohnhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen dominiert nach wie vor.

Für Neueinsteiger wird sie jedoch angesichts der Tatsache, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten, zusehends unattraktiv. Die Mietrenditen sinken auf 4 % und darunter. Unter Berücksichtigung von einmaligen Kaufnebenkosten und laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten kommt unterm Strich nur eine tatsächliche Nettomietrendite von 3 % oder noch weniger heraus.

Von Crowdinvesting wird gesprochen, wenn viele Anleger jeweils einen relativ kleinen Betrag investieren. Im Vermögensanlagengesetz ist unter § 2a VermAnlG daher auch ganz offiziell von »Schwarmfinanzierung« die Rede (crowd = englisch für Schwarm).

Bezogen auf Immobilien heißt das: Es handelt sich um eine Finanzierungsform, bei der viele Anleger zusammen konkrete Immobilienprojekte finanzieren.

Dafür erhalten sie

• einen Festzins von 5% bis 8% pro Jahr für erfolgreich finanzierte Immobilienprojekte mit relativ kurzen Laufzeiten bis zu 3 Jahren oder
• anfängliche Ausschüttungen ab 4 % pro Jahr als erfolgsabhängige variable Zinsen für Bestandsobjekte mit längeren Laufzeiten bis zu 10 Jahren.

Das Risiko ist allerdings hoch: Die ziemlich attraktiven Zinsen werden mit dem Risiko eines Totalausfalls erkauft.

Und so weist auch jeder Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien im Internet in aller Deutlichkeit auf das Ausfallrisiko hin mit dem Satz »Der Erwerb der Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen« (§ 12 Abs. 2 VermAnlG).

Bei nicht vertraglich fester Verzinsung muss der Warnhinweis wie folgt lauten: »Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann niedriger ausfallen« (§ 12 Abs. 3 VermAnlG).

REIT ist die Abkürzung für »Real Estate Investment Trust«, was wörtlich übersetzt so viel wie »Immobilien Kapitalanlagegesellschaft« bedeutet.

Diese REITs sind für die meisten Anleger ein Buch mit sieben Siegeln und sogar für Eingeweihte eher ein Geheimtipp. Sie ähneln noch am ehesten den an deutschen Börsen gehandelten Wohnimmobilienaktien wie beispielsweise den Aktien der im DAX notierten Vonovia.

Im Gegensatz zur Immobilienaktiengesellschaft Vonovia konzentrieren sich REITs auf Nicht-Wohnimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsgeschäfte, Krankenhäuser und Pflegeheime.

Während es international einige hundert Immobilien-REITs gibt, sind es in Deutschland gerade einmal eine Handvoll. Sie wurden auch erst im Jahr 2007 nach Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes über REITs (REIT-G) überhaupt zugelassen.

Wer Geld in REITs anlegen und über viele Unternehmen streuen will, kommt somit an US-REITs und REITs aus Kanada nicht vorbei.

Bei US-REITs und kanadischen REITs kommt allerdings noch das Währungsrisiko bzw. Wechselkursrisiko dazu. Wenn also der US-Dollar (oder kanadische Dollar) gegenüber dem Euro sinkt, fallen auch die in Euro umgerechneten Dividenden. Andererseits steht diesem Risiko natürlich auch die Chance eines steigenden US-Dollars (oder kanadischen Dollars) gegenüber.

Für Anleger, die kleinere Beträge in Immobilien investieren wollen, keinen Kredit aufnehmen möchten und die Arbeit lieber Profis überlassen, ist die Anlage in Anteilen an offenen Immobilienfonds eine Alternative.

Die Fonds investieren meist in Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren, Hotels und Wohnimmobilien – wobei der Schwerpunkt in der Regel auf den genannten Gewerbeimmobilien liegt. Und das nicht nur national, sondern auch international.

Schon mit wenigen Euros können Anleger auf diesem Weg an den Mieteinnahmen und Wertentwicklungen von Immobilien teilhaben. Zusätzlich lässt sich durch die breite Anlagestreuung der Fonds in verschiedene Gebäude, Städte, Regionen und Länder das Einzeltitelrisiko für den Anleger reduzieren.

Dass sich die Fonds in den nächsten Jahren zu Renditerennern entwickeln, ist allerdings nicht zu erwarten. Mehr als 2 % pro Jahr als mögliche Rendite sind wahrscheinlich nicht drin.

Die Renditechancen und Risiken unterscheiden sich von Fonds zu Fonds teils deutlich. Ein tendenziell geringeres Risiko geht man bei auf Deutschland oder Mitteleuropa konzentrierten Fonds ein.

Der Preis dafür: Diese Fonds bleiben in der Rendite häufig einen Tick hinter internationaleren und aggressiveren Fonds zurück.

Der Trend ging in den letzten Jahren daher auch mehr zu global anlegenden Fonds. Die weltweite Ausrichtung schaffte nahezu unbegrenzte Investitionsmöglichkeiten (die allerdings viele Gesellschaften wenig erfolgreich nutzten).

Inzwischen kehrt sich der Trend auch schon wieder um: Auf Deutschland oder Europa fokussierte offene Immobilienfonds vereinen den Großteil der zufließenden Anlagegelder auf sich.

Ein häufiger Traum: Ein eigenes Ferienhaus in der Nähe vom Meer oder in den Bergen. Lange Zeit wurden Ferienimmobilien gekauft, um dort selbst Urlaub machen zu können, oder als Anlage, um später den wohlverdienten Ruhestand zu genießen. Eine gute Vermietbarkeit war von untergeordneter Bedeutung.

Mittlerweile hat sich das gedreht und die Absicht, solch eine Immobilie zu vermieten, rückte immer mehr in den Vordergrund. Das kommt daher, dass die Geldanlage in Ferienimmobilien als sichere Kapitalanlage gilt und eine interessante Alternative zum Investment in Mietimmobilien sein kann.

Eine weitere Möglichkeit sein Geld in Immobilien zu investieren, ist die Kapitalanlage in Pflege- oder Sozialimmobilien. Man spricht auch von Seniorenimmobilien, die älteren Personen eine stationäre Pflege, betreutes Wohnen oder Wohnen mit Service ermöglichen.

Möchtest du dein Geld in Pflege- oder Sozialimmobilien investieren, solltest du vorab zwei wichtige Entscheidungen treffen:

• Soll es eine förderungswürdige Pflegeimmobilie oder eine nicht förderungswürdige Seniorenimmobilie (z.B. betreutes Wohnen) sein?
• Ist eine Direktanlage (z.B. Kauf eines Pflegeapartments) oder eine Beteiligung an einem Pflegefonds geplant?