Ferien­wohnungen und Ferien­häuser

Träumst du von einer eigenen Ferienwohnung oder einem Ferienhaus im Urlaubsparadies, um dort entspannt in der Sonne einen Cocktail zu schlürfen? Oder willst du eine Ferienwohnung kaufen und somit dein Geld gut und sicher anlegen?

Welche Gründe dich zum Kauf einer Ferienimmobilie auch bringen: Es gibt einige Tricks, wie du möglichst wenig Steuern zahlen musst und richtig sparen kannst.

Du stehst vor der Entscheidung eine Ferienwohnung zu kaufen? Dieser Schritt wird langfristig Auswirkungen auf dein Leben haben, weshalb wir dir empfehlen, vor dem Kauf einer Immobilie die Chancen und Risiken genau abzuwägen.

Es gibt Entscheidungen, die man aus dem Bauch heraus treffen kann. Der Kauf einer Immobilie sollte nicht dazugehören. Um es dir etwas einfacher zu machen, haben wir dir ein paar Pros und Kontras zusammengestellt, die als Entscheidungsgrundlagen dienen können.

Ferienwohnung kaufen Pro

• Solide Geldanlage
• Eigene Entscheidung über Wertsteigerungsmaßnahmen, z.B. eine Renovierung
• Jederzeit spontan Urlaub machen
• Immobilien können als Sicherheit für andere Kredite verwendet werden
• Potenzielles zusätzliches Einkommen, wenn (auch) vermietet wird

Ferienwohnung kaufen Contra

• Langfristige finanzielle Belastung
• Hohe Instandhaltungskosten
• Verwaltungsaufwand bei Vermietung
• Vermietungserfolg hängt von der touristischen Entwicklung ab

Auch wenn du vielleicht schon Eigenkapital mitbringst, bleibt meist doch eine mehr oder minder große Finanzierungslücke, die mithilfe von Fremdkapital abgedeckt werden muss. Du fragst dich, was Eigenkapital und Fremdkapital sind? Hier kommt die Erklärung.

Eigenkapital sind alle finanziellen Mittel, über die du frei verfügen und die du mit in die Finanzierung einbringen kannst. Darunter fällt zum Beispiel:

• Bargeld
• Bausparguthaben
• Wertpapiere
• Luxusgegenstände und wertvolle Sammlungen, sofern sie zu »Geld« gemacht werden können

Lebenstipp: Das Geld auf deinen Girokonten sollte in erster Linie für den täglichen Gebrauch dienen und nicht als Finanzierungsmittel genutzt werden. Nutzt du das Geld nämlich für das Abzahlen des Kredits, musst du deinen Lebensstandard herabsenken und deine Gewohnheiten ändern.

Fremdkapital sind Geldmittel, die du – meistens bei Banken – beantragen kannst und für die du Zinsen zahlst. Dazu gehören:

• Kredite
• Hypothekendarlehen
• Bauspardarlehen

Grundsätzlich gilt: Wer Geld leihen will, braucht definitiv regelmäßige Einkünfte. Anhand deiner Einkünfte wird nämlich die mögliche monatliche Zinshöhe bestimmt, sodass eine sichere Zahlung der Zinsen sichergestellt werden kann.

Je weniger Geld die Ferienwohnung und alles darum herum kostet, desto besser. Folglich gibt es die Möglichkeit, die Renovierung selbst zu übernehmen, um so etwas zu sparen. Du solltest bei dieser Variante allerdings immer deine handwerklichen Fähigkeiten und den Zeitaufwand, den du tatsächlich leisten kannst, realistisch einschätzen. Andernfalls brauchst du entweder sehr lange oder die nicht ordentlichen Renovierungsarbeiten müssen durch Fachkräfte korrigiert werden. Das wäre nicht nur ärgerlich, sondern auch teuer.

Wenn du deine Ferienimmobilie nicht mit anderen teilen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen möchtest, kannst du einen steuerlichen Aspekt zu deinem Vorteil nutzen: Engagierst du Handwerker oder andere Dienstleister, die deine Ferienwohnung in Schuss halten, kannst du diese Ausgaben als »Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen« in deiner Steuererklärung ansetzen. Weitere steuerliche Vorteile kannst du bei ausschließlicher Eigennutzung leider nicht nutzen.

Bei zeitweiser Selbstnutzung einer Ferienwohnung fällt in fast allen Bundesländern eine sogenannte Zweitwohnungssteuer an. Diese wird direkt von der Gemeinde erhoben. Nur wenn eine ausschließliche Vermietung der Ferienimmobilie erfolgt, fällt für dich keine Steuer für den Zweitwohnsitz an.

Beim Kauf einer Ferienimmobilie ist es ratsam, wenn du dich bei der zuständigen Gemeinde darüber informierst, ob eine Zweitwohnungssteuer erhoben wird und wie hoch diese ist. Manche Gemeinden informieren auch auf ihren Internetseiten darüber.

Nimmst du die Rolle als Vermieter an und überlässt deine Ferienimmobilie zeitweise oder sogar das ganze Jahr über anderen Urlaubern, kannst du nicht nur ordentlich Geld verdienen, sondern zusätzlich deine Werbungskosten aus der Vermietung in der Steuererklärung geltend machen. Win- win!

Viele Eigentümer nutzen ihre Ferienwohnung »gemischt«; das heißt, sie nutzen die Immobilie selbst, wenn sie nicht gerade vermietet ist. Somit können ziemlich viele Kosten gegen die Vermietungseinnahmen gerechnet werden.

Noch mehr Steuern lassen sich sparen, wenn der Leerstand der Ferienwohnung als Vermietung gezählt wird. Das kannst du erreichen, indem du die Immobilie durch einen Vermittler vermieten lässt. Dann sind die laufenden Kosten auch während des Leerstands abzugsfähig und können dem Finanzamt mitgeteilt werden. Lediglich für die Zeit, in der du die Ferienwohnung selbst genutzt hast, sind die Kosten nicht in der Steuererklärung anzugeben.

Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Aber fangen wir ganz von vorne an: Wird dein Ferienhaus vermietet, bekommst du dafür von den Mietern Mieteinnahmen. In den meisten Fällen sind das sogenannte »Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung«, außer bei vielen kurzfristigen Vermietungen. Dann bekommst du »Einkünfte aus Gewerbebetrieb«.

Die Einkünfte als Vermieter, so wie auch alle Kosten, die mit dem Ferienhaus in Zusammenhang stehen, sind in deiner Steuererklärung anzugeben und gegenüber dem Finanzamt zu erklären. Auf den »Gewinn« ist dann Einkommensteuer zu zahlen. Bei den gewerblichen Einkünften ist ab einer bestimmten Gewinngrenze neben der Einkommensteuer auch noch die Gewerbesteuer zu zahlen.

Werbungskosten bei Vermietung

Die Werbungskosten, die du gegen deine Einnahmen rechnen kannst, sind vielfältig. Alle Aufwendungen, die unmittelbar durch die Vermietung entstanden sind, kannst du in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Das sind zum Beispiel:

• Fahrtkosten z.B. zur Schlüsselübergabe
• Kosten für Endreinigung
• Reparaturkosten zur Beseitigung von Schäden, die die Mieter verursacht haben
• Kosten für die Aufnahme ins Gastgeberverzeichnis, Prospektkosten, Zeitungsinserate
• Kosten für den Vermittler

Daneben gibt es noch Kosten, die nach den Zeiträumen aufzuteilen sind, in denen die Wohnung am Urlaubsort vermietet war und in denen du diese selbst genutzt hast. Leider können die Kosten für deine Selbstnutzung die Mieteinnahmen nicht reduzieren. Folgende Werbungskosten sind aufzuteilen:

• Schuldzinsen
• Abschreibungen für die Wohnung
• Abschreibungen für die Einrichtungsgegenstände
• Haus- und Grundbesitzabgaben
• Kosten für Erhaltungsarbeiten, Wartungsarbeiten, Schönheitsreparaturen
• Versicherungsbeiträge
• Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung
• Zweitwohnungssteuer

Gerade zu Beginn der Vermietung kommt es häufig vor, dass deine Werbungskosten (Abschreibungen, Renovierungskosten, laufende Kosten etc.) deine Mieteinnahmen übersteigen. Somit entstehen Verluste, die du zwar grundsätzlich in deiner Steuerklärung angeben kannst. Allerdings geht das nur, wenn es irgendwann einen Zeitpunkt gibt, an dem sich das Blatt wendet und du mehr Mieteinnahmen als Ausgaben hast.

Andernfalls unterstellt dir das Finanzamt, dass dein Fokus mehr auf der privaten Nutzung liegt und die Vermietung nur eine Art »Hobby« ist. Das hat zur Folge, dass die Verluste nicht mehr in deiner Steuererklärung berücksichtigt werden und du damit keine Steuern sparen kannst.

Und jetzt in Steuersprache: »Bei fehlender Einkunftserzielungsabsicht wird seitens des Finanzamtes eine steuerliche Liebhaberei unterstellt, wodurch die Berücksichtigung der Verluste ausgeschlossen sind.« Klingt kompliziert, ist es aber gar nicht, oder?

Vielleicht entscheidest du dich dazu, dein zeitweise privat genutztes und vermietetes Ferienhaus zu verkaufen. Dann solltest du die steuerliche Behandlung und die damit zusammenhängende sogenannte Spekulationsfrist beachten.

Wenn du deine Immobilie verkaufst und damit einen Gewinn machst, ist dieser innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf steuerpflichtig. Wartest du die zehn Jahre ab, kannst du das Haus mit Gewinn verkaufen, ohne Steuern bezahlen zu müssen.

Verkaufst du dagegen deine Ferienwohnung, die du ausschließlich selbst genutzt hast, kannst du diese grundsätzlich steuerfrei verkaufen und den Gewinn komplett einkassieren.

Allerdings entsteht nicht bei jedem Verkauf von Ferienhäusern ein Gewinn. Im Fall eines Verlustes gilt auch: Wenn dir der Verlust innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf entsteht, darfst du diesen in deiner Steuererklärung geltend machen. Wartest du mit dem Verkauf zehn Jahre ab, bleibst du leider auf dem Verlust sitzen.

Bei gewerblichen Ferienimmobilien, also solchen mit ständig wechselnden Feriengästen, werden andere Regelungen angewandt. Hier gibt es keine Spekulationsfrist, sondern der Veräußerungsgewinn muss immer mit dem individuellen Steuersatz besteuert werden.

Kommt es bei dem Verkauf zu einem Verlustgeschäft, hast du als gewerblicher Nutzer den Vorteil, diesen Verlust gegen andere Einkünfte rechnen zu dürfen. Konkret bedeutet das, dass du mindestens in dem Jahr des Verkaufs ziemlich wenig Steuern zahlen musst. Somit hat der Verlust immerhin noch etwas Positives.