Obligatorisches Nutzungsrecht
Räumt der Eigentümer an einem Grundstück einem Dritten ein Nutzungsrecht ein, ist zwischen einem zugewendeten und einem vorbehaltenen obligatorischen Nutzungsrecht zu unterscheiden.
Einzelheiten regelt ein BMF-Schreiben vom 30.09.2013 (IV C 1 - S 2253/07/1004).
Zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht
Bei Vermietung des Grundstückes durch den Nutzungsberechtigten hat dieser die erzielten Einnahmen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Das an den Eigentümer gezahlte Entgelt für das Nutzungsrecht, gehört zu den Werbungskosten.
Alle weiteren Aufwendungen (z.B. Erhaltungsaufwendungen), die der Nutzungsberechtigte zahlt, kann er ebenfalls als Werbungskosten ansetzen. Der Eigentümer des Grundstückes muss das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
Vorbehaltenes obligatorisches Nutzungsrecht
Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer das Grundstück entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich an den Erwerber, wobei er sich das Recht vorbehält, das Grundstück weiterhin zu nutzen. Damit wird er zum Nutzer seiner bisherigen Immobilie.
Nutzt er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen, zwangsläufig kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet er hingegen die Immobilie, entstehen für ihn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Er kann Werbungskosten (z.B. Erhaltungsaufwendungen) geltend machen. Hierzu gehört auch die Gebäudeabschreibung.
Gesetze und Urteile (Quellen)
§ 9 EStG
§ 21 EStG
§§ 1030 ff. BGB
BMF 30.09.2013, IV C 1 - S 2253/07/1004
Die Miete erhöhen: kurz&konkret!
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind immer problematisch, weil der Mieter dann durch die neue Miete finanziell höher belastet wird als von ihm beim Beginn des Mietverhältnisses kalkuliert wurde. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eine marktgerechte Miete für eine Wohnung zu erzielen. Vor allem dann, wenn die Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht oder die Wohnung modernisiert wurde, stellt sich dem Vermieter die Frage, in welchem Umfang mit einer Mieterhöhung die Miete erhöht werden kann und welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen die Mieterhöhungserklärung entsprechen muss. Mit einer allgemeinen Begründung wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter jedenfalls nicht vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für den Vermieter vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.