Grundsteuer
Der Grundsteuer unterliegt der im Inland liegende Grundbesitz. Als Grundbesitz gelten:
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land- und forstwirtschaftliche Betriebe,
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Betriebsgrundstücke,
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private Grundstücke,
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Erbbaurechte,
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Wohnungs- und Teileigentum sowie Gebäude auf fremden Grund und Boden.
Die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den »alten« Bundesländern seit Anfang 2002 ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden. So hat es das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschieden (Urteil vom 10.4.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).
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Bezüglich der steuerlichen Bemessungsrundlage ist zwischen folgenden Fällen zu unterscheiden:
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der Grundbesitz befindet sich in den alten Bundesländern: Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964
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der Grundbesitz befindet sich in den neuen Bundesländern: Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert von 1935
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Betriebe der Land- und Fortwirtschaft (neue Bundesländer): Bemessungsgrundlage ist der Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen von 1964
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Mietwohnungen/Einfamilienhäuser die vor 1991 in den neuen Bundesländern entstanden sind: Ersatzbemessungsgrundlage ist die Wohn- und Nutzfläche (vgl. § 42 GrStG)
Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie gemeinnützigen Körperschaften wird innerhalb engen Grenzen eine Befreiung von der Grundsteuer gewährt.
Die Grundsteuer wird in zwei Schritten ermittelt.
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Festsetzung des Steuermessbetrages durch das Finanzamt. Hierbei wird vom Einheitswert oder vom Ersatzwirtschaftswert ausgegangen.
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Von der Gemeinde wird auf den Steuermessbetrag der Hebesatz angewendet und die Grundsteuer festgesetzt.
Die Grundsteuer kann bei strukturellem Leer stand einer Immobilie, der auf eine schwierige Lage auf dem Vermietungsmarkt zurückzuführen ist, erlassen werden (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24.04.2007, Aktenzeichen: GmS-OGB 1.07).
Ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 3 Nr. 2 Grundsteuergesetz ist unabhängig davon zu gewähren, ob eine Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen und muss mehr als 20 % betragen. Der Steuerpflichtige darf die Ertragsminderung nicht verschuldet haben. Er muss sich daher um eine Vermietung der Räume zu einem marktgerechten Preis nachhaltig bemüht haben (Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.10.2007, Aktenzeichen: II R 5/05).
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Gesetze und Urteile (Quellen)
BFH 24.10.2007, II R 5/05
Nebenkostenabrechnung: kurz&konkret!
Bei den Betriebskosten sind Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern oft vorprogrammiert. Schließlich machen die Nebenkosten für den Mieter mittlerweile einen beachtlichen Teil der Gesamtmiete aus. Und wegen der drastisch gestiegenen Energiepreise werden die Betriebskosten steigen. Viele Mieter müssen deshalb mit erheblichen Nachzahlungen rechnen. Vermieter können daher davon ausgehen, dass der Mieter bei der nächsten Betriebskostenabrechnung – oft auch als »Nebenkostenabrechnung« bekannt – schon etwas genauer hinschauen wird, welche Kosten als Nebenkosten gezahlt werden müssen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass von verschiedener Seite immer wieder suggeriert wird, dass jede zweite oder dritte Abrechnung vom Vermieter fehlerhaft ausgestellt wird. Es lohnt sich also als Vermieter, über die gesetzlichen Abrechnungsregelungen Bescheid zu wissen und darauf zu achten, dass die Betriebskostenabrechnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Überprüfung des Mieters Stand hält.