BFH-Entscheidungen zur Grundsteuer: Bundesmodell bald vor dem Bundesverfassungsgericht?
-
Das Bundesfinanzhof hat in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes zu den Bewertungsregeln des neuen Grundsteuerrechts im Bundesmodell Zweifel daran, dass die entscheidend in die Bewertung eingeflossenen Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen sind.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat zu den Bewertungsregelungen des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert ihres Grundstücks nachzuweisen.
In beiden Fällen hatten die Antragsteller beim Finanzgericht erfolgreich beantragt, die Grundsteuerwertfeststellungen für ihre Wohnimmobilien von der Vollziehung auszusetzen. Beide Fälle betrafen zudem das sogenannte Bundesmodell.
Nach Auffassung des BFH bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der streitigen Grundsteuerwertfeststellungen in Bezug auf die Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte. Diese Zweifel ergäben sich daraus, dass den Steuerpflichtigen bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften die Möglichkeit eingeräumt werden müsse, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, auch wenn der Gesetzgeber einen solchen Nachweis nicht ausdrücklich geregelt habe.
In beiden Streitfällen kam der BFH zu dem Ergebnis, es sei bei summarischer Prüfung nicht auszuschließen, dass die Antragsteller jeweils aufgrund einzelfallbezogener Besonderheiten den erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ihrer Grundstücke mit der erforderlichen Abweichung zu den festgestellten Grundsteuerwerten führen könnten (BFH-Beschlüsse vom 27.05.2024, Az. II B 78/23 und Az. II B 79/23).
Die Beschlüsse des BFH sind ausdrücklich keine Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts.
Beide Beschlüsse ergingen in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (Eilverfahren). Das bedeutet, dass noch keine endgültige Entscheidung getroffen wurde.
Der Bund der Steuerzahler hat bereits mitgeteilt, dass für ihn verfassungsrechtliche Bedenken bestehen bleiben und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts angestrebt wird. Das letzte Wort in Sachen Bundesmodell ist also noch lange nicht gesprochen.
Die aktuellen Beschlüsse haben direkte Auswirkung nur für die Immobilieneigentümer, die konkret geklagt hatten. Alle anderen Eigentümer müssen ab 2025 die neue Grundsteuer erst einmal bezahlen – auch wenn sie Einspruch eingelegt haben.
Den Beschlüssen liegen zwei Entscheidungen des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz zugrunde. Dieses hatte entschieden, dass die Vollziehung der angegriffenen Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist, weil nach summarischer Prüfung ernstliche Zweifel sowohl an der einfachrechtlichen Rechtmäßigkeit der einzelnen Bescheide als auch an der Verfassungsmäßigkeit der zugrundeliegenden Bewertungsregeln bestünden.
Diese Zweifel sind ein ziemlicher Rundumschlag und betreffen folgende Punkte:
-
Ernstliche Bedenken bezüglich der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse, weil nach der rheinland-pfälzischen Gutachterausschussverordnung Einflussnahmemöglichkeiten nicht ausgeschlossen werden können.
-
Ernstliche Bedenken bezüglich der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte notwendigen Datengrundlage, weil in den zur Ableitung der Bodenrichtwerte geführten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in erheblichem Umfang Datenlücken zu befürchten sind, die zu erheblichen Verzerrungen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte führen könnten.
-
Steuerpflichtige müssen – im Einzelfall und unter bestimmten Bedingungen – die Möglichkeit haben, einen unter dem typisierten Grundsteuerwert liegenden Wert ihres Grundstücks nachweisen zu können.
-
Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregelungen im Hinblick auf eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG. Es ist nicht eindeutig, was der genaue Belastungsgrund der Grundsteuer sein soll und wie daher überprüft werden kann, ob die durch das Bewertungssystem erreichten Bewertungsergebnisse tatsächlich bestehende Wertunterschiede angemessen abbilden könnten.
-
Gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte, weil diese Werte häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ermittelt werden, ohne dass den Gutachterausschüssen effektive Instrumente zur Sachverhaltsermittlung sowie zur Verifikation der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung stehen.
Die Entscheidungen des FG Rheinland-Pfalz betreffen zwei Einzelfälle, über die zudem erst im einstweiligen Rechtsschutz entschieden wurde. Die Aussetzung der Vollziehung der ergangenen Grundsteuerwertbescheide hat zwar zur Folge, dass auch die Vollziehung der in den Streitfällen künftig auf den 1. Januar 2025 zu erlassenden Grundsteuerbescheide von Gesetzes wegen ausgesetzt wird. Damit ist jedoch keine Aufhebung der angegriffenen Bescheide verbunden und erst recht nicht eine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit der zugrundeliegenden Bewertungsregeln.
Das Finanzgericht hat insbesondere wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen die Beschwerde zum Bundesfinanzhof zugelassen. Wir gehen fest davon aus, dass diese eingelegt werden wird.
Um diese Fälle ging es:
Fall 1 (BFH-Beschluss vom 27.5.2024, II B 78/23, vorgehend FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023, Az. 4 V 1295/23) Hier ging es um eine Grundsteuerwertfeststellung für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 72 Quadratmetern. Die Eigentümerin trug vor, das Haus sei im Jahr 1880 errichtet worden, seit Jahrzehnten unrenoviert und noch mit einer Einfachverglasung der Fenster versehen. Daher sei der gesetzlich normierte Mietwert pro Quadratmeter überhöht.
Der Bodenrichtwert für das 351 Quadratmeter große Grundstück war durch den zuständigen Gutachterausschuss mit 125 Euro pro Quadratmeter ermittelt worden. Das Finanzamt wandte dennoch den gesetzlich normierten Mietwert an und stellte den Grundsteuerwert für die gesamte Immobilie zum Stichtag 1.1.2022 auf 91.600 Euro fest.
Fall 2 (BFH-Beschluss vom 27.5.2024, II B 79/23, vorgehend FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023, Az. 4 V 1429/23) Dieser Fall betraf eine Grundsteuerwertfeststellung für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 178 Quadratmetern, das im Jahr 1977 bezugsfertig errichtet wurde.
Der Bodenrichtwert für das 1.053 Quadratmeter große Grundstück war durch den zuständigen Gutachterausschuss mit 300 Euro pro Quadratmeter ermittelt worden. Nach dem Vortrag der Eigentümer könne dieser Bodenwert jedoch nur mit einem Abschlag von 30% angewandt werden, weil das Grundstück aufgrund einer Bebauung in zweiter Reihe nur durch einen Privatweg zu erreichen und wegen einer besonderen Hanglage nur eingeschränkt nutzbar sei. Das Finanzamt berücksichtigte den Bodenrichtwert gleichwohl ohne Abschlag und stellte den Grundsteuerwert für die gesamte Immobilie zum Stichtag 1.1.2022 auf 318.800 Euro fest.
Nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes im Bundesmodell der Grundsteuer, das in Rheinland-Pfalz und zehn weiteren Bundesländern Anwendung findet, wird die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 von den Gemeinden erhoben werden wird, ganz wesentlich durch die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 vorbestimmt.
Diese Feststellung erfolgt durch eigenständige Grundlagenbescheide des Finanzamts, sodass Einwände gegen die Höhe der Bemessungsgrundlage der künftig erhobenen Grundsteuer insofern nur gegen diese Grundsteuerwertbescheide vorgebracht werden können.
Inhalt
-
Einspruchsfrist: Das gilt, wenn sich die Zustellung verzögert
-
So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid bzw. Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge
-
Grundsteuererklärung: Haben Sie schon ein Elster-Benutzerkonto?
Musterklagen gegen das Bundesmodell
Der Bund der Steuerzahler (BdSt) und Haus & Grund unterstützen mehrere Eigentümer, die sich gegen die Bewertung ihrer Grundstücke im Rahmen der Grundsteuerreform wehren und vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ziehen wollen.
Die Klagen richten sich gegen die Bescheide über die Feststellung des Grundsteuerwertes zum 01.01.2022 nach dem Bundesmodell. Ab Januar 2025 sollen die Kommunen die neue Grundsteuer aufgrund der Bescheide über den Grundsteuerwert und die darauf festgesetzten Grundsteuermessbeträge erheben.
In beiden Fällen wird die Höhe der pauschaliert (neu) festgesetzten Nettokaltmiete kritisiert, die nicht realisierbar sei:
Fall 1, FG Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 3 K 3142/23): Eine Eigentumswohnung in der Nähe einer Bahntrasse wurde zum Stichtag der Bewertung (1.1.2022) für 5,07 Euro kalt pro Quadratmeter vermietet. Der Bescheid geht von einer monatliche Nettokaltmiete von 9,32 Euro pro Quadratmeter als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssystem aus – beinahe 84% mehr als bisher. Das erscheint erstens realitätsfern und ist zweitens auch gar nicht realisierbar. Denn der Vermieter kann von seinem Mieter nur die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Und auch das geht nur, wenn die Miete zum Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war. Zudem enthält der Berliner Mietspiegel von 2021 als Mittelwert der ortsüblichen Miete lediglich einen Wert von 6,47 Euro pro Quadratmeter. Über diesen Wert kann der betroffene Eigentümer nicht hinausgehen. Versucht er es trotzdem, kann sich der Mieter gerichtlich dagegen wehren.
Fall 2, FG Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 4 K 1205/23): Ein Einfamilienhaus wurde zum Stichtag der Bewertung (1.1.2022) für 650 Euro kalt vermietet. Der Bescheid geht von einer monatlichen Nettokaltmiete von 895,52 Euro als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssystem aus – etwa 37% mehr als bisher. Auch hier ist die höhere Miete nicht realisierbar, denn in einem Mieterhöhungsgutachten von 2020 hat der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige eine ortsübliche Nettokaltmiete von 770 Euro ermittelt, ein weiteres Gutachten des Amtsgerichts kam auf eine ortsübliche Nettovergleichsmiete von 760 Euro. Die im angefochtenen Bescheid angesetzte Nettokaltmiete weicht deutlich von den beiden gutachterlich ermittelten Werten ab.
Der Bund der Steuerzahler erklärt dazu: »Eigentlich erlaubt das Bewertungsgesetz den Eigentümern, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen. [...] Das Grundsteuermodell des Bundes aber verwehrt diesen Gegenbeweis ausdrücklich. Die Bodenrichtwerte wirken absolut, ohne dass der Eigentümer Widerspruch erheben kann.« (Quelle)
Als Eigentümer können Sie beim Finanzamt Einspruch gegen Ihren Grundsteuerwertbescheid einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Beziehen Sie sich dabei auf die genannten Verfahren.
Schätzungen und Verspätungsgebühren angekündigt
Eigentlich hätte die Grundsteuererklärung bis zum 31.1.2023 beim Finanzamt sein müssen bzw. in Bayern bis zum 30.4.2023. Aber auch dieser Abgabetermin ist verstrichen. Während sich einige Bundesländer noch auf Erinnerungsschreiben beschränken, fordert Niedersachsen Verspätungsgebühren. Baden-Württemberg will ab November Grundsteuermessbescheide auf Basis von Schätzungen verschicken. Und die anderen Bundesländer werden folgen.
Der von Niedersachsen geforderte Verspätungszuschlag beträgt 25 Euro pro Monat – rückwirkend ab Februar 2023, denn die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung endete dort am 31.1.2023.
Baden-Württemberg teilt aktuell mit, dass die Finanzämter in den kommenden Wochen Schätzungsankündigungen für die Grundsteuer versenden werden an alle Eigentümerinnen und Eigentümer, die bislang noch keine Erklärung für die Grundsteuer B abgegeben haben.
Die Eigentümerinnen und Eigentümer waren vor Wochen noch mal von den Finanzämtern gebeten worden, ihre Erklärung einzureichen. Dafür hatten sie eine sechswöchige Frist eingeräumt bekommen. Die Finanzämter werden nun dazu übergehen, den Grundsteuerwert der betroffenen Grundstücke zu schätzen.
Wer eine Schätzankündigung erhält, kann immer noch seine Grundsteuerklärung abgeben, um eine Schätzung zu vermeiden. Deshalb enthält jede Schätzungsankündigung noch einmal eine Frist.
Die Finanzämter werden voraussichtlich ab November die Grundsteuermessbescheide auf Basis von Schätzungen verschicken.
Die Schätzungen können – darauf wird in der Pressemitteilung vom 25.9.2023 ausdrücklich hingewiesen – zuungunsten der Eigentümerinnen und Eigentümer ausfallen, denn die Finanzämter können Steuervergünstigungen ohne eine Grundsteuererklärung nicht berücksichtigen (zum Beispiel, wenn ein Grundstück vorwiegend für eigene Wohnzwecke genutzt wird).
Thüringen, Rheinland-Pfalz und Brandenburg haben angekündigt, Einsprüche gegen Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide ruhen lassen, wenn die Eigentümer verfassungsrechtliche (!) Zweifel an dem zu Grunde liegenden Bewertungs- bzw. Grundsteuerrecht geltend machen.
→ Ausschließlich verfassungsrechtliche Zweifel: Keine Aussetzung der Vollziehung von Grundsteuerwertbescheiden (Beschluss des FG Berlin-Brandenburg vom 1.9.2023, Az. 3 V 3080/23)
Das Finanzministerium Thüringen erklärt: »Einsprüche, in denen verfassungsrechtliche Bedenken geäußert werden, [werden] von der Bearbeitung zurückgestellt, bis ein Verfahren am Finanzgericht oder einer höheren Instanz entschieden ist. Einsprüche, in denen die Eigentümerinnen und Eigentümer materiell-rechtliche Einwendungen (z.B. fehlerhafte Angaben zur Wohnfläche oder Kernsanierung u.v.a.) geltend machen, werden hingegen nach dem Eingangsdatum abgearbeitet.« (Quelle)
Was passiert, wenn die Grundsteuererklärung zu spät oder gar nicht abgegeben wird?
Zunächst wird das Finanzamt die Abgabe der Grundsteuererklärung anmahnen und dabei die »Strafe« androhen. Die meisten Bundesländer haben bereits angekündigt, dass sie (zunächst) kulant reagieren werden und nur Erinnerungsschreiben verschicken wollen. Diese Schreiben sind aber keine Fristverlängerung!
Wer ein solches Schreiben vom Finanzamt erhält, sollte aber tätig werden und die Grundsteuererklärung abgeben – gar nicht abgeben ist keine Lösung und wird bestraft:
-
Wer keine Grundsteuererklärung abgibt, riskiert ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro.
-
Außerdem darf das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzen, wenn keine Grundsteuererklärung eingereicht wird: Es schätzt dann zum Beispiel die Wohnfläche oder die Anzahl der Garagenplätze – wobei die Schätzung ganz sicher nicht zu Gunsten des Eigentümers ausfallen wird.
Eigentlich ist das Finanzamt auch dazu verpflichtet, einen Verspätungszuschlag festzusetzen, wenn die Erklärung nicht oder verspätet eingeht. Im Rahmen der ersten Hauptfeststellung zum Stichtag 1.1.2022 entfällt jedoch ausnahmsweise die verpflichtende Festsetzung des Verspätungszuschlags.
Erfüllt der Grundstückseigentümer seine Abgabepflicht nicht, darf das Finanzamt aber nach eigenem Ermessen einen Verspätungszuschlag festsetzen. Die Höhe des Verspätungszuschlags hängt dann von der Dauer der Fristüberschreitung ab.
Gibt es eine weitere Fristverlängerung?
Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung endete am 31.1.2023 bzw. in Bayern am 30.4.2023. Eine weitere Fristverlängerung für alle Grundstückseigentümer gibt es nicht.
Einspruchsfrist: Das gilt, wenn sich die Zustellung verzögert
Ein Poststreik wurde glücklicherweise abgewendet. Trotzdem kann es passieren, dass Ihr Bescheid nicht innerhalb der Dreitagesfrist, von der das Gesetz ausgeht, bei Ihnen eintrifft.
Ein Steuerbescheid, den Sie mit einfachem Brief per Post erhalten, gilt am dritten Tag, nachdem das Finanzamt den Brief zur Post gegeben hat, als bekannt gegeben (Dreitagesfrist, Zugangsvermutung). Das gilt auch dann, wenn private Postdienstleister oder ein regionaler Zustelldienst beauftragt werden. Die Einspruchsfrist beginnt am darauffolgenden Tag.
Auch bei einer Steuererklärung, die per ELSTER verschickt wurde, wird der Steuerbescheid grundsätzlich per Post zugeschickt – es sei denn, der Steuerpflichtige hat einer elektronischen Zustellung oder einer Bekanntgabe durch Bereitstellung zum Datenabruf ausdrücklich zugestimmt.
Als Postaufgabedatum gilt das Datum des Steuerbescheids. Denn am Tag, an dem der Steuerbescheid erstellt wird, wird er normalerweise auch verschickt.
Erhalten Sie den Steuerbescheid schon vor Ablauf der Dreitagesfrist, gilt er trotzdem erst am dritten Tag als bekannt gegeben. Fällt der letzte Tag der Dreitagesfrist auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, gilt der Steuerbescheid erst am darauffolgenden Werktag als bekannt gegeben.
Aber was passiert, wenn der Steuerbescheid länger als drei Tage unterwegs ist – zum Beispiel, weil bei Ihnen die Post an bestimmten Tagen nicht ausgeliefert wird oder gestreikt wird?
Haben Sie den Steuerbescheid nicht innerhalb der Dreitagesfrist, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erhalten, gilt als Tag der Bekanntgabe der Tag, an dem Ihnen der Steuerbescheid tatsächlich zugestellt wird.
Die bloße Behauptung, dass Sie den Steuerbescheid später bekommen haben, reicht nicht: Sie müssen Tatsachen vortragen, die schlüssig auf den späteren Zugang hindeuten und damit Zweifel an der Zugangsvermutung begründen.
Dass der Steuerbescheid verspätet eingetroffen ist, können Sie zum Beispiel so begründen:
-
Die Post wird bei Ihnen an bestimmten Tagen nicht ausgeliefert.
-
Die Post hat den Steuerbescheid nicht ordnungsgemäß zugestellt, sondern versehentlich zum Beispiel in den Briefkasten des Nachbarn geworfen.
-
Das Finanzamt hat den Steuerbescheid an Ihre alte Adresse geschickt, obwohl Sie dem Finanzamt die neue Anschrift mitgeteilt hatten.
-
Die Post wird Ihnen nachgesendet.
-
Und ganz aktuell natürlich auch: Die Post hat in Ihrem Zustellgebiet gestreikt.
Hat das Finanzamt trotz Ihrer substanziierten Begründung immer noch Zweifel an dem späteren Zugang, muss es beweisen, dass Sie den Steuerbescheid früher erhalten haben.
Die Gründe für eine spätere Zustellung sind in der Praxis oft nur schwierig zu belegen. Ein Streit mit dem Finanzamt um die Einspruchsfrist endet dann nicht selten vor dem Finanzgericht – Ausgang ungewiss.
Ersparen Sie sich den Ärger und berechnen Sie die Einspruchsfrist anhand des Datums des Steuerbescheids – auch wenn Ihnen damit von der Einspruchsfrist ein paar Tage verloren gehen sollten. Wird die Zeit knapp, legen Sie den Einspruch erst einmal ohne Begründung ein. Diese können Sie später nachreichen.
Übrigens: Ihr Einspruch beim Finanzamt muss immer pünktlich eintreffen, auch wenn die Post streikt. Darum müssen Sie sich selbst kümmern – also: Entweder den Einspruch früh genug, mit ausreichen Puffer, abschicken, oder persönlich beim Finanzamt in den Briefkasten werfen. Dort bekommt Ihr Schreiben automatisch einen Eingangsstempel.
So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid bzw. Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge
In Abschnitt A des Grundsteuerwertbescheids finden Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und auch bereits den Grundsteuerwert.
-
Sind die Daten zum Grundstück korrekt?
In Abschnitt B finden Sie die Berechnung des Grundsteuerwerts.
-
Wurden Ihre Daten aus der Grundsteuererklärung korrekt übernommen?
-
Stimmen Bodenrichtwert, Baujahr, Anzahl der Garagen, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit den von Ihnen gemachten Angaben überein?
Das war der einfache Teil. Wenn das Finanzamt hier Fehler gemacht hat, bitten Sie um eine Korrektur.
Wenn Sie die restliche Berechnung nachvollziehen möchten, wird es jetzt etwas aufwendiger. Je nachdem, in welchem Bundesland sich Ihre Immobilie befindet, müssen Sie sich mit allen oder einigen dieser Angaben und Werte auseinandersetzen:
Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Er hängt ab von der Art des Eigentums und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Die Höhe Ihres Zinssatzes finden Sie in § 256 des Bewertungsgesetzes (BewG).
Restnutzungsdauer des Gebäudes: Als Gesamtnutzungsdauer werden 80 Jahre angenommen. Die Restnutzungsdauer berechnen Sie, indem Sie das Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abziehen. Die Restnutzungsdauer beträgt aber immer mindestens 24 Jahre, auch wenn bei Ihrer Berechnung weniger herauskommt.
Rohertrag: Das ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Diese finden Sie in Anlage 39 BewG. Die Prozente der Mietniveaustufen, die die Nettokaltmiete vermindern oder erhöhen, finden Sie hier. Die so ermittelte Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann mit 12. Das Ergebnis sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung sein.
Garagenstellplätze: Pro Garage wird mit 35 Euro im Monat gerechnet. Auch hier können die Mietniveaustufen die Miete vermindern oder erhöhen. Multiplizieren Sie die ermittelte Nettokaltmiete mit 12 und vergleichen Sie, ob Ihr Ergebnis mit der Angabe zum Rohertrag im Steuerbescheid übereinstimmt.
Reinertrag des Grundstücks: Die beiden Roherträge (Wohnung plus Garagen) ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück. Der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis können Sie in Anlage 40 BewG ablesen.
Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Jetzt wird der eben berechnete Reinertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert, den Sie in Anlage 37 BewG finden.
Umrechnungskoeffizient: Den Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern finden Sie in Anlage 36 BewG.
Abzinsungsfaktor: Diese Angabe finden Sie in Anlage 41 BewG.
abgezinster Bodenwert: So wird gerechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor.
Ermittlung des Grundsteuerwerts: Für diese Rechnung addieren Sie den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und den abgezinsten Bodenwert.
Prüfung des Mindestwerts: Falls der Bodenwert vor Abzinsung so hoch ist, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. Achtung: Hier wird der Bodenwert vor Abzinsung betrachtet! Diesen erhalten Sie mit der Berechnung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient (also ohne den Abzinsungsfaktor).
Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ein.
So prüfen Sie den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag
Beim Grundsteuermessbetragsbescheid prüfen Sie:
-
Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet?
-
Wurde der Grundsteuerwert (aus dem Grundsteuerwertbescheid, den Sie oben bereits geprüft haben) korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?
Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid ein.
Die Steuermesszahl ist in § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) festgeschrieben.
|
Bundesmodell (Grundsatz) |
0,31 Promille |
Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) |
|
0,34 Promille |
Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) |
|
|
Sachsen |
0,36 Promille |
|
|
Saarland |
0,34 Promille |
bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken |
|
0,64 Promille |
unbebaute Grundstücke |
|
|
Baden-Württemberg |
1,3 Promille |
|
|
0,91 Promille |
überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke |
In Bayern, Hamburg und Niedersachsen wird mit Äquivalenzzahlen gerechnet, in Hessen mit einem Faktor.
Sind die Grundsteuerbescheide vorläufig?
Nein, die Grundsteuerbescheide ergehen nicht vorläufig. Sie können aber natürlich Einspruch einlegen (→ hier erklären wir, wie das geht und haben kostenlose Musterbriefe dafür). Diese Möglichkeit wird auch bereits rege genutzt und es sind sogar schon erste Klagen anhängig.
Eine Allianz aus verschiedenen Verbänden (Bund der Steuerzahler, Deutsche Steuer-Gewerkschaft, Deutscher Steuerberaterverband und Haus & Grund Deutschland) fordert zudem, dass die Bescheide zur Feststellung des Grundsteuerwertes vorläufig erlassen werden sollen.
Erklärtes Ziel der Verbände-Allianz ist es, eine Einspruchswelle zu verhindern und somit allen Eigentümern Sicherheit zu verschaffen sowie die Finanzverwaltung und Steuerberater zu entlasten. Denn: Wenn die gerichtliche Klärung die Verfassungswidrigkeit der jetzt geltenden Bewertungsregeln ergäbe, würde dies bei vorläufigen Bescheiden für alle Bescheide gelten und nicht nur für diejenigen Eigentümer, die ihre Bescheide mittels Einspruchs angefochten haben.
Bisher gilt aber: Die Bescheide sind nicht vorläufig, jeder Eigentümer muss sich selbst um seinen Einspruch kümmern.
Grundsteuerbescheide: So legen Sie Einspruch ein
Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid: Anhand der darin genannten Werte wird die Höhe der künftig zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.
Prüfen Sie den Bescheid also genau, sobald Sie ihn erhalten – 2025, wenn die neue Grundsteuer fällig wird, ist es für einen Einspruch zu spät: Sowohl beim Grundsteuerwertbescheid als auch beim Grundsteuermessbescheid haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen! Verpassen Sie die Einspruchsfrist, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig.
Die Frist beginnt drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Fällt der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Das Gleiche gilt für das Fristende.
Den Einspruch legen Sie schriftlichen beim zuständigen Finanzamt ein – entweder per Brief oder elektronisch über das Elster-Portal.
Ein formloses Schreiben reicht für den Einspruch aus. Nennen Sie darin
-
Ihren Namen und Ihre Adresse,
-
das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die Sie auf dem Bescheid finden,
-
den konkreten Grund für den Einspruch und
-
gegen welchen Bescheid Sie Einspruch einlegen.
Grundsteuer: Hilfe bei Bescheidprüfung und Einspruch
Wir haben Musterbriefe für Ihren Einspruch vorbereitet, die Sie hier kostenlos herunterladen können.
Einspruch zur Fristwahrung: Wenn Sie sich Zeit nehmen möchten, um Ihren Einspruch konkret zu begründen, oder wenn die Einspruchsfrist abzulaufen droht, hilft Ihnen dieses Muster. Damit halten Sie die Frist ein und lassen sich alle Handlungsmöglichkeiten offen.
Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid: Dieses Musterschreiben enthält Formulierungen für die häufigsten Einspruchsgründe gegen den Grundsteuerwertbescheid. Suchen Sie sich einfach die Sätze heraus, die für Sie zutreffen. Löschen Sie die übrigen Texte – und schon ist Ihr Schreiben fertig.
Grundsteuererklärung: Haben Sie schon ein Elster-Benutzerkonto?
Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich elektronisch beim Finanzamt abgegeben werden – nur in Ausnahmefällen ist die Abgabe auf Papier möglich.
Um die Grundsteuererklärung elektronisch über ELSTER abzugeben (ELSTER bedeutet übrigens » El ektronische St euer er klärung)«, brauchen Sie dort ein Benutzerkonto. Das Elster-Benutzerkonto ist kostenlos.
-
Wenn Sie bereits ein Benutzerkonto haben, um Ihre Einkommensteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einzureichen, brauchen Sie nichts zu unternehmen: Dieses Konto können Sie auch für die Abgabe der Grundsteuererklärung verwenden.
-
Wenn Sie noch kein Benutzerkonto bei Elster haben, registrieren Sie sich bitte auf www.elster.de. Das erledigen Sie am besten so schnell wie möglich, denn Ihr Passwort erhalten Sie auf dem Postweg – das kann ein paar Wochen dauern! Das Elster-Konto können Sie dann nicht nur für die Grundsteuererklärung nutzen, sondern auch für die Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung – wenn Sie dies möchten. Eine Verpflichtung zur elektronischen Abgabe von Steuererklärungen besteht bei Privatpersonen nicht. Das gilt auch dann, wenn Sie ein Elster-Benutzerkonto haben.
Mit Ihrem Benutzerkonto dürfen Sie auch Erklärungen für Angehörige elektronisch an das Finanzamt übermitteln! Das gilt sowohl für Grundsteuererklärungen als auch für Einkommensteuererklärungen.
Wichtige Fristen für die Grundsteuererklärung
1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt für die Ermittlung der (neuen) Grundsteuerwerte
31. Januar 2023: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)
1. Januar 2025: Entstehungszeitpunkt der reformierten Grundsteuer: Ab diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer die neue Grundsteuer bezahlen.
|
|
||||
|
|
|
|
RATGEBER Die Grundsteuerreform: Alles, was Grundstückseigentümer jetzt wissen müssen
Die Grundsteuer betrifft alle Grundstückseigentümer – und damit geht die Grundsteuerreform auch alle Eigentümer von Grundstücken etwas an. In diesem informativen Ratgeber können Sie alles rund um die Grundsteuerreform nachlesen. |
|
|
|
Wie viel Grundsteuer muss man künftig bezahlen?
Wie hoch Ihre Grundsteuerbelastung in Zukunft tatsächlich ausfallen wird, kann im Moment noch niemand wirklich sagen, weil weder die Grundstücksbewertung endgültig abgeschlossen ist noch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen.
Die Neuregelung der Grundsteuer sieht vor, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt. Das bedeutet: Es bleibt bei der Berechnung
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Bundesmodell und Ländermodelle unterscheiden sich vor allem bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes. Grundsätzlich gilt aber das dreistufige Berechnungsverfahren auch in den Bundesländern mit eigenem Modell – mit kleinen Abweichungen im Detail.
Was das bedeutet und wie die Regelungen zur Ermittlung und Berechnung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern bzw. Stadtstaaten aussehen, erklären wir Ihnen auf unserer ausführlichen Themenseite zur Grundsteuerreform!
Wann kommt der neue Grundsteuerbescheid?
Den endgültigen Grundsteuerbescheid, in dem die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer bekanntgegeben wird, erhalten Sie voraussichtlich im Lauf des Jahres 2024.
Vorher verschickt das Finanzamt bereits
-
den Grundsteuerwertbescheid bzw. Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwertes verschickt das Finanzamt 2023.
-
den Grundsteuermessbetragsbescheid: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags verschickt das Finanzamt ebenfalls 2023.
Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag werden oft zusammen in einem Umschlag verschickt.
So prüfen Sie den Grundsteuerbescheid
2024 erhalten Sie den endgültigen Grundsteuerbescheid. Erst dann wissen Sie, wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 sein wird.
Wenn Sie den Grundsteuerbescheid erhalten, prüfen Sie, ob Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag mit den Werten aus den ersten beiden Bescheiden übereinstimmen. Erkundigen Sie sich auch nach dem Hebesatz, den Ihre Gemeinde festgelegt hat.
Dann rechnen Sie:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Höhe der zu zahlenden Grundsteuer
Wenn Sie erst jetzt feststellen, dass das Finanzamt 2022 oder 2023 beim Grundsteuerwert und beim Steuermessbetrag einen Fehler gemacht hat, ist es zu spät! Prüfen Sie daher ihre Bescheide immer sofort, wenn Sie sie erhalten.
Warum gibt es Änderungen bei der Grundsteuer-Berechnung?
Hintergrund der Grundsteuerreform sind mehrere Urteile des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG): Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).
Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten sogar Werte von 1935.
Steuertipps-Ratgeber rund um das Thema Immobilien
(MB)
|
|
||||
|
|
|
|
RATGEBER Die Grundsteuerreform: Alles, was Grundstückseigentümer jetzt wissen müssen
Die Grundsteuer betrifft alle Grundstückseigentümer – und damit geht die Grundsteuerreform auch alle Eigentümer von Grundstücken etwas an. In diesem informativen Ratgeber können Sie alles rund um die Grundsteuerreform nachlesen. |
|
|
|
|
Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie auch auf einen Blick in unserer Infografik!
|
|
|
|
|
