Grundsteuerreform

In der Infografik erklären wir die Änderungen bei der Grundsteuer bildlich veranschaulicht. Mit einem Klick geht es zur vollständigen Grundsteuer-Infografik und können diese natürlich auch zu Ihrer freien Verfügung herunterladen, teilen und verlinken:

 

 

Die Neubewertung der Grundsteuer beginnt bereits 2022: In diesem Jahr müssen alle Grundstückeigentümer und Immobilieneigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben. Die Abgabe muss grundsätzlich elektronisch erfolgen. Das soll voraussichtlich ab dem 01.07.2022 über das Online-Angebot der Steuerverwaltung »Mein ELSTER« möglich sein. Als Abgabefrist für die Erklärung ist der 31.1.2023 vorgesehen.

 

Was ist die Grundsteuerreform?

Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten Bundesländern seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018; Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Allerdings hat das Gericht dem Gesetzgeber eine doppelte Übergangsfrist eingeräumt: Bis Ende 2019 musste eine Neuregelung verabschiedet sein. Anschließend darf das verfassungswidrige Recht dann noch maximal fünf weitere Jahre angewandt werden, also höchstens bis Ende 2024.

Die lange Übergangsfrist ist erforderlich, da zuerst einmal alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

 

 

Warum muss die Grundsteuer reformiert werden?

Bisher wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten hierbei sogar Werte von 1935.

Dass immer noch die 1964 festgestellten Werte gelten, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Denn Gleichheit bedeutet auch: Die Steuerbasis muss die Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht widerspiegeln, damit die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt ist.

Warum sind die jetzigen Einheitswerte verfassungswidrig?

Damit das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz funktioniert, soll eigentlich alle sechs Jahre eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel: Die so ermittelten Einheitswerte sollen dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen, denn an dem Verhältnis der einzelnen Verkehrswerte zeigt sich, ob die Besteuerung gleichheitsgerecht ist.

Allerdings hat es seit dem 1.1.1964 keine Hauptfeststellung mehr gegeben, sodass Wertverzerrungen entstanden sind, die inzwischen verfassungswidrige Ausmaße angenommen haben. Denn die Wertrelationen zwischen den einzelnen Grundstücken sind bei den Einheitswerten mittlerweile völlig anders als bei den Verkehrswerten.

Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts betrifft nicht nur Eigentümer von Immobilien, sondern über die Nebenkosten auch Mieter.

Und für die Gemeinden geht es um Steuereinnahmen von immerhin 14 Milliarden Euro jährlich.

Was sind Grundsteuer A, B und C?

Die sogenannte Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die sogenannte Grundsteuer B gilt für betriebliche und private Grundstücke. Um diese Grundsteuer geht es im folgenden Text.

Neu eingeführt durch die Grundsteuerreform wird ab dem Jahr 2025 die sogenannte Grundsteuer C. Damit können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Denn in vielen Kommunen besteht ein Mangel an Wohnraum, während baureife Grundstücke brach liegen und von den Eigentümern nicht genutzt werden. Teilweise handelt es sich um altes Grundeigentum, bei dem die Eigentümer kein Interesse an einer baulichen Nutzung haben, teilweise wurden Flächen gezielt aufgekauft in der Hoffnung, eine Wertsteigerung erzielen zu können.

Diese Spekulation soll zukünftig durch die Grundsteuer C verteuert werden, denn mit ihr erhalten die Gemeinden das Recht, auf ungenutzte Baugrundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben und so mögliche Spekulationen unattraktiv zu gestalten. Mit der Reform gibt es die Möglichkeit, baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe zu definieren und für diese einen abweichenden Grundsteuerhebesatz festzusetzen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Wie hoch Ihre Grundsteuerbelastung in Zukunft tatsächlich ausfallen wird, kann im Moment noch niemand wirklich sagen, weil weder die Grundstücksbewertung endgültig abgeschlossen ist noch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen. Die am 8.11.2019 verabschiedet Neuregelung der Grundsteuer sieht vor, dass die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer erhalten bleibt.

Berechnung der Grundsteuer im dreistufigen Verfahren

Das Verfahren zur Berechnung der Steuer besteht aus den folgenden Teilschritten: Grundstückswert bewerten, hier gab es die größte Veränderung. Grundsteuermessbetrag errechnen, Hebesatz der Kommune einrechnen. Das Ergebnis dieser Rechnung ergibt die Grundsteuerbelastung.

• Zuerst werden die Grundstücke bewertet. In diesem Punkt gibt es gegenüber dem alten System die größten Veränderungen. Bisher waren die Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag von entscheidender Bedeutung. In Zukunft wird ein Ertragswert ermittelt, der sich am möglichen Mietertrag einer Wohnimmobilie orientiert.
  Dazu können viele Daten benutzt werden, die automatisch erfasst werden. Die Bewertung wird auf Bodenrichtwerten und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete aufbauen. Diese Daten werden von statistischen Landesämtern automatisch erfasst. Für 15 Bundesländer liegen die Informationen bereits heute in einem gesonderten System mit Namen BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland) vor. Allerdings arbeiten die Finanzverwaltungen der einzelnen Bundesländer zurzeit an eigenen Portalen, auf denen die Bodenrichtwertinformationen bereitgestellt werden sollen. Die Daten aus BORIS-D sollen ausdrücklich nicht für die Grundsteuererklärung verwendet werden. Nur noch in Ausnahmefällen soll ein Sachwert errechnet werden.
• Der ermittelte Grundstückswert wird wie bisher mit einer Steuermesszahl multipliziert und so der Grundsteuermessbetrag errechnet.
• Der Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert und so die Grundsteuerbelastung ermittelt.

Was ist das »wertabhängige Modell« und für wen gilt es?

Neu ist, dass in Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem sogenannten wertabhängigen Modell erfolgt.

• Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird.
• Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.
• Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.

Anstelle dieses wertabhängigen Modells (»Bundesmodell«) können sich die Bundesländer auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell zu berechnen (sog. Öffnungsklausel). Ermöglicht wird dies durch eine Änderung im Grundgesetz, über die lange gestritten worden war.

Welche Bundesländer haben ein anderes Modell?

Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich für das Bundesmodell entschieden.

Bundesländer, die die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben:

• Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
• Bayern (Flächenmodell)
• Hamburg (Wohnlagenmodell)
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
• Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen:

• Saarland
• Sachsen

Im Folgenden erklären wir zunächst das Bundesmodell und gehen dann auf die abweichenden Modelle von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, dem Saarland und Sachsen ein.

 

Bewertung von Wohnimmobilien nach dem Bundesmodell

Für das Bundesmodell haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen entschieden.

Bei der Bewertung von Grundvermögen nach dem Bundesmodell wird unterschieden in:

• land- und forstwirtschaftliche Flächen,
• Baugrundstücke,
• Wohngrundstücke und
• andere, beispielsweise gewerblich genutzte Immobilien.

Wir werden uns in diesem Beitrag auf Wohnimmobilien beschränken.

Schritt 1: Rohertrag des Gebäudes ermitteln

Für die Bewertung einer Wohnimmobilie ist zunächst der Rohertrag zu ermitteln. Um umfangreiche Mieterhebungen zu vermeiden, wird dazu ein typischer Rohertrag nach Gebäudeart, Größe und Baujahr angesetzt.

In Anlage 39 des Bewertungsgesetzes (BewG) finden sich dazu typisierte Roherträge für die Bundesländer. Je nach der von der Gemeinde festgesetzten Mietniveaustufe werden die Roherträge noch einmal angepasst. Die aktuelle Fassung der Anlage 39 des BewG finden Sie hier.

Für Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke.

Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, gelten als Wohnfläche. Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren.

Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) gilt eine Nettokaltmiete von 35,– €/Monat (Festwert).

Vom Rohertrag müssen im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Auch dazu gibt es eine Übersicht mit Pauschalen im Anhang des neuen BewG. Anlage 40 erfasst diese Bewirtschaftungskosten als Anteil der Jahresmiete oder üblichen Jahresmiete. So werden die Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle berücksichtigt.

Beispiel:

Sie besitzen ein Einfamilienhaus in Bayern mit einer Wohnfläche von 120 m², das 2005 gebaut wurde. Das Grundstück ist 450 m² groß, weiter verfügt das Objekt über eine Garage.

Der Rohertrag ergibt sich aus dem Ertrag der Wohnimmobilie (120 × 7,24 €) und dem Ertrag für die Garage von pauschal 35,– € je Monat. Also: (120 × 7,24 € + 35,– €) × 12 = 10.846,– €

Von diesem Rohertrag werden nun pauschal 27 % Bewirtschaftungskosten abgezogen. Es ergibt sich ein Reinertrag von 10.846,– € ./. 2.928,– € = 7.918,– €.

Schritt 2: Liegenschaftszins anwenden

Der Wert einer Immobilie ergibt sich durch die Abzinsung der zukünftig möglichen Erträge. Je höher der angesetzte Zinssatz dabei ist, desto geringer der Wert, der ermittelt wird.

Welcher Zinssatz benutzt werden muss, hängt von der Gebäudeart ab:

• 2,5 % für Ein-und Zweifamilienhäuser,
• 3,0 % für Wohnungseigentum,
• 4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
• 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.

Der Zins wird abgesenkt bei bestimmten Gebäuden, die auf besonders teuren Grundstücken stehen. Beträgt der Bodenrichtwert für das Grundstück, auf dem Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus steht, mehr als 500,– € je Quadratmeter, sinkt der Zins für je 100,– €, die der Bodenrichtwert den Betrag von 500,– € übersteigt, um 0,1 %.

Ab einem Bodenrichtwert von 1.500,– € je Quadratmeter wird für Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zins von 1,5 % angesetzt.

Für Eigentumswohnungen verringert sich der anzusetzende Zinssatz ab einem Bodenrichtwert von 2.000,– € je Quadratmeter um 0,1 % für jede weitere 100,– €, bis zu einer Grenze von 3.000,– € je Quadratmeter.

Schritt 3: Kapitalisierten Reinertrag ermitteln

Nun kennen wir den Rohertrag und den Kapitalisierungszins. Für wie lange die Erträge zu kapitalisieren sind, ergibt sich aus der noch verbleibenden Nutzungsdauer des Gebäudes. Welche Nutzungsdauer angenommen wird, ergibt sich aus Anlage 38 des BewG.

Bei Wohngebäuden beträgt die übliche Nutzungsdauer nach der Fertigstellung 80 Jahre. Die bereits verstrichene Nutzungsdauer des Gebäudes muss abgezogen werden. Mindestens aber wird bei der Bewertung eine Restnutzungsdauer von 30 % der ursprünglichen Nutzungsdauer unterstellt. Für ein Wohngebäude wird also mindestens noch eine Nutzungsdauer von 24 Jahren angenommen, unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist.

Aus Nutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt sich ein Barwertfaktor. In der Anlage 37 des BewG sind die entsprechenden Werte genannt. Mit dem passenden Wert wird der Reinertrag multipliziert.

(Beispiel/Fortsetzung)

Nach der Bodenrichtwertkarte hat das Grundstück, auf dem das Einfamilienhaus steht, einen Bodenrichtwert von 500,– €/m². Damit gilt ein Liegenschaftszins ohne Korrekturen von 2,5 %. Das Gebäude wurde 2005 fertiggestellt und soll zum Stichtag 1.1.2022 bewertet werden, also nach 17 Jahren.

Die Restnutzungsdauer beträgt also 63 Jahre. Aus Anlage 37 des BewG entnehmen wir dafür einen Vervielfältiger von 31,56. So ergibt sich aus dem Reinertrag ein Gebäudewert von 31,56 × 7.918,– € = 249.892,08 €.

Schritt 4: Abgezinsten Bodenwert feststellen

Nachdem das Gebäude bewertet ist, muss nun noch der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Auch der Bodenwert wird mithilfe des Liegenschaftszinses kapitalisiert.

(Beispiel/Fortsetzung)

Das Beispielgrundstück hat eine Fläche von 450 m² bei einem Bodenrichtwert von 500,– €/m². Aus Anlage 36 des BewG entnehmen wir einen Umrechnungskoeffizienten von 1,03. Es ergibt sich also ein Grundstückswert von 450 m² × 500,– €/m² × 1,03 = 231.750,– €.

Für die Ertragsberechnung wird auf diesen Wert noch ein Barwertfaktor angewendet. Diesen Faktor finden wir in Anlage 41 des BewG. Er beträgt für unser Beispielgrundstück 0,2111. Es ergibt sich ein abgezinster Bodenwert von 231.750,– € × 0,2111 = 48.922,43 €.

Dazu wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuerst eine Anpassung für stark abweichende Grundstücksgrößen vorgenommen. So soll verhindert werden, dass besonders große oder kleine Grundstücke zu ungerechten Bewertungsverschiebungen führen. Der so ermittelte Wert wird anschließend mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt.

Schritt 5: Gesamtwert des Grundstücks berechnen

Nachdem Grundstückswert und Gebäudewert ermittelt wurden, müssen beide Werte addiert werden.

Ist der Wert des Grundstücks festgestellt, wird darauf die Steuermesszahl angewandt und so der Steuermessbetrag ermittelt. Weil die Grundstückswerte durch die neue Bewertungsmethode künftig höher ausfallen werden, wurde die Steuermesszahl angepasst. Für unbebaute Grundstücke und Wohngebäude wird eine Steuermesszahl von 0,34 Promille angesetzt.

(Beispiel/Fortsetzung)

Gebäudewert 249.892,08 € + abgezinster Bodenwert 48.922,43 € = 298.814,51 € × Steuermesszahl (0,34 Promille) = 101,60 € Steuermessbetrag

 

Für welche Immobilien gilt eine niedrigere Steuermesszahl nach Bundesmodell?

Eine der großen Sorgen bei der Reform der Grundsteuer war es, dass steigende Steuerbelastungen die Wohnkosten in jetzt schon sehr teuren Wohnlagen weiter in die Höhe treiben könnten. Darum sind für einige Wohnformen Ermäßigungen bei der Grundsteuer vorgesehen. Durch eine reduzierte Steuermesszahl wird die Bezugsgröße der Steuerberechnung verringert.

Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz

Mit dem Wohnraumförderungsgesetz soll der Bau preiswerter Mietwohnungen und der Erwerb von Wohneigentum durch sozial Schwache gefördert werden. Haben Sie eine solche geförderte Immobilie gebaut oder gekauft, liegt Ihnen ein entsprechender Förderbescheid vor. Legen Sie den Förderbescheid dem Finanzamt vor, wird eine um 25 % geringere Steuermesszahl angesetzt.

Förderung nach Landesrecht

Neben dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes gibt es in den Ländern eigene Regelungen zur Förderung von preiswertem Wohnraum. Auch ein Förderbescheid nach diesen Regularien berechtigt Sie zum Antrag auf Reduzierung der Grundsteuer.

Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften

Öffentliche und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften haben in der Regel auch das Ziel, preiswerten Wohnraum anzubieten. Auch für diese Organisationen kann darum ein Abschlag von 25 % auf die Steuermesszahl gewährt werden.

 

Modelle der vom Bundesmodell abweichenden Bundesländer und Stadtstaaten

Die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen. Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen das Saarland und Sachsen.

Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell

Beim sogenannten »modifizierten Bodenwertmodell« ergibt sich die Bewertung für die Grundsteuer B ausschließlich aus dem Bodenwert.

Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen:

• die Grundstücksfläche und
• der Bodenrichtwert.

Diese Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bisher Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Schließlich wird der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich dann die konkrete Grundsteuer.

-> Details zum modifizierten Bodenwertmodell in Baden-Württemberg erfahren Sie auf der Internetseite der Finanzämter in Baden-Württemberg.

Bayern: Flächenmodell

Bei bayerischen Flächenmodell werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt.

Diese betragen:

• für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und
• für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm.

Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % gewährt, so dass hier effektiv nur 0,35 Euro/qm angesetzt werden.

Auf die so ermittelte Bemessungsgrundlage wenden die Gemeinden ihren Hebesatz an.

(Quelle: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat, Pressemitteilung vom 15.12.2021).

-> Bayern bietet einen Chatbot an, dem Sie Ihre Fragen zur neuen Grundsteuer stellen können.

Hamburg: Wohnlagenmodell

Das sogenannte »Wohnlagenmodell«, für das sich Hamburg entschieden hat, ist ähnlich wie das bayerische Modell mit dem Unterschied, dass in Hamburg auch die Wohnlage Einfluss nimmt auf die Höhe der Grundsteuer.

Entscheidend sind also:

• Fläche des Grundstücks,
• Fläche des Gebäudes,
• Nutzung der Immobilie und
• Wohnlage

Gerechnet wird auch in Hamburg mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen:

• für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und
• für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm.

Die Grundsteuermesszahl beträgt für Grund und Boden sowie Gebäudeflächen grundsätzlich 100%. Bei Wohnflächen wird unterschieden:

• gute Wohnlage: Grundsteuermesszahl 70%,
• normale Wohnlage: Grundsteuermesszahl 45%, (sog. Lageermäßigung).

-> Mehr Informationen zur Grundsteuer in Hamburg finden Sie auf hamburg.de

Hessen: Flächen-Faktor-Modell

Bei dem in Hessen geplanten Flächen-Faktor-Verfahren werden die Grundstücks- und Gebäudeflächen ermittelt. Zusätzlich bildet der Faktor die Lagequalität des betreffenden Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde ab.

Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren:

• Fläche des Grundstücks,
• bei Wohngebäuden die Wohnfläche bzw. bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken die Nutzfläche,
• Nutzung der Immobilie,
• Bodenrichtwert des Grundstücks und
• durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde.

Zur Berechnung des Faktors wird der Bodenrichtwert der Zone, in der das betreffende Grundstück liegt, mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde verglichen. Somit wird eine bessere Lage höher und eine schlechtere Lage niedriger besteuert.

Auch Hessen rechnet mit Äquivalenzwerten, die in Hessen aber »Flächenzahlen« genannt werden:

• Grundstück: 0,04 Euro/qm
• Gebäude: 0,50 Euro/qm

-> Quelle und weitere Informationen: hessen.de

Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Auch Niedersachsen greift auf das bayerische Flächenmodell zurück und entwickelt es weiter zu einem »Flächen-Lage-Modell«. Konkret bedeutet das die Nutzung von fünf Faktoren und bestimmten Äquivalenzzahlen für die Berechnung der Grundsteuer.

Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer in Niedersachsens »Flächen-Lage-Modell« sind:

• Fläche des Grundstücks,
• Fläche des Gebäudes,
• Nutzung der Immobilie,
• Bodenrichtwert des Grundstücks und
• durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

sowie diese Äquivalenzzahlen:

• Grundstück: 0,04 Euro/qm
• Gebäude: 0,50 Euro/qm

Die Grundsteuermesszahl beträgt für den Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen grundsätzlich 100%. Bei Wohnflächen liegt die Steuermesszahl bei 70%.

-> Mehr Informationen zur Grundsteuer in Niedersachsen finden Sie auf niedersachsen.de

Saarland: Bundesmodell mit Abweichungen

Das sogenannte «Saarlandmodell« sieht keinen grundlegend vom Bundesmodell abweichenden Sonderweg vor. Das Bundesmodell soll weitgehend umgesetzt werden. Die im Saarländischen Grundsteuergesetz vorgesehene punktuelle Abweichung vom Bundesmodell beschränkt sich auf die Festlegung von saarlandspezifischen Steuermesszahlen.

	Bundesmodell	Saarlandmodell
unbebaute Grundstücke	0,34 ‰	0,64 ‰
Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden (=überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke): -Einfamilienhäuser -Zweifamilienhäuser -Mietwohngrundstücke -Wohnungseigentum	0,31 ‰	0,34 ‰
Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden (= nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke): -Geschäftsgrundstücke -gemischt genutzte Grundstücke -Teileigentum -sonstige bebaute Grundstücke	0,34 ‰	0,64 ‰

-> Quelle und weitere Details auf saarland.de

Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen

In Sachsen wird das Bundesmodell weitgehend umgesetzt:

• Der Grundsteuerwert (1. Stufe) wird nach den bundesgesetzlichen Regelungen ermittelt.
• Auf der zweiten Stufe wendet Sachsen dann bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken die sächsischen Steuermesszahlen an, um den Grundsteuermessbetrag zu berechnen. Statt einer einheitlichen Steuermesszahl (0,34 ‰), wie sie vom Bundesmodell benutzt wird, sind unterschiedliche Messzahlen normiert worden (0,36 ‰ für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bzw. 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke).

Damit, so das Sächsische Staatsministerium der Finanzen, erfolge eine Anpassung an sächsische Besonderheiten, indem die Auswirkungen der Grundsteuerreform ausgewogen austariert werden. Insbesondere werde so vermieden, dass Wohngrundstücke - vor allem in Ballungszentren - künftig übermäßig stark belastet werden.

-> Quelle und Details zum Sachsenmodell: sachsen.de

 

 

Was müssen Immobilieneigentümer jetzt tun?

2022 startet die Umsetzung der Grundsteuerreform: Ab dem 1.7.2022 werden nach und nach die Grundsteuerwerte neu festgestellt. Dafür müssen alle Grundstückseigentümer zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.1.2023 eine Steuererklärung für ihre Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft abgeben. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse zum 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Die Abgabe der »Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte« soll elektronisch über ELSTER erfolgen. Das wird voraussichtlich ab dem 1 Juli 2022 möglich sein. Dafür können Sie Ihr bereits bestehendes ELSTER-Konto verwenden. Falls Sie noch kein ELSTER-Konto haben, melden Sie sich bitte frühzeitig auf www.elster.de an: erfahrungsgemäß dauert es einige Wochen, bis der Anmeldeprozess abgeschlossen ist und Sie Ihr Passwort für ELSTER erhalten haben.

 

Erforderliche Unterlagen für die Grundsteuer-Steuererklärung

Welche Unterlagen, Angaben, Zahlen, Informationen und sonstigen Auskünfte Sie für Ihre Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer brauchen hängt davon ab, welches Modell zur Grundsteuer-Berechnung in Ihrem Bundesland künftig zu Anwendung kommt:

In vielen Bundesländern können Sie die Angaben kostenlos über das »Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland« (BORIS-D) abrufen. BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer mit dem Ziel, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitzustellen.

Wichtig: Die Finanzverwaltungen der einzelnen Bundesländer arbeiten zurzeit an eigenen Portalen, auf denen die Bodenrichtwertinformationen bereitgestellt werden sollen. Die Daten aus BORIS-D sollen ausdrücklich nicht für die Grundsteuererklärung verwendet werden. Um einen ersten Eindruck der Zahlen zu bekommen, können Sie sich aber natürlich schon jetzt auf BORIS-D informieren.

Steuererklärung: Angaben in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)

Für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 müssen Immobilieneigentümer in Baden-Württemberg Angaben machen zu:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes

Steuererklärung: Angaben in Bayern, Hessen, Hamburg, Niedersachsen (Flächen-Faktor-Modell)

Für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 müssen Immobilieneigentümer in Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen Angaben machen zu:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert (nicht in Bayern und Hamburg; in Hessen will das Finanzamt den Bodenrichtwert ergänzen)
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche (Niedersachsen, Hessen)

Steuererklärung: Angaben beim Bundesmodell

In allen Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, sind für die Steuererklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 folgende Angaben erforderlich:

• Grundbuchdaten (z.B. Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Art der Immobilie (Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung)
• Baujahr
• Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen (Staffelung: klein = unter 60 m², mittel = 60 m² bis unter 100 m², groß = ab 100 m²)
• Zahl der Garagen / Stellplätze

 

 

Grundsteuer: Steuerbescheide prüfen und Einspruch einlegen

Den endgültigen Grundsteuerbescheid, in dem die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer bekanntgegeben wird, erhalten Sie voraussichtlich im Lauf des Jahres 2024.

Grundsteuerwertbescheid: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwertes verschickt das Finanzamt voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023.

Grundsteuermessbetragsbescheid: Diesen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags verschickt das Finanzamt ebenfalls voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023.

Die Bescheide über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag werden oft zusammen in einem Umschlag verschickt.

Wichtig:

Prüfen alle Bescheide ganz genau, sobald Sie sie erhalten – 2025, wenn die neue Grundsteuer fällig wird, ist es für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetragsbescheid zu spät: Bei diesen Steuerbescheiden haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen! Verpassen Sie die Einspruchsfrist, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig.

Grundsteuerbescheide: Das ist die Einspruchsfrist

Die Frist beginnt drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Fällt der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Das Gleiche gilt für das Fristende.

Den Einspruch legen Sie schriftlichen beim zuständigen Finanzamt ein – entweder per Brief oder elektronisch über das Elster-Portal.

Ein formloses Schreiben reicht für den Einspruch aus. Nennen Sie darin:

• Ihren Namen und Ihre Adresse,
• das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die Sie auf dem Bescheid finden,
• den konkreten Grund für den Einspruch und
• gegen welchen Bescheid Sie Einspruch einlegen.

Wenn Sie erst nach Erhalt des endgültigen Grundsteuerbescheids 2024 feststellen, dass das Finanzamt 2022 oder 2023 beim Grundsteuerwert und beim Steuermessbetrag einen Fehler gemacht hat, ist es zu spät!

So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge

In Abschnitt A des Grundsteuerwertbescheids finden Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und auch bereits den Grundsteuerwert.

• Sind die Daten zum Grundstück korrekt?

In Abschnitt B finden Sie die Berechnung des Grundsteuerwerts.

• Wurden Ihre Daten aus der Grundsteuererklärung korrekt übernommen?
• Stimmen Bodenrichtwert, Baujahr, Anzahl der Garagen, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit den von Ihnen gemachten Angaben überein?

Das war der einfache Teil. Wenn das Finanzamt hier Fehler gemacht hat, bitten Sie um eine Korrektur.

Wenn Sie die restliche Berechnung nachvollziehen möchten, wird es jetzt etwas aufwendiger. Mit diesen Angaben und Werten müssen Sie sich auseinandersetzen:

Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Er hängt aber von der Art des Eigentums und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Die Höhe Ihres Zinssatzes finden Sie in § 256 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Restnutzungsdauer des Gebäudes: Als Gesamtnutzungsdauer werden 80 Jahre angenommen. Die Restnutzungsdauer berechnen Sie, indem Sie das Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abziehen. Die Restnutzungsdauer beträgt aber immer mindestens 24 Jahre, auch wenn bei Ihrer Berechnung weniger herauskommt.

Rohertrag: Das ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Diese finden Sie in Anlage 39 BewG. Die Prozente der Mietniveaustufen, die die Nettokaltmiete vermindern oder erhöhen, finden Sie hier. Die so ermittelte Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann mit 12. Das Ergebnis sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung sein.

Garagenstellplätze: Pro Garage wird mit 35 Euro im Monat gerechnet. Auch hier können die Mietniveaustufen die Miete vermindern oder erhöhen. Multiplizieren Sie die ermittelte Nettokaltmiete mit 12 und vergleichen Sie, ob Ihr Ergebnis mit der Angabe zum Rohertrag im Steuerbescheid übereinstimmt.

Reinertrag des Grundstücks: Die beiden Roherträge (Wohnung plus Garagen) ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück. Der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis können Sie in Anlage 40 BewG ablesen.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Jetzt wird der eben berechnete Reinertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert, den Sie in Anlage 37 BewG finden.

Umrechnungskoeffizient: Den Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern finden Sie in Anlage 36 BewG.

Abzinsungsfaktor: Diese Angabe finden Sie in Anlage 41 BewG.

abgezinster Bodenwert: So wird gerechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor.

Ermittlung des Grundsteuerwerts: Für diese Rechnung addieren Sie den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und den abgezinsten Bodenwert.

Prüfung des Mindestwerts: Falls der Bodenwert vor Abzinsung so hoch ist, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. Achtung: Hier wird der Bodenwert Abzinsung betrachtet! Diesen erhalten Sie mit der Berechnung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient (also ohne den Abzinsungsfaktor).

So prüfen Sie den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Beim Grundsteuermessbetragsbescheid prüfen Sie:

• Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet? Die Steuermesszahl ist in § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) festgeschrieben und beträgt 0,31 Promille für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) bzw. 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke).
• Wurde der Grundsteuerwert (aus dem Grundsteuerwertbescheid, den Sie oben bereits geprüft haben) korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?

Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuermessbetragsbescheid ein.

So prüfen Sie den Grundsteuerbescheid

2024 erhalten Sie den endgültigen Grundsteuerbescheid. Erst dann wissen Sie, wie hoch Ihre Grundsteuer ab 2025 sein wird.

Wenn Sie den Grundsteuerbescheid erhalten, prüfen Sie, ob Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag mit den Werten aus den ersten beiden Bescheiden übereinstimmen. Erkundigen Sie sich auch nach dem Hebesatz, den Ihre Gemeinde festgelegt hat.

Dann rechnen Sie:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Höhe der zu zahlenden Grundsteuer

Grundsteuer: Hilfe bei Bescheidprüfung und Einspruch

Wir haben Musterbriefe für Ihren Einspruch vorbereitet, die Sie hier kostenlos herunterladen können.

• Einspruch zur Fristwahrung: Wenn Sie sich Zeit nehmen möchten, um Ihren Einspruch konkret zu begründen, oder wenn die Einspruchsfrist abzulaufen droht, hilft Ihnen dieses Muster. Damit halten Sie die Frist ein und lassen sich alle Handlungsmöglichkeiten offen.
• Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid: Dieses Musterschreiben enthält Formulierungen für die häufigsten Einspruchsgründe gegen den Grundsteuerwertbescheid. Suchen Sie sich einfach die Sätze heraus, die für Sie zutreffen. Löschen Sie die übrigen Texte – und schon ist Ihr Schreiben fertig.

 

Links und Inhalte zu Immobilien und Grundsteuer

Auf Steuertipps erwartet Sie eine große Auswahl hilfreicher Inhalte rund um das Thema Immobilien. Eine kleine Auswahl haben wir Ihnen im Folgenden zusammengestellt:

• Software-Lösung für die Grundsteuererklärung
• Aktuelles zur Grundsteuer und Grundsteuererklärung
• Formularhandbuch: Der Vermietungsassistent mit Formularen & Muster
• Der große Vermietungs-Ratgeber
• Immobilien kaufen, bauen und vermieten
• Rechte und Pflichten bei Eigentumswohnungen
• Häuser und Wohnungen in der Familie vererben.
• Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen
• Anlage Energetische Maßnahmen
• Muster Vermieterbescheinigung
• Photovoltaik Steuererklärung
• Umsatzsteuer
• Umsatzsteuervoranmeldung
• Kleinunternehmerregelung
• Steuererklärung
• Erste Steuererklärung