Drei-Objekt-Grenze

Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Unter Objekten sind Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien zu verstehen.

Bei einem gewerblichen Grundstückshandel unterliegen die Einnahmen der Einkommensteuer/Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. In die Drei-Objekt-Grenze sind ererbte Grundstücke nicht mit einzubeziehen. Wird Grundbesitz durch vorweggenommene Erbfolge übertragen, kommt jedoch die Drei-Objekt-Grenze zur Anwendung.

Werden weniger als drei Objekte angeschafft, modernisiert, veräußert, erzielt der Steuerpflichtige Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung. Diese Einnahmen sind steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird das Grundstück ganz oder teilweise innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommensteuer. Bei einer Veräußerung 10 Jahre nach dem Erwerb ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Die Drei-Objekt-Grenze kann auf 10 Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs, der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorlag. Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Partner. Daher können beide Ehepartner drei Grundstücksobjekte innerhalb der Fünfjahresfrist erwerben und wieder (steuerfrei) veräußern.