Grundsteuer: Hilfe bei Bescheidprüfung und Einspruch
So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbetrag
- Sind die Daten zum Grundstück korrekt?
- Wurde aus Ihren Daten der Messbetrag korrekt ermittelt und übernommen?
- Stimmen Bodenrichtwert, Baujahr, Anzahl der Garagen, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit den von Ihnen gemachten Angaben mit Ihren Unterlagen und den Programmeintragungen überein?
Im Schritt 2 prüfen Sie Berechnung.
- Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet?
- Wurde der Grundsteuerwert (aus dem Grundsteuerwertbescheid, den Sie oben bereits geprüft haben) korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?
Detaillierte Berechnung der Bescheide nachvollziehen
Wenn Sie die restliche Berechnung nachvollziehen möchten, wird es jetzt etwas aufwendiger. Mit diesen Angaben und Werten müssen Sie sich auseinandersetzen:
Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Er hängt aber von der Art des Eigentums und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert ab. Die Höhe Ihres Zinssatzes finden Sie in § 256 des Bewertungsgesetzes (BewG).
Restnutzungsdauer des Gebäudes: Als Gesamtnutzungsdauer werden 80 Jahre angenommen. Die Restnutzungsdauer berechnen Sie, indem Sie das Alter des Gebäudes von der Gesamtnutzungsdauer abziehen. Die Restnutzungsdauer beträgt aber immer mindestens 24 Jahre, auch wenn bei Ihrer Berechnung weniger herauskommt.
Rohertrag: Das ist die statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Diese finden Sie in Anlage 39 BewG. Die Prozente der Mietniveaustufen, die die Nettokaltmiete vermindern oder erhöhen, finden Sie hier. Die so ermittelte Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann mit 12. Das Ergebnis sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung sein.
Garagenstellplätze: Pro Garage wird mit 35 Euro im Monat gerechnet. Auch hier können die Mietniveaustufen die Miete vermindern oder erhöhen. Multiplizieren Sie die ermittelte Nettokaltmiete mit 12 und vergleichen Sie, ob Ihr Ergebnis mit der Angabe zum Rohertrag im Steuerbescheid übereinstimmt.
Reinertrag des Grundstücks: Die beiden Roherträge (Wohnung plus Garagen) ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück. Der Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis können Sie in Anlage 40 BewG ablesen.
Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Jetzt wird der eben berechnete Reinertrag des Grundstücks mit einem Vervielfältiger multipliziert, den Sie in Anlage 37 BewG finden.
Umrechnungskoeffizient: Den Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern finden Sie in Anlage 36 BewG.
Abzinsungsfaktor: Diese Angabe finden Sie in Anlage 41 BewG.
Abgezinster Bodenwert: So wird gerechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor.
Ermittlung des Grundsteuerwerts: Für diese Rechnung addieren Sie den kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und den abgezinsten Bodenwert.
Prüfung des Mindestwerts: Falls der Bodenwert vor Abzinsung so hoch ist, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. Achtung: Hier wird der Bodenwert ohne Abzinsung betrachtet! Diesen erhalten Sie mit der Berechnung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient (also ohne den Abzinsungsfaktor).
Wenn Sie bei der Prüfung des Bescheids zu anderen Ergebnissen kommen als das Finanzamt, legen Sie Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein.
Grundsteuerbescheide: So legen Sie Einspruch ein
Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid: Anhand der darin genannten Werte wird die Höhe der künftig zu zahlenden Grundsteuer ermittelt werden.
Prüfen Sie den Bescheid also genau, sobald Sie ihn erhalten – 2025, wenn die neue Grundsteuer fällig wird, ist es für einen Einspruch zu spät: Sowohl beim Grundsteuerwertbescheid als auch beim Grundsteuermessbescheid haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen!
Verpassen Sie die Einspruchsfrist, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig.
Die Frist beginnt drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Fällt der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Das Gleiche gilt für das Fristende.
Den Einspruch legen Sie schriftlichen beim zuständigen Finanzamt ein – entweder per Brief, E-Mail oder elektronisch über das Elster-Portal.
Sind Sie Nutzer der aktuellen SteuerSparErklärung, haben Sie die Möglichkeit, im Bereich „Kommunikation mit dem Finanzamt“ ein freies Schreiben mit dem Einspruch an das Finanzamt zu versenden.
Ein formloses Schreiben reicht für den Einspruch aus. Nennen Sie darin
- Ihren Namen und Ihre Adresse,
- das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die Sie auf dem Bescheid finden,
- den konkreten Grund für den Einspruch und
- gegen welchen Bescheid Sie Einspruch einlegen.
Musterschreiben Einspruch
Einspruch zur Fristwahrung
Wenn Sie sich Zeit nehmen möchten, um Ihren Einspruch konkret zu begründen, oder wenn die Einspruchsfrist abzulaufen droht, hilft Ihnen dieses Muster. Damit halten Sie die Frist ein und lassen sich alle Handlungsmöglichkeiten offen.
Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid
Dieses Musterschreiben enthält Formulierungen für die häufigsten Einspruchsgründe gegen den Grundsteuerwertbescheid. Suchen Sie sich einfach die Sätze heraus, die für Sie zutreffen. Löschen Sie die übrigen Texte – und schon ist Ihr Schreiben fertig.
Einspruch gegen Grundsteuermessbescheid
In diesem Dokument finden Sie Textvorschläge für die häufigsten Einspruchsgründe gegen den Grundsteuermessbescheid. Suchen Sie sich einfach die Sätze heraus, die für Sie zutreffen. Löschen Sie die übrigen Texte – und schon ist Ihr Schreiben fertig.
Wichtig: Es darf sich aber nicht um einen Fehler handeln, der schon im Bescheid über den Grundsteuerwert passiert ist. Wurde der Grundsteuerwert falsch berechnet, lässt sich das ausschließlich durch einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid beheben. Ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid hilft in diesen Fällen nicht.
Daten für Bescheidprüfung (nach Bundesländern)
Dieser Übersicht entnehmen Sie, welche Angaben Sie für Ihr(e) Grundstück(e) in einem bestimmten Bundesland machen mussten. Diese Daten sollten Sie in Ihrem Steuerbescheid überprüfen.
Daten der Finanzämter für die Kommunikation
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